土地市場，是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”。

房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預(yù)示著未來一至三年房企在當(dāng)?shù)厥袌龅墓?yīng)規(guī)模；不同板塊和宗地性質(zhì)交易情況的更迭，預(yù)示著板塊市場和細(xì)分市場的市場容量；土地價(jià)格的起伏，更是對銷售終端的房價(jià)有著重要影響。

當(dāng)下，自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布以來，大灣區(qū)建設(shè)進(jìn)入全面實(shí)施階段，受粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃利好吸引，近兩年，多家房企通過招拍掛、收并購等多種方式，布局大灣區(qū)城市分食“蛋糕”。

廣州作為粵港澳大灣區(qū)發(fā)展引擎之一，更是兵家必爭之地。為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在廣州市場的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判廣州市場前景與趨勢，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年前三季度廣州房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個(gè)角度，研判房企在廣州市場的土地儲備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年前三季度廣州土地市場綜述

一、土地供應(yīng)量大幅提升，土地交易“量增價(jià)穩(wěn)”

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，廣州市通過公開市場掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地95宗，面積568.87萬平方米，較2019年同期上升78.07%；成交金額1646.30億元，同比上漲86.01%；平均樓面價(jià)11349元/平方米，同比上漲5.86%。

2018年至2020年前三季度廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交面積/金額變化，數(shù)據(jù)來源：廣東省廣州市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

綜合來看，2020年前三季度廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)上揚(yáng)，且交易面積、金額均有較大幅度增長，可見廣州土地供應(yīng)大幅提升，且眾房企亦積極拿地，也表明了其對廣州房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的信心度。平均樓面價(jià)增幅合理，表明整體大市“量增價(jià)穩(wěn)”。

2017年下半年以來，受政策調(diào)控影響，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易市場開始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，低溢價(jià)和底價(jià)成交成主流現(xiàn)象。2020年，在結(jié)束了疫情導(dǎo)致的停擺期之后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易市場行情恢復(fù)明顯，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也積極予以回應(yīng)。

2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：廣東省廣州市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

二、優(yōu)質(zhì)宅地“高溢價(jià)”成交，商地定向出讓或成常態(tài)

從土地性質(zhì)上來看，根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，前三季度在廣州通過公開市場掛牌出讓95宗房地產(chǎn)開發(fā)用地中，涵蓋涉宅地56宗，面積398.97萬平方米，成交金額1345.31億元，平均樓面價(jià)13553.58元/平方米；商地39宗，面積169.90萬平方米，成交金額300.99億元，平均樓面價(jià)7176.88元/平方米。

2020年前三季度廣州市涉宅地/商地 成交面積/金額變化，數(shù)據(jù)來源：廣東省廣州市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

涉宅地中，房企對優(yōu)質(zhì)地塊極為青睞，熱門區(qū)域的宅地延續(xù)地價(jià)走高的態(tài)勢，在南沙、荔灣等部分熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地“高總價(jià)高溢價(jià)率成交”的帶動(dòng)下，甚至出現(xiàn)“地價(jià)封頂搖號”的情況，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易市場持續(xù)升溫。優(yōu)質(zhì)地塊合理溢價(jià)，既代表廣州房地產(chǎn)開發(fā)用地交易市場穩(wěn)中有進(jìn)，也是優(yōu)質(zhì)片區(qū)價(jià)值的體現(xiàn)。

商地中，“定向出讓、底價(jià)成交”成常態(tài)。如白云廣州設(shè)計(jì)之都一帶接連掛出多宗商地，大力打造高端總部集聚區(qū)。

同時(shí)，“配建面積”、“自持面積”等要求主要來自出讓商住地條件中自帶的要求，包含復(fù)建安置房、政府回購房人才公寓等類型，配建面積將主要服務(wù)于人才引進(jìn)以及城市更新等。

三、恒大、越秀、保利同時(shí)躋身，廣州房企拿地面積/拿地金額TOP3

擁有珠三角城市群和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好，華南“9+2”城市群地位凸顯，粵港澳大灣區(qū)成為開發(fā)商爭相搶奪的“香餑餑”，各大房企正不斷加碼廣州房地產(chǎn)市場。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地面積中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地面積116.75萬平方米，越秀44.23萬平方米，保利35.51萬平方米。

與此同時(shí)，根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地金額中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地金額168.61億元，越秀163.93億元，保利129.25億元。

在廣州房地產(chǎn)市場拓展力TOP20中，今年恒大在廣州房地產(chǎn)開發(fā)用地市場中動(dòng)作迅猛，積極布局花都、番禺、增城、南沙四區(qū)，共計(jì)拿地六宗。事實(shí)上，在收并購成為最重要的拿地手段之后，公開市場上便少有恒大拿地的身影。而在大本營廣州拿地，對于恒大來說更是罕見。今年4月，恒大22億拿下花都一地塊，事實(shí)上，這已是恒大時(shí)隔六年后，再一次在廣州公開市場上獲得宅地。目前，恒大在廣州的土地儲備少，僅剩金碧花園、恒大山水郡等幾個(gè)項(xiàng)目，如今加速拿地，無疑有著重振大本營的意圖。

時(shí)代中國在廣州的打法也很搶眼。今年，時(shí)代中國先后拿下南沙黃閣舊改商住地 、黃埔兩宗舊改留用地。雖然是通過公開出讓方式競價(jià)而來，但實(shí)際上，這不僅是一次公開市場拍地，更是時(shí)代中國重金“押寶”廣州城市更新市場的行為。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，時(shí)代中國城市更新項(xiàng)目總數(shù)超120個(gè)，預(yù)計(jì)潛在供應(yīng)總建面約4300萬平方米，項(xiàng)目大部分位于粵港澳大灣區(qū)。

