商品房預(yù)約合同的效力及處理

作者：張洪濤律師

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品房買賣糾紛日益增多，其中涉及到的法律問(wèn)題也越來(lái)越復(fù)雜。筆者在代理房地產(chǎn)案件中遇到的一個(gè)典型案例就是關(guān)于房屋預(yù)售的。該案當(dāng)事人雙方是商和購(gòu)房人，合同約定的交房時(shí)間為2007年6月30日前（含當(dāng)日）。但商一直未按期交付房屋給購(gòu)房人使用。經(jīng)催討無(wú)效后，2007年7月份開始向法院起訴要求解除與原告之間的《商品房買賣合同》。

二、案件的審理過(guò)程

法院受理了此案之后，首先對(duì)雙方的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行了歸納整理并予以確認(rèn)。然后根據(jù)當(dāng)事人的訴辯理由分別作出如下判決：1、被告于本判決生效之日起10日內(nèi)將涉案房屋交付原告；2、駁回原告的其他全部訴訟請(qǐng)求；3、案件受理費(fèi)元減半收取計(jì)5000元；4、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用；5、駁回原告訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的法律關(guān)系錯(cuò)誤等部分由被告承擔(dān)舉證責(zé)任；6、一審判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)二審開庭審理。（詳見(jiàn)附件）

三、案例分析

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、原、被告簽訂的房屋買賣合同合法嗎？是否有效？2、如合同有效則應(yīng)如何履行？3、如合同無(wú)效則如何處理呢？

1、原告訴求是否成立。

首先我們分析原告主張的其購(gòu)買的是現(xiàn)房還是期房的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定："房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定"。由此可見(jiàn)，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》并未禁止預(yù)售行為的發(fā)生。因此對(duì)于"買新房"這一事實(shí)不能否認(rèn)。

2、原、被簽訂的合同有效嗎

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款規(guī)定："有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐脅迫的手段訂立合同損害國(guó)家利益；（二）惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益"；同時(shí)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》第二條規(guī)定，"下列情形下導(dǎo)致民事法律行為的效力具有溯及力的規(guī)定：...（五）、違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的其他情形"。上述法律規(guī)定表明我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并沒(méi)有禁止預(yù)售行為的發(fā)生?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第88條也指出："企業(yè)法人或其他組織的工作人員利用職務(wù)上的便利...侵占或竊取本單位財(cái)物構(gòu)成犯罪的...應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任"。