土地市場是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預(yù)示著未來一至三年房企在當(dāng)?shù)厥袌龅墓?yīng)規(guī)模；不同板塊和宗地性質(zhì)交易情況的更迭，預(yù)示著板塊市場和細(xì)分市場的市場容量；土地價(jià)格的起伏，更是對(duì)銷售終端的房價(jià)有著重要影響。北京市場作為全國的重鎮(zhèn)，龍頭房企云集，市場交易活躍，其土地市場更是兵家必爭之地。為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在北京市場的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判北京市場前景與趨勢，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第一至第三季度北京房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個(gè)角度，研判房企在北京市場的土地儲(chǔ)備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年前三季度北京土地市場綜述

一、土地交易“量價(jià)齊升”

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，北京市通過公開市場掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地47宗，面積282.83萬平方米，較2019年同期上升7%。成交金額1650.96億元，同比上升39.92%。平均樓面價(jià)28162.51元/平方米，同比上升21.37%。

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

綜合來看，2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)上揚(yáng)，且成交金額同比升幅遠(yuǎn)大于成交面積，成交樓面價(jià)上揚(yáng)則對(duì)銷售終端的房價(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價(jià)情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

二、首開、中海、恒大躋身北京房企拿地面積TOP3

對(duì)房企而言，北京市場是北方市場的重鎮(zhèn)，但在北京土地市場上，房企的拿地能力與其融資能力、深耕決心和戰(zhàn)略考量等多重因素相關(guān)，這也導(dǎo)致房企在北京土地市場上的表現(xiàn)與特點(diǎn)各異。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地面積中，首開、中海和恒大位居前三位。其中，首開拿地面積53.57萬平方米，中海31.38萬平方米，恒大26.57萬平方米。

三、首開、中海、合生躋身北京房企拿地金額TOP3

盡管恒大拿地面積在2020年前三季度躋身北京市場前三位，但在拿地金額上，恒大并未躋身前三位，反而被拿下分鐘寺地塊的合生“彎道超車”，這也體現(xiàn)出在優(yōu)質(zhì)和高價(jià)地塊上，不同房企的獲取能力與拿地決心有著顯著不同。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地金額中，首開、中海和合生位居前三位。其中，首開拿地金額296.29億元，中海271.28億元，合生179.6億元。

盡管首開、中海、合生和恒大躋身房企在北京市場拓展力的前列，但四家房企在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的風(fēng)格和方式有著顯著不同。其中，首開獲取地塊均系合作開發(fā)。2020年至今中海在京已獲取5宗地塊，其中4宗地塊系中海獨(dú)立開發(fā)，剩余1宗地塊則與首開合作開發(fā)。恒大在北京的拿地面積躋身TOP3，但拿地金額相對(duì)較低，因其在京獲取的3宗地塊分別位于順義、房山和密云，均處在六環(huán)外，區(qū)位相對(duì)一般，地價(jià)水平不高。合生在2020年前三季度的北京土地市場實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，獲取的分鐘寺地塊分量十足。

四、房企拿地呈現(xiàn)板塊分壘狀態(tài)

龐大的北京市場令任何一家房企都難以實(shí)現(xiàn)“全盤通吃”。因此，集中優(yōu)勢資源、優(yōu)勢能力，在細(xì)分板塊進(jìn)行深耕，往往能夠幫助房企在北京市場上占據(jù)一席之地。

合生便是北京市場的代表，其以179.6億元競得分鐘寺三宗地塊，且借此一舉躋身2020年前三季度北京房企拓展力TOP3行列，目前已與不同房企達(dá)成合作意向，分鐘寺地塊和相關(guān)項(xiàng)目也成為了2020年北京市場的“縮影”。一方面，全國性“腰部房企”在北京市場的開拓決心不容小覷，這樣的案例在全國核心城市較為常見；另一方面，通過合作開發(fā)獲取開發(fā)機(jī)會(huì)，則是后期和合生合作開發(fā)的“頭部房企”采取的策略，盡管相對(duì)于獨(dú)立開發(fā)而言，合作開發(fā)難免顯得退而求其次，但對(duì)于急于在北京市場進(jìn)一步打開局面的房企而言，卻是“惠而不費(fèi)”的折中辦法。

