作者：七佰

2023年3月1日，一則公告震動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)圈。

“宇宙級(jí)”房企碧桂園公司主席及執(zhí)行董事楊國(guó)強(qiáng)，因年齡原因提出辭任，2023年3月1日起生效，辭任后擔(dān)任特別顧問(wèn)，聯(lián)席主席楊惠妍已接任其職務(wù)。

進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)31年，楊國(guó)強(qiáng)的發(fā)家史與中國(guó)房地產(chǎn)商品化的發(fā)展史高度吻合。

從1988年土地出讓制度的建立，到1998年的亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房改啟動(dòng)，再到2008年的次貸危機(jī)和4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，再到2018年“三道紅線”出臺(tái)，時(shí)至今天，房地產(chǎn)行業(yè)35年的波瀾壯闊的歷程中，楊國(guó)強(qiáng)近乎打滿全場(chǎng)。

關(guān)于楊國(guó)強(qiáng)，媒體報(bào)道基本是從其窮苦出身開始寫起的。外界并沒有給他 “首富”的稱號(hào)，而是以農(nóng)民企業(yè)家的形象來(lái)描述他，這或許更能體現(xiàn)其奮斗的不易與初心的未變。

草根出身 踩準(zhǔn)時(shí)代脈搏的弄潮兒

時(shí)勢(shì)造英雄，而英雄不問(wèn)出身。

時(shí)間撥回1987年，是年深圳完成了新中國(guó)成立以來(lái)第一樁土地拍賣，這也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入商業(yè)化。

1988年，2月25日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)分批實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案的通知》，決定在城鎮(zhèn)實(shí)行住房制度改革。同年12月29日修改《土地管理法》，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，土地出讓制度正式建立。

1989年，做了多年“包工頭”的楊國(guó)強(qiáng)迎來(lái)了人生的第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成為北滘建筑工程公司的總經(jīng)理，這也為3年后碧桂園的誕生奠定了基礎(chǔ)。

1992年后，一批房地產(chǎn)公司應(yīng)運(yùn)而生，保利、雅居樂(lè)、綠地、建業(yè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、寶能、金融街等知名房企相繼亮相。

也正是這一年，還是建筑承包商的楊國(guó)強(qiáng)盤下了順德碧桂園，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，碧桂園正式誕生。

初出茅廬的碧桂園，并沒有像故事中寫的那樣從此一發(fā)而不可收拾。楊國(guó)強(qiáng)遇到了個(gè)棘手問(wèn)題：順德碧桂園西臨碧江，東靠桂山，這是其名字的由來(lái)，但也意味著，這里是遠(yuǎn)郊，在城鎮(zhèn)化剛剛啟動(dòng)的當(dāng)時(shí)，這是真正意義上的遠(yuǎn)郊。

碧桂園完全賣不動(dòng)了！

這時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)遇到了生命中最重要的貴人，時(shí)任新華社廣東分社記者王志綱。在王志綱的建議下，楊國(guó)強(qiáng)采用“學(xué)位房”的概念打開了局面。一邊建房一邊建貴族學(xué)校，吸引了一大批注重教育的家庭。

這種教科書式的開發(fā)方式，深深影響了其后30多年的房地產(chǎn)開發(fā)。而碧桂園學(xué)校的收費(fèi)方式更是令人為之驚嘆，采用入學(xué)先交教育基金，畢業(yè)后返還的方式，每名學(xué)生收取30萬(wàn)元的教育儲(chǔ)備金，這種零息融資的方法讓碧桂園挺過(guò)了創(chuàng)業(yè)之初最艱難的時(shí)刻。

1994年學(xué)校建成后，楊國(guó)強(qiáng)砸了2000萬(wàn)元打廣告；1995年賺來(lái)5000萬(wàn)元，楊國(guó)強(qiáng)繼續(xù)把5000萬(wàn)元全部用在廣告上。這種方式是不是有點(diǎn)熟悉？沒錯(cuò)，當(dāng)年的保健品都是這么玩的。

