國運長紅，靠做多房價是無法實現的。

正解局出品

最近的樓市情況，大家應該都是知道的。

其實，不光是我們，現在全世界房地產行業(yè)的日子都不太好過。

就連造車大佬馬斯克，都沒少為樓市操心?，甚至還一而再，再而三發(fā)出警告。

先是在3月底，他針對美國房地產債務發(fā)出警告：這是目前最嚴重的、迫在眉睫的問題。

緊接著，4月份，他又警告說：銀行業(yè)可能因此陷入危機。

馬斯克對商業(yè)地產發(fā)出警告

到了5月，他再一次警告：“（美國）商業(yè)地產正迅速崩潰，接下來是房價?！?/p>

馬斯克操的心并不多余。

經合組織（OECD）最新數據顯示，2023年一季度，他們監(jiān)測的全球46個經濟體中，有31個經濟體的房價都在下跌。

這些下跌的國家中，包括之前漲得挺猛的美國、越南、韓國等。

但，在主要經濟體的樓市中，卻真有一個奇葩的存在：

日本。

日本東京的房價就蹭蹭漲。

東京都23區(qū)的新建公寓平均每戶價格差不多到了1.15億日元（換算成人民幣超過570萬），比去年同期上漲47.9%。

甚至，還創(chuàng)下歷史新高。

在我們的印象里，日本在1990年代，泡沫經濟破滅，樓市陰跌幾十年。

事實到底是什么，又能給我們哪些啟示？

在全球樓市都不咋景氣的微妙時刻，2023年3月，日本東京竟然傳來新建公寓樓價格比一年前猛增2.7倍的消息。

漲價確有其事，但猛增2.7倍的說法，有點兒夸張了。

今年3月，日本東京還推出了一些價格非常高的高檔樓盤，這種算法是把這些高檔樓盤都放在一起算了，怎么看怎么像是玩了個文字游戲。

但房子的確在漲價。

別人跌時我反漲，日本樓市還真是個特別的存在。

正因為特別，所以不少資本也緊盯著日本房地產，搶著入場。

比如，一向穩(wěn)準狠的華爾街資本之王黑石集團，這幾年就沒少在日本投資房產。

香港大型基金太盟集團，更是在日本房產上豪擲514億人民幣。

加拿大房產投資平臺BGO，則以643億人民幣，刷新了太盟集團一度達到的投資新高。

除了資本的行動，還有很長時間沒怎么露面的馬云，也在日本安家了。

據說，馬云買的是豪宅，在日本東京最豪華最貴的地段。

而比馬云早幾年的時候，曾經的國內知名天使投資人薛蠻子，更是一口氣在日本京都買下一條街。

各路資本紛紛在日本投資房產，到底是為什么？

其實，如果退回到幾十年前，日本樓市也“熊”過，而且“熊”得還挺慘。

2021年，東京都市圈新房價格創(chuàng)下了31年新高。

新高之外，還有一個細節(jié)：已經超過了1990年資產泡沫時期的最高點。

1990年對于日本來說，是個特別的年份。

那一年，僅東京都區(qū)域的地價，就相當于美國全國的總地價。

當時，甚至還有日本富豪說，想買下整個美國的房產，再把它們高價租給美國人。

豪言壯語的底氣，自然也是當時日本的高房價給的，而很多人將當年的高房價“歸功于”《廣場協(xié)議》。

當年簽訂《廣場協(xié)議》的五國代表

1985年，日本簽了《廣場協(xié)議》。

《廣場協(xié)議》本來是想通過調整匯率，來解決全球經濟不平衡問題。

然而，協(xié)議才簽訂兩三年，日元兌美元就升值了一倍。

升值后的好處是，買人家的東西便宜了，以前兩塊錢能買到的東西，升值一倍后，一塊錢就能拿到手了。

而不好的一面是，日本出口的商品變貴了，變貴降低了競爭力，要么降價，要么減少出口量。

日本出口企業(yè)就這樣被“精準”打擊了，日本的出口貿易，在當時也發(fā)生了災難性的變化。

于是，為了拼經濟，日本政府又開始了大規(guī)?！胺潘薄?/p>

那場大“放水”，看起來讓市場上的錢一下子變多了，一時間，哪哪兒都不缺錢了。

錢多思變，于是日本經濟開啟了脫實向虛的新“思路”，樓市和股市在被大量熱錢“入侵”后，開始走上了吹泡沫的道路。

1984-2010年日本樓市相關價格趨勢

經濟學上，通常把那些資產價格中不能被基本面（如現金流、折現率等）因素所解釋的部分，叫做資產泡沫。

隨著泡沫越吹越大，日本政府也坐不住了。

既然是泡沫，就肯定會破。

于是，1990年3月，日本央行開始了縮緊銀根，房地產這個巨大的泡沫，破了。

泡沫破裂后的第二年，也就是1991年，日本房價的跌幅就達到20-30%。

隨后，投資炒房客因為看不到希望，開始大量拋盤，房價更是跌跌不休。

1993-2014年的東京住宅價格指數

短短的三年多時間，日本樓市就跌去了將近60%，而日本股市里那些與樓市相關的股票，更是跌到只剩30%。

股市樓市齊蕭條，讓日本經濟深深地陷入了泥潭，自此，開啟了長達十年的修復期。

于是就有了所謂的“失去的十年”。

嚴格來講，日本樓市失去的并不止十年。