同時(shí)，在今年的廣州房地產(chǎn)開發(fā)用地市場，國企身影頻現(xiàn)，除保利、越秀等龍頭房企外，科學(xué)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司、廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、廣州南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國建筑股份有限公司、廣州地鐵等均曾出手拿地。當(dāng)前環(huán)境下，降負(fù)債、去杠桿為房企的當(dāng)務(wù)之急，而一向?qū)ω?fù)債嚴(yán)格控制的國企和央企的資金壓力相對較小，且融資成本較低，成為拿地主力。

四、白云區(qū)成土地供應(yīng)大戶，南沙土地平均樓面價(jià)頻刷新高

就前三季度廣州市通過公開市場掛牌出讓的95宗房地產(chǎn)開發(fā)用地中，集中分布于11區(qū)，其中南沙區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)三區(qū)土地供應(yīng)面積位居前列，且越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)等中心區(qū)域價(jià)格堅(jiān)挺，與區(qū)域房價(jià)互為匹配。

2020年前三季度廣州市各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地交易情況，數(shù)據(jù)來源：廣東省廣州市公共資源交易中心、焦點(diǎn)研究院

就個(gè)別區(qū)域來看，根據(jù)《廣州市2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，白云區(qū)便以全年計(jì)劃供地72宗位居全市之首，備受關(guān)注。圍繞白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計(jì)之都、軌道交通站點(diǎn)及重點(diǎn)干道周邊、機(jī)場南臨空產(chǎn)業(yè)園、民科園一核四園等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺的供地占據(jù)大壁江山。同時(shí)，江高、石井、太和亦成為白云區(qū)居住用地主力板塊。

南沙區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)城市群核心門戶、交通樞紐，再加上人才購房政策利好，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地市場大熱，甚至出現(xiàn)了短短7天內(nèi)，兩度“地價(jià)封頂搖號”的情況，標(biāo)桿樓面價(jià)不斷刷新峰值。

越秀區(qū)公開掛牌出讓1宗居住用地、1宗商住用地，且這已是該區(qū)域在時(shí)隔8年之后再次的宅地出讓。其中2月越秀南宅地的成功出讓（樓面價(jià)64576元/平方米），給當(dāng)時(shí)疫情下的樓市帶來強(qiáng)有力的振奮劑。

2020年前三季度廣州土地市場趨勢判斷

一、三舊改造與公開市場拿地關(guān)聯(lián)，已成廣州目前土地出讓的趨勢

隨著廣州舊改浪潮的席卷而來，三舊改造與公開市場拿地關(guān)聯(lián)起來已成為廣州目前土地出讓的趨勢之一，部分區(qū)域更明文公示引入的舊改合作企業(yè)優(yōu)先選擇參與花都土地公開出讓的企業(yè)，花都區(qū)便是其中的一個(gè)例子。另還有白云區(qū)，現(xiàn)正創(chuàng)新性推出“政府收儲+更新改造”的組合土地出讓模式。

目前已有不少開發(fā)商實(shí)踐了這一“定律”。如2019年12月，保利以底價(jià)52億元摘得南沙黃閣亭角村留用地；2020年4月，保利順利拿下南沙黃閣鎮(zhèn)亭角村舊改開發(fā)權(quán)；同月，方圓以底價(jià)48.59億元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，時(shí)代67億拿下黃埔科學(xué)城兩宗涉宅地，均為蘿崗社區(qū)舊改留用地項(xiàng)目。2020年9月，保利28.61億拿下白云區(qū)大源街大源村、大源南路東側(cè)的大源容發(fā)貨運(yùn)市場地塊，該地塊為大源村首期啟動(dòng)區(qū)，將同步實(shí)施出讓地塊建設(shè)、舊村品質(zhì)提升等工作。

同時(shí)對于不少開發(fā)商而言，拿下村留用地有著“一石二鳥”的作用，為其順利拿下整個(gè)舊村的開發(fā)權(quán)起到鋪墊。如方圓拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一個(gè)月，大井村舊改項(xiàng)目正式被方圓拿下。

當(dāng)然，留用地和村改的操作主體沒有直接的必然聯(lián)系，本身是兩個(gè)不同層面的操作問題。但也不排除開發(fā)商爭取“土地、舊改”雙收的意愿。

二、四季度土地市場熱度持續(xù)提升

前三季度中，廣州土地市場經(jīng)歷了一月和二月的平淡期，伴隨著疫情緩和，廣州市推地進(jìn)度加快，土地成交量雖然略有起伏，但整體成交量與去年同期相比有所增加。而結(jié)合廣州市本年度供地計(jì)劃，第四季度廣州土地市場熱度或繼續(xù)提升。

根據(jù)《廣州市2020年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年全市11區(qū)共計(jì)劃供應(yīng)372宗地塊，建設(shè)用地供應(yīng)總量為2028萬平方米，其中住宅用地547萬平方米，商服用地383萬平方米，工礦倉儲用地4*****米，其他用地608萬平方米。

相對比目前公開出讓的95宗地（僅含住宅用地、商服用地），總面積達(dá)568.87萬平方米，第四季度土地出讓還有較大空間。

三、土地市場熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑾虮辈哭D(zhuǎn)移

區(qū)域熱點(diǎn)正發(fā)生轉(zhuǎn)換，北部的白云、花都，將會是廣州新的開發(fā)熱點(diǎn)，特別是供地72宗的白云，會越來越多地吸引大家關(guān)注。另外，城市更新用地未來在土地市場的占比會越來越大。

延續(xù)政策調(diào)控影響，土地出讓繼續(xù)實(shí)施限地價(jià)、競配建、競自持等多元化的土拍政策，維持土地市場“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

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