“2020年銷售目標為2600億元，相當于按年增長7.2%。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，3月24日龍湖集團控股有限公司（簡稱“龍湖集團”，00960.HK）公布截至2019年12月31日的全年業(yè)績，并于當日舉行線上投資者推介會。

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年報數(shù)據(jù)顯示，2019年龍湖集團合同銷售額同比增長20.9%至2425億元；同期營業(yè)額同比增長30.4%至1510.3億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長41.5%至57.9億元；毛利同比增長28.5%至508億元，毛利率為33.6%，核心稅后利潤率為15.5%。

跌落十強寶座

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房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)正在加劇。截至2019年底，房企TOP30集中率達到35.7%，創(chuàng)下歷史新高。

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在行業(yè)普遍萎靡的2019年，1000億-3000億、500億-1000億兩個梯隊的年銷售額增長率均值分別達到27.5%、30.8%。龍湖集團正好落入上述區(qū)間，意味著其銷售增速要慢于同一陣營的同行。反映在排名上，2019年龍湖集團已被華潤置地擠出TOP10，以微弱劣勢屈居第11名。

其實不止2019年，此前龍湖集團的增速放緩已有先例。據(jù)悉，龍湖集團的銷售增速從2016年、2017年的61.6%、75.9%跌至2018年的28.5%，導致銷售排名從2017年的第8位退后兩位至第10名。

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減速固然跟宏觀以及行業(yè)環(huán)境脫不了關(guān)系，但也與龍湖集團自身因素相關(guān)。龍湖素以品質(zhì)著稱，但近幾年因高速擴張頻現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)。進入2019年以后，龍湖更加強調(diào)財務(wù)穩(wěn)健為主，乃至于其確定2020年的銷售目標為2600億元，相較2019年僅同比增長7.2%。

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反觀龍湖的財務(wù)杠桿，一直處于行業(yè)低水平。2019年龍湖凈負債率（負債凈額除以權(quán)益總額）為51.0%，較2018年縮小1.9個百分點；期末在手現(xiàn)金609.5億元，與一年內(nèi)到期債務(wù)139.3億元相比，覆蓋率高達4.38倍。

投資級評級

規(guī)模疊加財務(wù)穩(wěn)健，龍湖集團贏得境內(nèi)外評級機構(gòu)的瘋狂點贊。目前，龍湖集團的信用評級為BBB（標準普爾）、Baa3（穆迪）、BBB（惠譽）、AAA（大公國際、中誠信、新世紀），評級展望基本為穩(wěn)定，穆迪展望甚至為正面，成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營企業(yè)。

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投資級評級的好處，客觀上使得龍湖集團融資成本保持低位。2019年龍湖集團的平均借貸成本為年利率4.54%，這一水平足以與一線央系房企媲美。

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2019年龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行22億元公司債券及20億元住房租賃專項公司債券，票息介乎3.9%至4.7%之間；同年在境外成功發(fā)行8.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息僅3.95%。而在2019年，房企境內(nèi)債券的平均成本為5.22%，境外債券的平均成本高達8.1%。

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2020年以來龍湖又成功發(fā)行三筆債券，累計融資不下百億元。其中，一月在境外發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎3.375%至3.85%之間；二月在境內(nèi)發(fā)行28億元公司債券，票息介乎3.55%至4.2%之間；三月在境內(nèi)發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券，票息3.8%。

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尤為一提的是，龍湖集團偏向中長期債，當前平均貸款年限為6.04年。今年一月票息3.85%的4億美元債期限甚至長達12年，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”的雙紀錄。

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2020年1-2月龍湖集團新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為232萬平方米，權(quán)益面積為178萬平方米。涉及交易金額127億元，位列全部房企第五名。

未來攻防之道

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2018年，龍湖將公司名稱從“龍湖地產(chǎn)”改為“龍湖集團”，秉承“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，堅持地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)全面協(xié)同發(fā)展。

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作為基本盤，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)既聚焦一二線城市，也圍繞城市圈內(nèi)城市群周邊適度布局。

截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平米，權(quán)益面積為4742萬平米，平均成本為5737元/平米，是當期簽約單價的33.7%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占比33%、28%、19.3%、9.9%、9.7%及0.1%。

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2020年龍湖在售主力項目將達到212個，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善型、商業(yè)經(jīng)營等細分需求，并踐行差異化戰(zhàn)略。

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針對華南地區(qū)偏弱的缺陷，龍湖表示“華南是戰(zhàn)略級，將逐年加大華南份額，目前9個灣區(qū)城市均已進入，以后都會深耕，但策略會略有不同?！?/p>

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龍湖一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的策略。2019年龍湖物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅收入為57.9億元，同比增長41.5%，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79%、20.3%、0.7%。截至2019年底，龍湖已開業(yè)商場建筑面積為377萬平米，整體出租率98.5%；同期冠寓開業(yè)7.5萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率為77.4%。

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龍湖集團表示，2020年商業(yè)運營業(yè)務(wù)中重慶金沙天街、成都上城天街、蘇州星湖天街等項目將會開業(yè)，同時冠寓也將隨著市場的需求增長穩(wěn)步推進。