編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據(jù)所處檔位控制有息負(fù)債規(guī)模增長，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當(dāng)前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點(diǎn)財經(jīng)特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關(guān)注金融街。

作者 | 陳盼盼? ? ? ? ? ? ? ?出品 |?焦點(diǎn)財經(jīng)

一日之間，兩項(xiàng)資產(chǎn)處置，將為金融街帶來逾百億現(xiàn)金流。

12月22日，金融街連發(fā)兩則公告宣布與中信地產(chǎn)解除北京中信城B地塊的合作協(xié)議以及出售金融街·萬科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)予平安人壽，合計(jì)回籠資金約108億元。其中，金融街通過解除中信城B地塊合作協(xié)議將回籠約86億元資金，通過出售豐科中心項(xiàng)目股權(quán)及債權(quán)將回籠約22.32億元現(xiàn)金流。

金融街于公告中表示，出售兩項(xiàng)資產(chǎn)可以加快資金回流，補(bǔ)充公司貨幣資金；有利于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債水平，提高公司財務(wù)穩(wěn)健性。

事實(shí)上，上述兩項(xiàng)資產(chǎn)曾為金融街帶來不少“煩惱”。

2010年12月和2011年6月，金融街全資子公司北京置地以總計(jì)100.18億的價格從北京中信房地產(chǎn)有限公司手中收購中信城項(xiàng)目，包含B、C、D三宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約50萬平方米。

彼時，雙方約定中信地產(chǎn)將負(fù)責(zé)2012年3月底前完成拆遷，達(dá)到“三通一平”的開工條件。但由于中信地產(chǎn)自身重組以及拆遷事項(xiàng)牽扯異地安置太遠(yuǎn)、貨幣補(bǔ)償“標(biāo)準(zhǔn)不一”等問題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度一拖再拖。

直至目前，中信城B地塊規(guī)劃條件仍無法全部實(shí)現(xiàn)，而金融街早已按約定支付中信城B地塊合作價款合計(jì)50.11億元。這意味著，中信城B地塊既無法動工，又占用金融街大量資金，成為“問題地塊”。

此次解除合作協(xié)議，中信地產(chǎn)將在今年12月25日前向金融街指定賬戶支付應(yīng)返還的合作價款50.11億元，并在明年1月5日前向其指定賬戶支付資金占用費(fèi)35.97億元，能夠令金融街盡快收回大額資金，改善自身財務(wù)狀況。

位于北京市豐臺區(qū)豐臺科技園的豐科中心是金融街處置的另一個項(xiàng)目。目前，豐科中心出租率已達(dá)到90%，租金水平位于區(qū)域前列。但是，2020年北京寫字樓租賃市場租金持續(xù)下調(diào)，空置率上升；受北京市寫字樓潛在供應(yīng)量增加、國有企業(yè)總部需求外溢等因素影響，北京市非核心區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場面臨下行壓力，豐科中心資產(chǎn)收益率較低。

金融街于公告中表示，考慮到行業(yè)趨勢和市場競爭情況，為加快資金回籠，降低負(fù)債水平，公司與項(xiàng)目合作方達(dá)成一致意見，擬出售豐科中心項(xiàng)目公司100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)予平安人壽。

于金融街而言，通過出售豐科中心，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流預(yù)計(jì)能夠增加約22.32億元，有息負(fù)債減少14.95億元，金資產(chǎn)負(fù)債率下降0.24個百分點(diǎn)。

這對于處在“三道紅線”壓力之下的金融街十分重要。

按照監(jiān)管層給出的“三道紅線”融資新規(guī)要求：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%，凈負(fù)債率不超100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。

截至2020年上半年，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，凈負(fù)債率為202.31%，現(xiàn)金短債比僅0.55。金融街三項(xiàng)指標(biāo)均超“標(biāo)”，有息債務(wù)將不得增加。

三季報顯示，金融街各項(xiàng)有息負(fù)債合計(jì)接近900億元，其中由短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債組成的短期債務(wù)高達(dá)243.95億元，較2019年末大幅增長53.95%。而截至2020年9月30日，金融街的貨幣資金只有133.74億元，無法覆蓋短期債務(wù)，存在短期償債壓力。

在此次處置資產(chǎn)前，金融街試圖通過發(fā)債緩解債務(wù)壓力。據(jù)焦點(diǎn)財經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近3個月時間內(nèi)，金融街發(fā)行了三筆中期票據(jù)，合計(jì)融資74.3億元。而在稍早前的7月份，金融街面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的總面值不超過181億元的公司債獲準(zhǔn)通過。該筆債券將采取分期發(fā)行的方式，首期發(fā)行自證監(jiān)會同意注冊之日起12個月內(nèi)完成，其余各期債券自證監(jiān)會同意注冊之日起24個月內(nèi)完成發(fā)行。

但在“三道紅線”之下，金融街通過發(fā)債緩解債務(wù)壓力并不是最優(yōu)解，反而會使其陷入“借新還舊”的死循環(huán)。