隨著9月28日位于高新區(qū)原強大泵業(yè)地塊（編號“[2020]060號”）完成出讓，2020年前三季度石家莊土地市場交易已落下帷幕。土地市場是房地產(chǎn)市場的“風向標”和“晴雨表”。2019年石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應的區(qū)域結構發(fā)生變化，是導致2020年市場交易的區(qū)域格局發(fā)生變化的根本原因，而這樣的趨勢，在2020年前三季度依然在延續(xù)。同樣的，土地市場也是房企土地儲備的重要來源，盡管石家莊房地產(chǎn)市場在一級開發(fā)領域有著獨有的規(guī)則和格局，但在前三季度的土地市場表現(xiàn)來看，這種傳統(tǒng)的規(guī)則和格局也在發(fā)生變化。

為權威、客觀、公正展現(xiàn)房企在石家莊市場的土地和項目拓展能力，精當、準確、清晰研判石家莊市場前景與趨勢，焦點研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第一至第三季度石家莊房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在石家莊市場的土地儲備情況，體現(xiàn)深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年前三季度石家莊土地市場綜述

一、土地交易“熱度有余，規(guī)模不足”

2020年前三季度的石家莊土地市場，呈現(xiàn)出“熱度有余，規(guī)模不足”的狀態(tài)。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地累計供應92宗，面積272.50萬平方米，約合4088畝。在成交方面，土地市場交易效率顯著上升，房地產(chǎn)開發(fā)用地累計成交81宗，面積261.10萬平方米，約合3917畝，成交金額289.85億元，成交單價739.98萬元/畝。

2015年至2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應和成交情況，數(shù)據(jù)來源：石家莊市公共資源交易中心、焦點研究院

然而，縱觀往年，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模維持在550萬平方米以上，成交規(guī)模則維持在500萬平方米以上。與之相比，盡管2020年尚有一個季度，且石家莊土地市場傳統(tǒng)的交易特點便是“前松后緊”，但2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模僅272.50萬平方米，相當于2019年全年水平的40%；成交規(guī)模僅261.10萬平方米，相當于2019年全年水平的49%，兩者均未過半，規(guī)模不足的狀態(tài)較為突出。

二、土地交易效率大幅提升

多重因素影響之下，近年來石家莊土地市場撤拍、流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，對土地市場信心產(chǎn)生負面作用和影響。2020年初因新冠肺炎疫情影響，市場悲觀情緒升溫，加之固定資產(chǎn)投資規(guī)模開局不利，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資重要參考指標的土地市場更為關鍵。

但從實際情況來看，2020年前三季度石家莊撤拍、流拍地塊數(shù)量顯著減少，成交效率有所上升。其中，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地有撤拍、流拍現(xiàn)象地塊16宗，面積26.35萬平方米，約合395畝。其中，出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象的住宅地塊7宗，面積13.02萬平方米，約合195畝；且其中3宗位于鹿泉區(qū)，面積7.14萬平方米，約合107畝。這使得石家莊土地市場在供應規(guī)模不及往年水平的背景下，反而在成交規(guī)模方面有相對良好表現(xiàn)。

三、住宅用地交易較活躍，商服用地遇冷

在2020年前三季度石家莊固定資產(chǎn)投資各門類中，房地產(chǎn)開發(fā)投資率先實現(xiàn)同比升幅“回正”，其中住宅投資正面巨大。此外，住宅在河北房地產(chǎn)開發(fā)投資中占比也高于全國水平。相對于全國其他省、市，房企在河北，特別是石家莊市場表現(xiàn)出對住宅投資更強烈的意愿。這在土地市場交易上亦有表現(xiàn)。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，石家莊住宅用地累計供應42宗，面積116.09萬平方米，約合1741畝；累計成交38宗，面積108.33萬平方米，約合1625畝，成交金額97.80億元，成交單價601.75萬元/畝，可形成住宅建筑面積257.10萬平方米，成交樓面價3803元/平方米。

2015年至2020年前三季度石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地成交價格情況，數(shù)據(jù)來源：石家莊市公共資源交易中心、焦點研究院

商服用地交易則呈現(xiàn)出巨大反差。僅在2020年前三季度，商服用地出現(xiàn)撤拍或流拍的地塊便有5宗，面積4.82萬平方米，約合72畝，占供應總量的11%。商服用地的成交價格也維持弱勢狀態(tài)。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，石家莊商服用地累計供應33宗，面積44.59萬平方米，約合669畝；累計成交26宗，面積37.02萬平方米，約合555畝，成交金額17.08億元，成交單價307.65萬元/畝。

此外，集中在主城區(qū)的住宅、商服混合用地累計供應16宗，面積110.73萬平方米，約合1661畝；累計成交16宗，面積114.67萬平方米，約合1720畝，成交金額174.47億元，成交單價1014.24萬元/畝。