不過(guò)碧桂園確實(shí)火了，之后楊國(guó)強(qiáng)開始不斷復(fù)制學(xué)區(qū)房的商業(yè)模式。

直到1998年，房地產(chǎn)浴火重生之后展現(xiàn)出驚人的爆發(fā)力。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線 “4568”+共享機(jī)制沖向“宇宙房企”

1998年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的重大分水嶺，“98房改方案”標(biāo)志著商品房時(shí)代的來(lái)臨，這是一項(xiàng)偉大而成功的改革之一，它真正地讓人民接受了從“分房”到“購(gòu)房”事實(shí)，也讓中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了十年的黃金發(fā)展時(shí)期。

1998年第一筆個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放，正式讓貸款、按揭這種日后人們買房的主要方式落地生根。

也就是在這一年，楊國(guó)強(qiáng)的碧桂園正式實(shí)施全國(guó)拓展戰(zhàn)略，向三四線城市轉(zhuǎn)進(jìn)，拓展步伐深入黑龍江、遼寧、內(nèi)蒙古、重慶、安徽、湖北、江蘇等區(qū)域，全年共實(shí)現(xiàn)23個(gè)全新項(xiàng)目開盤?！暗蛢r(jià)拿地、快速建房、優(yōu)惠賣房”碧桂園將這種模式逐步推廣至全國(guó)，成為“三四線之王”。

1998-2008年可謂房地產(chǎn)的黃金十年，盡管相關(guān)部門多次“吹哨”，但總體還是快速發(fā)展的時(shí)期。不過(guò)，2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，高度依賴融資發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了多年間最嚴(yán)酷的考驗(yàn)。

彼時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落，為了應(yīng)對(duì)這種危局，中國(guó)政府于當(dāng)年11月推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，號(hào)稱“4萬(wàn)億救市”。

此后，房地產(chǎn)迎來(lái)了史上最瘋狂的十年。

2008年萬(wàn)科提出“5986”模式，即拿地5個(gè)月內(nèi)開工、9個(gè)月內(nèi)首次開盤、普通住宅銷售占比80%以上，開盤當(dāng)月銷量達(dá)到60%以上，這不僅為萬(wàn)科奠定了高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)基調(diào)，更為房地產(chǎn)行業(yè)打開了“潘多拉魔盒”。

楊國(guó)強(qiáng)的碧桂園在萬(wàn)科“5946模式”基礎(chǔ)上，升級(jí)后提出“4568”法則，即拿地4個(gè)內(nèi)月首次開盤，5個(gè)月內(nèi)資金回籠，6個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流回正，8個(gè)月再投資新項(xiàng)目。在此模式下，碧桂園銷售規(guī)模一路飆升，2013年進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”，2017年逆襲恒大和萬(wàn)科，坐上房企銷售冠軍的寶座，被稱為“宇宙第一房企”，并保持至今。

除了搶占風(fēng)口以及掌握行業(yè)密碼外，楊國(guó)強(qiáng)還深諳管理精髓。2012年，碧桂園推出“成就共享制度”，將項(xiàng)目創(chuàng)造的超額利潤(rùn)按照一定比例發(fā)放給員工作為獎(jiǎng)勵(lì)。2014年，碧桂園又在“成就共享”的基礎(chǔ)上，推出了“同心共享”合伙人制度，公司新開發(fā)的項(xiàng)目，員工都可以跟投15%的份額，成為事業(yè)合伙人。

這段時(shí)間有個(gè)插曲，2014年時(shí)任碧桂園首席財(cái)務(wù)官的吳建斌被碧桂園“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的模式驚掉了下巴，于是諫言楊國(guó)強(qiáng)重視凈利潤(rùn)率，并推動(dòng)二公主楊惠妍向楊國(guó)強(qiáng)發(fā)起了一份戰(zhàn)略咨詢報(bào)告，大致內(nèi)容為放棄擴(kuò)張，重視物業(yè)。

