（踩盤報告系列）

海珠區(qū)有一條神奇的江南大道，一路上串聯(lián)著海珠人民日常的方方面面，老海珠們或多或少的,都會在此留下不少回憶。出生于廣醫(yī)二院，入戶在江南西，學(xué)生哥和球迷常聚燕子崗，熱戀中的情侶相約江南新地，拉埋天窗（結(jié)婚）必逛婚紗街……既孕育出本土西餐連鎖鼻祖卡朋，又催生出原汁原味的天成川菜，各路文化在此交融匯聚，生根沉淀。這一切的點點滴滴都可以在江南大道上找到。

而就在這個6月盛夏，江南大道南-江泰路交匯處推出全新項目——中海江泰里，成為江南大道近期火熱的網(wǎng)紅打卡地。

在此，大金帶著廣大海珠潮人仔女的好奇，我們一起探個究竟。

中海江泰里潮里Mall

01 前傳

2021年9月廣州第二輪土拍，中海摘下江泰路地塊，折合樓面價高達(dá)45176元/㎡，可見這一項目的前期面粉含金量相當(dāng)高。

該地塊出讓限定規(guī)則要求首套住房購房家庭（或個人）購房總套數(shù)占項目總套數(shù)的比例不低于50%，換句話來說，就是江泰里項目至少有50%的單位需限售予首套購房者。

2022年6月，中海聯(lián)合中山大學(xué)沿江泰路一帶打造繽紛海珠一條街，開放江泰里營銷中心——潮里Mall ，招募網(wǎng)紅黑珍珠餐廳Tipsy入駐，布局年輕人熱捧的自媒體社區(qū)鋪設(shè)造勢。趕在盛夏來臨之際，如閃電般拉滿項目熱度，由拍地到開放營銷僅耗時9個月，兵貴神速的中?；蛟诮├镯椖恐型伙@無遺。

刷爆朋友圈的江泰里涂鴉墻

02 產(chǎn)品

區(qū)位交通

中海江泰里位于海珠區(qū)西部，江南大道南以東，江泰路以南，泰沙路以西的區(qū)域，項目距珠江新城、琶洲西區(qū)CBD物理距離均在10km以內(nèi)，距離地鐵2號線及11號線（預(yù)計2023年開通）江泰路站約150m，妥妥的雙地鐵上蓋，無論選擇自駕或地鐵出行，30分鐘內(nèi)即可到達(dá)上述兩大CBD，具備黃金級通行便捷性。

江泰里項目現(xiàn)場

產(chǎn)品概況

江泰里項目總體較小，占地19794㎡，實屬蚊型地塊。規(guī)劃建設(shè)2棟49層超高層住宅，三梯六戶分布，總戶數(shù)為523戶，容積率4.65，配套裙樓底商以及一所幼兒園。

因為拍地的時候被限定“限地價 + 競自持 ”的規(guī)則，要求至少50%的單位需限售予首套購房者，所以產(chǎn)品打造基本以剛需戶型為主，開售戶型不多，僅有三種，少而精，杜絕選擇困難癥。

分別為75平3空間2廳2衛(wèi)，82平3空間2廳2衛(wèi)，105平4空間2廳2衛(wèi)，帶精裝交付。看來中海對江泰里的定位還是很務(wù)實的，屬于小地塊的短平快項目。

通常的戶型描述是按N房N廳的說法，但江泰里為什么說成N空間N廳呢？

這是中海針對小戶型的一種獨(dú)特設(shè)計理念——LDKB，將客廳、餐廳、廚房、創(chuàng)意空間一體化設(shè)計融和聚合，開闊共融聚廳，即使小戶型也能享受到傳統(tǒng)大戶型的活動空間。創(chuàng)意空間可根據(jù)用戶日常需求，進(jìn)可變?nèi)?，退亦可兩房，高效靈活運(yùn)用空間。

75平3空間2廳2衛(wèi)

（可選東北向、東南向，部分東北向高樓層戶型可望廣州塔、珠江新城）

82平3空間2廳2衛(wèi)

（可選東南向、西南向，實現(xiàn)客廳陽臺臥室無界景觀）

105平4空間2廳2衛(wèi)

（可選西南向，LDKB 43平超闊聚廳）

預(yù)計價格

江泰里項目預(yù)售證于6月底新鮮出爐，目前吹風(fēng)單價7 w+ /平，對比附近的一手新盤中旅天宸府首開單價6.6（前期吹風(fēng)7.3，為了搶跑江泰里，開盤先狠狠自割一刀），至于周邊存量二手價格，寶崗翠城花園均價6+ ，廣紙次新星匯海珠灣7+ ，海珠西宜居標(biāo)桿沙園光大花園7+ ，綜合判斷目前江泰里7+ 的吹風(fēng)價還是可以擠出不少水分的。

在此預(yù)測，開盤價或有驚喜，基礎(chǔ)戶型75平門檻500+，最大戶型105平約700+，這么看來在老城區(qū)也算得上性價比之選。

深耕廣州多年的中海，遠(yuǎn)有中海名都、中海錦苑，中有中海錦榕灣、橡園國際，近有中海觀云、觀皓、觀瀾，產(chǎn)品力早已深入人心，接下來再看看項目的周邊配套，江泰里所處的老城區(qū)核心地段還是相當(dāng)成熟的。

