【案例故事】

2021年3月25日，張三經(jīng)朋友介紹購(gòu)買了李四的房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，次日辦理了過(guò)戶手續(xù)。2021年6月份，張三正式入住就接到了物業(yè)公司的催費(fèi)通知，原來(lái)該房屋從2016年開(kāi)始就未繳納物業(yè)費(fèi)，欠費(fèi)及滯納金累計(jì)已達(dá)2萬(wàn)元。物業(yè)多次向張三催繳，并采取停水、停電的極端方式，張三無(wú)奈只能去住酒店。

張三一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭，要求停止侵害，并承擔(dān)酒店住宿費(fèi)和交通費(fèi)等合計(jì)3000元。

物業(yè)公司辯稱，原告應(yīng)該概括承受案涉房屋所產(chǎn)生的合同義務(wù)，其承擔(dān)后可以向前業(yè)主追償，原告購(gòu)買房屋應(yīng)該到物業(yè)了解水電費(fèi)等情況，原告未盡到審慎的注意義務(wù)，自身存在過(guò)錯(cuò)。

【裁判要旨】

自來(lái)水公司和供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電，物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/p>

原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來(lái)的買房者，依據(jù)合同相對(duì)性，新業(yè)主沒(méi)有義務(wù)支付原業(yè)主的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。

【法院判決】

物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)案涉房屋的供水供電；物業(yè)公司賠償張三因停水停電造成的損失。

【法律鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條：業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人員不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。