? ?前言

在城市發(fā)展的過程中，許多企業(yè)面臨征收拆遷，因此而需要進(jìn)行拆遷評估，從而獲得相應(yīng)的補償。

可以說評估結(jié)果往往是補償?shù)暮诵囊罁?jù)。因此評估師提醒，評估環(huán)節(jié)需要引起大家的重視。

同時，評估實踐中，許多企業(yè)由于其自身的性質(zhì)不同，評估時也有其特殊之處。比如加油站企業(yè)。

那么加油站企業(yè)的特殊之處在什么地方呢？

在征收拆遷中，加油站企業(yè)應(yīng)該如何評估呢？哪些因素會影響加油站企業(yè)的整體價值和評估結(jié)果呢？

我們通過一則網(wǎng)絡(luò)上的案例來具體分析一下。

案例

福建省某縣劉先生的加油站幾年前遇到了征收拆遷，隨后劉先生和拆遷方分別進(jìn)行了兩次委托評估。但是兩次評估的結(jié)果卻相差巨大，而且差額竟達(dá)5000余萬元，不禁讓人訝異。這是為什么呢？

? ? 第一次評估

2016年11月16日，該縣政府作出《房屋征收告知書》，擬對劉先生的加油站征收。

半年后，2017年5月，以縣里某兩個行政機(jī)關(guān)為見證單位，縣征收辦與劉先生的加油站作為甲乙方，共同簽訂了《關(guān)于xxx加油站征遷補償有關(guān)評估事項的約定》。

約定中明確了：同意由加油站劉先生一方聘請有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對其加油站房地產(chǎn)及其所有資產(chǎn)和設(shè)備進(jìn)行全面評估，甲乙雙方對評估結(jié)果予以認(rèn)可。

隨后，劉先生便聘請了有資質(zhì)的評估公司，對加油站土地、地上房屋建構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、未來年期經(jīng)營收益等進(jìn)行評估，評估總價近7000萬元。

然而，征收辦看到評估報告卻不認(rèn)了。

? ? 第二次評估

征收辦認(rèn)為該評估價值過高，隨后，未經(jīng)與劉先生協(xié)商就另行委托一家評估機(jī)構(gòu)。

而該評估機(jī)構(gòu)在評估過程中，未進(jìn)行調(diào)查勘驗等程序，不僅將實際建筑面積1300多平方米認(rèn)定為1200多平方米，還選用最不利被征收人的成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，將加油站總體資產(chǎn)價值評估為1600多萬元。

從近7000萬，到不足2000萬，中間竟然有5000余萬元的巨大差距！

雙方針對評估結(jié)果和補償數(shù)額起了爭議，并未達(dá)成一致意見。但是，隨后不久，2017年6月，該縣政府就做出了《房屋征收決定》，同年7月作出《房屋征收公告》。

劉先生對此極為不滿，開始了法律維權(quán)，遂將該縣政府訴至法院。

法院認(rèn)為：該縣政府做出的上述《房屋征收決定》不符合土地利用總體規(guī)劃，沒有提供征收補償費用足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ玫淖C據(jù)，由開發(fā)商某旅游發(fā)展有限公司制定社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，不符合法律規(guī)定，沒有證據(jù)證明在進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估中有征求人大代表、政協(xié)委員及群眾意見、專家評議和有關(guān)職能部門論證的事實。因此其作出的《房屋征收決定》違反法定程序，依法應(yīng)予以撤銷。

最終法院撤銷了上述《房屋征收決定》。

針對這個案例中涉及評估的部分，也引起了我們的關(guān)注與探討。

為什么兩次評估的結(jié)果會差的這么多，竟然相差5000余萬元之多？

? ? 主觀方面：

雙方在委托中可能都會有主觀的一些訴求，間接影響了評估過程和評估結(jié)果。

比如，從劉先生的角度肯定是希望評估結(jié)果高一點，這樣可以獲得更多補償；

而征收方委托的第二次評估，可能希望評估的結(jié)果低一點，可以由此為依據(jù)，從而減少補償費。

但是排除主觀因素，客觀上什么原因可能直接導(dǎo)致兩次評估結(jié)果產(chǎn)生巨大差距呢？

? ? 客觀方面：

1、前文中提到了第二次評估中將實際建筑面積1300多平方米認(rèn)定為1200多平方米。因此評估范圍和評估對象可能導(dǎo)致評估結(jié)果差距是其中一個重要原因。

2、拆遷方委托的第二次評估中，采用的評估方法是成本法和基本地價系數(shù)修正法。因此結(jié)合過往經(jīng)驗，評估方法，可能是導(dǎo)致差距的其中另外一個重要的原因。

我們需要特意強調(diào)一下，在加油站的整體價值評估中，往往涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失，同時特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)如何評估也是其中不能忽視的重點。根據(jù)過往的評估實踐，在對特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)行評估時，許多案例中一般都選用了收益法。

總結(jié)和提醒

加油站是比較常見的一種特殊性物業(yè)，主要分布于交通道路的兩側(cè)。它是一種收益性物業(yè)，為道路上往來的各類車輛提供加油、維修、零售等配套服務(wù)。

其資產(chǎn)類別包括：無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)和特許經(jīng)營許可證）、固定資產(chǎn)（房屋和加油站設(shè)施設(shè)備）。也可以分為房地產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)及配套的機(jī)器設(shè)備。

加油站價值評估實質(zhì)上是一種整體資產(chǎn)價值評估。影響加油站價格的因素主要有：地理位置、土地用途、土地出讓年限和剩余年限、特許許可證等。

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