教育

項目預(yù)售證信息顯示江泰里僅配套一所幼兒園。小學(xué)方面，目前按江泰路的地段劃分為曉園小學(xué)，在海珠區(qū)名氣不算大，實現(xiàn)人人有書讀的基礎(chǔ)目標(biāo)并不是問題。

商業(yè)

江泰路位于海珠傳統(tǒng)軸線江南大道南東側(cè)，除了現(xiàn)時項目配套的江泰里潮里Mall，周邊早已分布多個商圈，步行距離內(nèi)可到江燕路萬科里和燕匯廣場，附近地道餐飲美食眾多。15分鐘生活圈可選凱德樂峰廣場、海珠傳統(tǒng)商圈江南西，購物餐飲娛樂近在咫尺，實現(xiàn)出門有茶飲，落樓有宵夜的寫意生活。

萬科里

燕匯廣場

醫(yī)療

地處海珠區(qū)醫(yī)療中心之一，10分鐘半徑范圍內(nèi)分布兩大綜合性三甲醫(yī)院，南方珠江醫(yī)院和廣州市第二人民醫(yī)院。

體育

身處江泰里還有個不得不提的福利，一步之遙的海珠區(qū)體育圣地——燕子崗體育場，相信不少海珠球迷在此留流過不少汗，回憶滿滿。

燕子崗體育場

一些槽點

江泰里自身僅為兩座超高層住宅，小區(qū)綠化依靠避難層空中花園，公共活動空間局促，將來的入住體驗感有如高層公寓。

雖然中海努力把江泰里產(chǎn)品打造為年輕人的剛需之選，但項目周邊多為上世紀(jì)舊式圍院小區(qū)樓，社區(qū)居民偏向老齡化，整體活力不足。

周邊的舊式小區(qū)

項目所處的江泰路靠近海珠傳統(tǒng)軸線江南大道，實際上江南大道人氣熱度高的消費(fèi)商業(yè)基本集中在昌崗路以北路段，昌崗路以南則以批發(fā)產(chǎn)業(yè)為主，周邊多為各類大小批發(fā)市場，包括江南大道南的家具產(chǎn)業(yè)，南泰路酒店用品批發(fā)，五鳳中大布匹市場，短短幾百米的江泰路時常穿梭著各種物流貨車，批發(fā)市場的舊改遙遙無期，未來長時間內(nèi)會持續(xù)城內(nèi)歐洲城外非洲的震撼景觀。

酒店用品批發(fā)市場

布匹批發(fā)市場

此外，還有一個顯著不利因素，江泰里東側(cè)是廣州供電局220 KV瑞寶變電站，直線距離僅為100多米，規(guī)模頗大，低層?xùn)|向戶型景觀深受影響。

另一方面，變電站的環(huán)境影響主要為物理性污染，污染因子為工頻電場、工頻磁場。從科學(xué)角度分析，符合國家標(biāo)準(zhǔn)的檢測數(shù)據(jù)是對人體無害的。不過物理性污染相當(dāng)玄學(xué)，看不見摸不著，因人而異，長期影響也不好進(jìn)一步評價。

占地頗大的瑞寶變電站

說到這，也就明白江泰里為什么沒傳承到“觀X府”的大名，這也是有著它的自身原因，除了體量小得mini，還有周邊的環(huán)境實在襯不起“府”系的大名。中海一向穩(wěn)健可靠，江泰里的產(chǎn)品誠意滿滿，無奈周邊實在拉胯，主菜做得再出眾，也難抵配菜遜色難當(dāng)。

03 尾聲

2022年的夏天，老城區(qū)的新盤總量并不算多，越秀幾乎可以忽略，荔灣集中在廣鋼和廣船，海珠呈多點分散，火熱的天河只有邊邊角角的位置。

近兩年多點布局海珠的中海，持續(xù)出品中海觀云府、觀皓府、觀瀾府、映瀾臺，如今推新中海江泰里，產(chǎn)品力尚算能打，主打年輕化創(chuàng)新設(shè)計，雖然多為剛需戶型，相對三觀兄弟略顯遜色，但總體來說目前江泰里在海珠西部一直是話題度十足的。

預(yù)測適用人群：熱愛老城區(qū)煙火氣的剛需通勤族、周邊老海珠改善群體、一碗湯距離家庭。

衷心建議

由于中海江泰里不遠(yuǎn)處有另一個新盤中旅天宸府同期發(fā)售，天宸府預(yù)計首發(fā)均價6.6 ，從前期吹風(fēng)7.3做了大幅下調(diào)，現(xiàn)時江泰里與其面臨直接競爭，兩者同為偏剛需項目，論產(chǎn)品力，江泰里略勝一籌，論綜合配套，天宸府又挽回些許顏面，大家不相伯仲。

基于目前市場態(tài)勢判斷，有意選擇海珠西部的朋友們，對于這兩個盤，在此建議暫且靜下心來，不妨讓子彈先飛一會！