不過(guò)，這份報(bào)告最終被一路高歌猛進(jìn)的楊國(guó)強(qiáng)棄之如敝履。

隨后，碧桂園便吹起了全面擴(kuò)張的號(hào)角。乘著棚改貨幣化的東風(fēng)，碧桂園在三四線城市殺瘋了。

2008-2018年是房地產(chǎn)行業(yè)狂飆的十年，以四萬(wàn)億救市為始，房地產(chǎn)幾乎成為那十年最佳的投資標(biāo)的，且沒有第二。盡管十年間相關(guān)部門密集出臺(tái)調(diào)控政策試圖給房地產(chǎn)降溫，但房地產(chǎn)的雪球卻是越滾越大，已有剎不住車的勢(shì)頭，直到“三條紅線”的出臺(tái)，房地產(chǎn)的勢(shì)頭戛然而止，以恒大為始，一眾房企接連“爆雷”。

18年培養(yǎng)接班人

2018年“三條紅線”的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。

2018年8月21日，碧桂園宣布正式放慢發(fā)展節(jié)奏，及至2020年，碧桂園停下了高周轉(zhuǎn)模式，減少拿地規(guī)模。

時(shí)至2019年，楊國(guó)強(qiáng)開始為機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)站臺(tái)，碧桂園正式開始多元化發(fā)展。

對(duì)于楊國(guó)強(qiáng)的退休，業(yè)內(nèi)除了在時(shí)間上有些驚訝外，對(duì)于楊惠妍的接班并無(wú)波瀾。

事實(shí)上，楊國(guó)強(qiáng)為了今天的交接，已經(jīng)準(zhǔn)備了18年。

早在楊惠妍只有十幾歲時(shí)，就被楊國(guó)強(qiáng)帶在身邊旁聽學(xué)習(xí)，在碧桂園內(nèi)部早就被默認(rèn)為是“候選掌門人”。

楊惠妍于2005年加入公司，先后在投資策劃中心、采購(gòu)部、人力資源管理中心等部門歷練。2005年，楊國(guó)強(qiáng)將70%的公司股份轉(zhuǎn)讓給楊惠妍，2006年楊惠妍被委任為執(zhí)行董事，2012年，楊惠妍擔(dān)任集團(tuán)副主席，2018年底高居聯(lián)席主席。

在楊惠妍進(jìn)入碧桂園的前十余年里，主要負(fù)責(zé)教育與物業(yè)板塊等多元化物業(yè)板塊，2017博實(shí)樂(lè)教育（即原碧桂園教育集團(tuán)）在紐交所正式上市。2018年碧桂園服務(wù)在港交所上市。

相比地產(chǎn)一代草莽出身的父親，楊惠妍作為學(xué)院派更為理性。

吳建斌推動(dòng)的戰(zhàn)略咨詢報(bào)告，正是在楊惠妍的協(xié)助下提交到楊國(guó)強(qiáng)的案頭上的。

不過(guò)，此時(shí)交到楊惠妍手中的并不是一個(gè)“完整”的碧桂園。

2022年中報(bào)顯示，截至2022年6月末，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率仍有83.98%。2023年1月17日，碧桂園發(fā)布公告稱，已悉數(shù)償還于2023年1月到期的年利率為4.75%的優(yōu)先票據(jù)，本金總額為6.25億美元，該票據(jù)償還后，再無(wú)其他未償還的票據(jù)。

另外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-2月，碧桂園全口徑銷售金額為562億元，位列排行榜第3位，落后于保利和萬(wàn)科，銷售規(guī)模冠軍的寶座已然不穩(wěn)。

碧桂園多元化業(yè)務(wù)依舊受制于現(xiàn)金流安全問(wèn)題，除機(jī)器人業(yè)務(wù)外，其他業(yè)務(wù)均不同程度地弱化。

對(duì)于楊惠妍來(lái)說(shuō)，面對(duì)的不僅是多元化的發(fā)展，還有能否穩(wěn)住一線梯隊(duì)的位置。

不過(guò)，好在楊國(guó)強(qiáng)將以特別顧問(wèn)的身份繼續(xù)參與公司經(jīng)營(yíng)，68歲的楊國(guó)強(qiáng)無(wú)論在經(jīng)驗(yàn)還是身體素質(zhì)上應(yīng)該都能為女兒再遮風(fēng)擋雨一段時(shí)間。

退而不休，或許將是楊國(guó)強(qiáng)此后很長(zhǎng)一段時(shí)間的工作狀態(tài)。