中海依然延續(xù)其在北京土地市場上的凌厲攻勢，除在石景山持續(xù)深耕外，亦在房山、亦莊和朝陽有土地成交，其在亦莊河西板塊獲取的地塊成為2020年前三季度成交金額最高者。

此外，綠城和恒大在北京土地市場的表現(xiàn)也有一定代表性。綠城方面，長期以來，其在北京的土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，近年來正積極尋求補(bǔ)倉，2020年前三季度已在舊宮、東小口和臺(tái)湖等地獲取地塊，合計(jì)金額144億元。恒大方面，則是時(shí)隔五年后在北京市場重新拿地，且在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)獲得3宗地塊，合計(jì)金額64億元，回歸姿態(tài)非常明確。

2020年前三季度北京土地市場趨勢判斷

一、不限價(jià)商品房供應(yīng)規(guī)模放大，限競房時(shí)代結(jié)束

2020年是“不限價(jià)商品房”的回歸之年，當(dāng)年大量成交的不限價(jià)商品房地塊不僅改變著當(dāng)前和未來一段時(shí)間的北京土地市場，也在深刻改變著未來一至三年北京房地產(chǎn)市場，特別是交易格局和成交特點(diǎn)。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在2020年前三季度北京土地市場成交的47宗房地產(chǎn)開發(fā)用地中，有限價(jià)地塊6宗，面積30.66萬平方米，同比下降75%，占總量的11%；建筑面積72.99萬平方米，同比下降66%，占總量的13%；成交金額248.25億元，同比下降54%，占總量的15%；成交價(jià)格34010.62元/平方米，同比上升35.8%。

2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價(jià)商品房地塊、共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價(jià)商品房地塊、共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

“統(tǒng)治”北京土地市場的是不限價(jià)商品房地塊。當(dāng)年不限價(jià)商品房地塊成交36宗，面積230.21萬平方米，同比上升213%，占總量的81%；建筑面積470.05萬平方米，同比上升247%，占總量的45%；成交金額342.66億元，同比上升281%，占總量的48%；成交價(jià)格27790.99元/平方米（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價(jià)格的因素），同比上升10%。

2017年是北京市場的“限競房”元年，當(dāng)年的限競房供應(yīng)規(guī)模迅速放大。然而，經(jīng)過三年的累積供應(yīng)，當(dāng)前限競房去化壓力高企，市場競爭非常激烈，加之限競房已難以滿足當(dāng)前改善需求上升的需求結(jié)構(gòu)，限競房在供應(yīng)源頭進(jìn)行管控已成必然。

相反，不限價(jià)商品房地塊大量入市，為改善需求釋放創(chuàng)造條件；地塊未設(shè)置規(guī)劃和銷售的太多“條條框框”，留給房企的施展空間更為廣闊，房企的拿地意愿也更為強(qiáng)烈。不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)規(guī)模上升，對(duì)北京市場的土地價(jià)格和銷售終端的商品房價(jià)格都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，讓市場回歸市場，讓保障回歸保障，是當(dāng)前和未來一段時(shí)間北京土地市場的“主旋律”。北京決策層已明確表態(tài)，北京房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出共有產(chǎn)權(quán)房（兜底基本住房需求）、限競房（滿足特定購房需求）和純商品房（滿足改善及其他多元住房需求）三類房產(chǎn)并行狀態(tài)。因此，相關(guān)土地供應(yīng)也將延續(xù)，2020年前三季度不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)規(guī)模放大，系基于此前供應(yīng)規(guī)模偏小后的“觸底反彈”，很難形成“一家獨(dú)大”狀態(tài)，且不限價(jià)商品房供應(yīng)規(guī)模過大，對(duì)北京完成限價(jià)目標(biāo)亦屬不利，三類房產(chǎn)供應(yīng)并行，三類土地供應(yīng)持續(xù)仍將延續(xù)。

然而，在開發(fā)端，限競房去化壓力偏大和共有產(chǎn)權(quán)房政策意味偏濃，不利于激發(fā)房企拿地?zé)崆椋@一點(diǎn)仍待相關(guān)政策和供應(yīng)動(dòng)作調(diào)整以應(yīng)對(duì)。