石家莊土地市場特點及趨勢展望

一、土地交易和商品房潛在供應，繼續(xù)向主城區(qū)集中

2020年的石家莊房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出區(qū)域、板塊上的巨大變化，2019年的商品房交易以二環(huán)外、三環(huán)邊為主，2020年以調整為二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)為主。究其原因，自2019年起房地產(chǎn)開發(fā)用地交易向二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)傾斜，加之受新冠肺炎疫情影響，多個項目的入市、開盤銷售或加推新房源節(jié)點均被推遲并壓縮至下半年，導致當前市場呈現(xiàn)出二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)供應和成交爆發(fā)，二環(huán)外、三環(huán)邊對比遇冷的現(xiàn)象。而這種趨勢，在2020年前三季度仍在延續(xù)。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，“城四區(qū)”內(nèi)住宅用地供應面積30.95萬平方米，占總量的26%；成交面積28.37萬平方米，亦占總量的26%。而已成交的住宅用地可形成的住宅建筑面積77.55萬平方米，占總量的30%。相反，曾作為住宅用地交易主力的鹿泉區(qū)、正定新區(qū)和循環(huán)化工園區(qū)，當年供應和成交規(guī)模均出現(xiàn)大幅下降。這進一步改變了當前和未來一段時間石家莊潛在住宅供應格局。

焦點研究院認為，一方面，二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)的住宅用地存在交易放量空間，特別是前期運作多年的既有工業(yè)區(qū)搬遷騰退已到節(jié)點，已經(jīng)或正在向城市釋放開發(fā)空間，并向房地產(chǎn)市場供應開發(fā)用地，加之商業(yè)地產(chǎn)去庫存導向未變，除城市配套用地外，可形成的住宅潛在供應較為可觀。另一方面，鹿泉區(qū)、正定新區(qū)和循環(huán)化工園區(qū)住宅用地交易出現(xiàn)地域性“新情況”：鹿泉區(qū)尚未走出2019年西山別墅事件陰霾，土地市場正常交易秩序尚未恢復；當前正定新區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳，庫存規(guī)模高企，但購房需求意興闌珊，盡管偶有波瀾，但暫未走出去化庫存的泥淖，有鑒于此，繼續(xù)擴大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模顯然不智；循環(huán)化工園區(qū)亦存在類似問題，加之當前園區(qū)規(guī)劃缺乏新亮點，對房企拿地吸引力不足。這些因素制約了上述區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模，短期內(nèi)，周邊市轄區(qū)仍將以去化既有庫存為主。

二、凈地價格維持高位，傳統(tǒng)開發(fā)秩序正發(fā)生變化

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地成交單價739.98萬元/畝，較2020年上半年成交單價水平上升14%，較2019年全年水平上升3%。其中，住宅用地成交單價601.75萬元/畝，較2020年上半年水平上升5%，較2019年全年水平下降9%；住宅用地成交樓面價3803.87元/平方米，較2020年上半年水平上升4%，較2019年全年水平下降18%。

盡管成交價格有升有降，但考慮到當前石家莊土地市場依然有既有項目補證現(xiàn)象，或部分項目盡管未售，但仍系既有項目補證，且補證后再行銷售現(xiàn)象，其中均存在房企前期介入項目付出成本，但未體現(xiàn)在成交價格中。我們將其中系凈地出讓地塊專門判斷，便可發(fā)現(xiàn)，石家莊土地市場凈地出讓仍系少數(shù)，但其成交價格維持高位。

其中，原東三教地塊（編號“[2019]089號”）、原棉五小區(qū)棚改地塊（編號“[2020]009號”）、原機械技工學校地塊（編號“[2020]050號”）、原天同廠地塊（編號“[2020]063號”）、原十里鋪地塊（編號“[2020]062號”）均出現(xiàn)競價現(xiàn)象，其成交價格均超過1100萬元/畝或7000元/平方米水平。盡管部分拿地房企此前已介入地塊一級開發(fā)，通過與一級開發(fā)方達成合作，有條件獲取土地出讓金返還，但凈地價格高企狀態(tài)延續(xù)。