日本樓市的再次興起，應該是從2012年開始，那一年，重新獲任日本首相的安倍晉三一上任，就推出了“三支箭”計劃。

正是這“三支箭”，讓日本房地產市場重新開始出現明顯反彈。

也是從那一年起，房地產再一次成為眾多資本眼中的肉。

于是，日本樓市再一次開啟了狂飆之路。

到了2021年，漲幅最好的日本東京都市圈，新房價格更是創(chuàng)下了近31年以來的新高。

即便是在2022年和2023年一季度，全球經濟和樓市一片暗淡的情況下，日本樓市也絲毫沒有停下來等一等他的靈魂的意思。

如今，日本房價再一次站在了1990年資產泡沫時期的最高點，于是，就有人發(fā)出了靈魂拷問：

日本樓市會不會又離崩盤不遠了？

房價漲到一定程度，還能買嗎？

2005-2021年日本的平均房價和東京房價的走勢

日本樓市會不會崩盤我們不知道，但是房價漲了，還能不能買，這是一個老話題。

有人說，這更像是個偽命題。

因為畢竟要看買來干啥和在哪里買。

李嘉誠就說過：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/p>

按照經濟學的規(guī)律來說的話，一個城市的中心區(qū)就是這個城市的稀缺資源。

稀缺資源本身就是一種價值。

城市中心，不僅有虹吸效應，也匯聚了一座城市最優(yōu)質的教育、醫(yī)療、文化、交通等資源。

而只要是資源，就會有不平衡性，日本的房價就很不均衡。

2021年，日本全國47個城市中，有13個城市的房價同比下跌，另外34個城市的房價同比上漲。

除了東京都的房價，排在第二位神奈川，房價甚至還不到東京都的一半，其他城市就更不用比了。

2021年日本全國房價漲幅前十的城市（每平米價格）

土地面積占整體日本才0.6%的東京，卻聚集著日本41.8%的銀行，76.5%的外資企業(yè)和46.1%的注冊資本金10億日元以上的企業(yè)，以及17.8%的大學和17.7%的研究所。

別看東京小，人卻很多。

它擠著約3800萬左右的人口，是全球第一大城市。

盡管這幾年，日本的總人口一直在減少，從2010年左右開始，減少得更厲害，但絲毫沒有影響東京地區(qū)人口的增加。

更神奇的是，在最近的75年里，日本東京竟然有74年都在保持著人口的凈流入。

而在2015-2020年那幾年間，東京人口增加得更加明顯，也帶動了周圍幾個地區(qū)人口的增加。

那幾年，增長率最高的東京都，一度達到了4.1%，增長率最低的神奈川縣，也達到了1.3%。

目前，東京都市圈的人口數已占到了日本總人口的30%。

2021年日本全國房價跌幅前十名城市（每平米價格）

巧合的是，這幾年，這幾個地區(qū)，房價上漲得比較明顯。

而下跌幅度較高的，正是人口流出比較多，和不怎么受關注的地區(qū)。

從某種程度上說，人口數量是一座城市房價上漲或下跌的標志之一，也挺在理。

這意味著，不是每個城市都有能力讓房價漲起來。

房價漲不漲，還能不能繼續(xù)漲，除了錢，還得有人來撐腰。

其實，如果觀察日本樓市的起起落落，就會發(fā)現很多有意思的結論。

比如，1990年之前的那幾年，日本社會的價值觀好像迷了路。

“天道未必酬勤”澆滅了不少年輕人的活力。

畢竟，勤奮勞作的工薪一族，最后連套房子可能都買不起。

反倒是那些炒房的人，一夜暴富，實現了財務自由。

比如當年，為了避免樓市這個泡沫被繼續(xù)吹大，日本也給樓市出了個“三支箭”的大招。

比如，在泡沫破裂之前，日本人的口號是：“除了土地，我們能造出任何東西”，“東京是世界上最大的城市，東京的房價永遠不會降”。

最后，泡沫還是破了。

而這場泡沫，給日本經濟帶來了巨大的傷害，以至于日本花費了整整30年，才得以修復。

這30年，日本經濟其實并沒失去，只是沒能馬上東山再起，而是從過去的高速發(fā)展，直接進入了低迷期，以至于低迷了30年才緩過氣。

日本政府很著急，也想過各種辦法救經濟，最后，各種救市工具都失靈了。

之所以失靈，一個最重要的原因是，民眾對未來失去了信心。

信心比黃金貴，信心一旦倒下，要再重新樹立起來，可不是一朝一夕的事。

當然，這場樓市泡沫的崩潰，也消除了日本整個社會人性的浮躁；日本企業(yè)重新回歸實業(yè)，并且更加注重規(guī)避風險；日本政府則更加懂得如何構建防范金融風險的堡壘。

所以，日元至今依然是世界上重要的信譽貨幣。

這場樓市泡沫的崩潰，也讓日本政府和百姓都意識到：

只有當他們的實體產業(yè)發(fā)展到一定程度，產品能在全世界有一席之地，能把全世界的錢掙到自己的口袋里時，他們的樓市才能真正地蓬勃，房價也才會真正地走出低迷。

畢竟，到目前，世界上還沒有哪一個國家，是靠做多自己國家的房價，使自己國家長盛不衰，躋身世界強國的。