二、土地價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，北京房價(jià)面臨成本壓力

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三項(xiàng)穩(wěn)定，是當(dāng)前和未來一段時(shí)間包括北京在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)。其中，“穩(wěn)地價(jià)”是基礎(chǔ)，土地價(jià)格走勢對(duì)房價(jià)的影響是根本的。然而，由于北京土地市場在2020年出現(xiàn)深刻變化，不限價(jià)商品房地塊的供應(yīng)規(guī)模放大，優(yōu)質(zhì)地塊入市，加之部分房企在北京市場有著極強(qiáng)的拿地意愿，因此，當(dāng)前的北京土地價(jià)格仍處于上升通道中，且已波及共有產(chǎn)權(quán)房地塊和限競房地塊。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度北京土地市場成交的限競房地塊，其成交樓面價(jià)34010.62元/平方米，同比上升36%；共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交樓面價(jià)23431.56元/平方米，同比上升31%；不限價(jià)商品房地塊成交樓面價(jià)27790.99元/平方米（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價(jià)格的因素），同比上升10%。

2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價(jià)商品房地塊、共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交樓面價(jià)情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價(jià)商品房地塊、共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交樓面價(jià)情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

無論是不限價(jià)商品房地塊，還是政策意味更為濃厚的共有產(chǎn)權(quán)房地塊和限競房地塊，其成交價(jià)格均有一定上升，這勢必對(duì)銷售終端的房價(jià)產(chǎn)生顯著影響。

三、區(qū)域供地不均衡狀態(tài)延續(xù)，地價(jià)普遍上揚(yáng)

在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，北京土地市場延續(xù)了此前的不均衡狀態(tài)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、順義區(qū)和海淀區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交規(guī)模位居前三位，分別是86.74萬平方米、72.77萬平方米和64.63萬平方米，分別占總量的14.8%、12.41%和11.03%。

但在成交金額和土地收益上，區(qū)域結(jié)構(gòu)又發(fā)生了明顯變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交金額位居前三位，分別是291.89億元、257.2億元和170.03億元，分別占總量的17.68%、15.58%和10.30%。

2020年前三季度北京市各行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

究其原因，地價(jià)水平不同和由此反映出的房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)系根本因素。2020年前三季度，豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)和朝陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價(jià)位居前三位，分別是54267元/平方米、45156元/平方米和38407元/平方米。此外，昌平區(qū)、石景山區(qū)和大興區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價(jià)亦超過3萬元/平方米。

2020年前三季度北京市各行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價(jià)情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

分區(qū)來看，位于“首都功能核心區(qū)”的東城區(qū)，自2017年以來已無供地，西城區(qū)供地萎縮趨勢也非常明顯。受《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》出臺(tái)影響，兩區(qū)供地萎縮甚至歸零趨勢暫時(shí)不會(huì)改變。此外，延慶區(qū)在近兩年亦無供地。

而在首都功能核心區(qū)外圍，昌平區(qū)的變化頗具代表性，特別是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)用地?zé)o論是規(guī)模，還是成交價(jià)格均有所上升，因其供地主力已從限競房地塊轉(zhuǎn)為不限價(jià)商品房地塊。反過來，大興區(qū)的供地規(guī)模有所減少，但成交樓面價(jià)有所上升，則系不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)萎縮，但成交價(jià)格上揚(yáng)。此外，房山區(qū)因市場去化速度緩慢，庫存規(guī)模較大，使其土地市場表現(xiàn)較為弱勢，2019年無新增供地，2020年則新增不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)，成交樓面價(jià)上升趨勢顯著。

地價(jià)上揚(yáng)的趨勢在各行政區(qū)均有波及，特別是前述六個(gè)行政區(qū)，亦屬于地價(jià)上揚(yáng)的熱點(diǎn)地區(qū)，當(dāng)?shù)胤績r(jià)面臨較大的成本壓力。在東城區(qū)、西城區(qū)供地和成交銳減的背景下，北京土地市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步向周邊行政區(qū)擴(kuò)散，位于“首都功能核心區(qū)”外圍的行政區(qū)首當(dāng)其沖。

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