更為重要的是，傳統(tǒng)的開發(fā)秩序正在被顛覆。以往房企如與一級開發(fā)方聯(lián)合，并在一級開發(fā)階段投入資金，則通過一級開發(fā)順利介入二級開發(fā)，并獲取地塊的房地產(chǎn)開發(fā)權益較為順暢。但2020年以來，在已有房企介入一級開發(fā)的情況下，依然有房企著力介入二級開發(fā)，并通過公開市場競價爭奪土地現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，如在東勝已介入一級開發(fā)情況下，原棉五小區(qū)棚改地塊依然引發(fā)激烈競價；在榮盛已介入一級開發(fā)情況下，原天同廠地塊引發(fā)激烈競價；在藍光已介入一級開發(fā)情況下，原東三教地塊亦引發(fā)激烈競價。傳統(tǒng)開發(fā)秩序被顛覆的背后，一方面是全國性房企進入趨勢不改，且表現(xiàn)為已進入房企加大力度深耕，未進入房企盡可能獲取地塊，加劇了土地市場的競爭；另一方面，傳統(tǒng)的土地市場環(huán)境發(fā)生改變，維持傳統(tǒng)秩序的力量不再，提供了顛覆傳統(tǒng)秩序，引發(fā)競價爭奪的機會。不過，目前不能確定傳統(tǒng)開發(fā)秩序是否就此徹底變化，2020年第四季度在二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)仍有標桿地塊掛牌出讓，其中不乏傳統(tǒng)開發(fā)秩序形成的成熟地塊，是否會繼續(xù)引發(fā)競價爭奪，已介入一級開發(fā)房企能否順利守住二級開發(fā)主導權，將成為開發(fā)秩序能否延續(xù)的關鍵。

三、房企土地儲備規(guī)模逐步拉開，市場格局初現(xiàn)

隨著石家莊房地產(chǎn)市場營銷秩序逐步健全，并步入正軌，以往的證件、手續(xù)不全便對外公開銷售的現(xiàn)象大幅減少，五證齊全、合規(guī)銷售成為市場主流。傳導至上游土地市場，獲取土地再進行房地產(chǎn)開發(fā)也成為了主流。因此，通過拿地規(guī)模，我們可一窺房企在石家莊市場的土地儲備情況，并判斷未來的一段時間的市場格局。

這其中，融創(chuàng)在石家莊的土地儲備最為堅實。2020年前三季度，其在石家莊土地市場已確定獲取7宗地塊，面積40.29萬平方米，為此付出45.15億元，成交單價747萬元/畝。除拿地規(guī)模最高外，當前融創(chuàng)在石家莊的土地儲備分布也較為均衡，二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)有中央商務區(qū)項目（融創(chuàng)時代中心），高新區(qū)有融創(chuàng)臻園壹號三期和剛剛獲取的原強大泵業(yè)地塊，欒城區(qū)則有已開盤銷售的融創(chuàng)城二期。

融創(chuàng)在石家莊獲取地塊主要通過與政府部門合作，以及其本地合作方河北巨基的穩(wěn)定合作。焦點研究院也注意到，2020年前三季度河北巨基在石家莊已獲取3宗地塊，面積7.88萬平方米，為此付出8.21億元，成交單價694萬元/畝，系位于高新區(qū)的北豆項目，盡管市場傳聞稱該項目亦為融創(chuàng)與河北巨基合作開發(fā)，但截止2020年9月30日，北豆拿地主體房企未發(fā)生股權變更，融創(chuàng)尚未在股權層面介入，因此暫單列處理。

與2019年相比，2020年前三季度拿地規(guī)模居前的房企中，龍湖、東勝、綠城、金地和東原等五家房企上升速度最快。其中，龍湖以24.03億元獲取面積18.14萬平方米的留村項目三期地塊，并就此開發(fā)龍湖天璞項目，成交單價883萬元/畝，其也就此從鹿泉西山低密度住宅市場轉入二環(huán)城市住宅市場。此外，龍湖位于鹿泉西山的龍湖九里晴川項目完成二期補倉。

除龍湖外，剩余四家上升速度最快的房企均在2020年前三季度獲取一個新項目，均位于二環(huán)內(nèi)或二環(huán)邊，隸屬于主城區(qū)范圍，在借此加大主城區(qū)土地儲備力度的同時，也因其項目貨值相對較高，為其在全年銷售規(guī)模上占據(jù)前列位置創(chuàng)造條件。

在2020年前三季度獲取土地的房企中，藍光、新城、三盛，以及來自邯鄲的萬騰均系首次進入石家莊房地產(chǎn)市場，但四家房企獲取地塊位置各異，貨值不同。藍光通過介入東三教舊改項目一級開發(fā)，在原東三教地塊出讓上占據(jù)先機，盡管有房企競價爭奪，但藍光依然獲取該地塊，成交溢價率99.75%，成交單價1630.22萬元/畝，成交樓面價8433元/平方米，該地塊也是2020年前三季度石家莊已成交房地產(chǎn)開發(fā)用地中，成交溢價率最高的地塊。此外，三盛系介入既有項目明瀚花香城項目，新城在正定縣北部獲取在石家莊的首個項目，萬騰則在二環(huán)內(nèi)、主城區(qū)獲取原八家莊地塊。四家房企在石家莊市場完成落地，但當前項目數(shù)量較少，尚未能形成規(guī)模效應，短期內(nèi)難以在銷售規(guī)模上有較強表現(xiàn)。

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