作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

進(jìn)入2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已在融資端和市場(chǎng)端迎來(lái)諸多利好。但從機(jī)構(gòu)披露的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未走出低谷期，降溫態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售額均值已經(jīng)降至61.8億元，同比降幅達(dá)23.1%。其中，銷售規(guī)模超百億房企僅15家，相比去年同期減少14家；超50億房企22家，相比去年同期減少31家。

百?gòu)?qiáng)房企四大陣營(yíng)皆有不同程度的下滑。其中，第一陣營(yíng)（百億以上）房企的銷售額增長(zhǎng)率均值為-24.0%；第二陣營(yíng)（50-100億）為-31.3%；第三陣營(yíng)（30-50億）為-33.8%；第四陣營(yíng)（30億以下）為-16.2%。

各陣營(yíng)房企的門檻均值也有下降。其中，TOP3房企的門檻值同比下降45.6%；TOP10房企的門檻值同比下降27.3%；TOP30房企的門檻值同比下降28.3%；TOP50房企及TOP100房企的門檻值同比分別下降29.1%及45.4%。

另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前（2月8日），A股已有64家房企披露了2021年的業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，僅7家預(yù)增；占比一成；18家預(yù)減，16家續(xù)虧，13家首虧，更有11家房企虧損額度超過(guò)10億元。

二季度市場(chǎng)或逐步回暖

欠佳的銷售表現(xiàn)影響了房企的拿地?zé)崆?。中指院指出，受春?jié)和集中供地及各類金融調(diào)控政策影響，2022年1月，其所統(tǒng)計(jì)的50家代表房企拿地總額同比降幅達(dá)到了88.8%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，一方面，去年1月房企的業(yè)績(jī)基數(shù)較高，影響了今年與去年的比值。另一方面，2021下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售劇烈下滑，盡管目前政策上正在進(jìn)行邊際改善，但市場(chǎng)仍在深度調(diào)整，恢復(fù)需要時(shí)間。

她預(yù)計(jì)，3月份兩會(huì)以后，各地將積極落實(shí)因城施策，釋放住房消費(fèi)需求，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)銷售也會(huì)逐漸回升。

億翰智庫(kù)的判斷與劉水的說(shuō)法不謀而合。其指出，預(yù)計(jì)2022一季度大幅放寬房地產(chǎn)政策的幾率較低，但3月中旬是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因3月中旬市場(chǎng)熱度與第一輪集中供地的熱度關(guān)聯(lián)較大。參考去年數(shù)據(jù)可知，第二、三輪集中供地中，各城市地方國(guó)企需投入約50億來(lái)承擔(dān)民企投資收縮的部分，這對(duì)于各地級(jí)市而言壓力較大。地方政府也會(huì)有更高的積極性去主動(dòng)推進(jìn)市場(chǎng)熱度。

“此外，今年總體經(jīng)濟(jì)要保持5%的增長(zhǎng)，若地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)慢或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)將對(duì)全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生較大阻礙。因此，不排除后期會(huì)有更為積極的政策出臺(tái)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展”，億翰智庫(kù)稱。

在億翰智庫(kù)看來(lái)，一月房企較弱的推案意愿也是影響房企銷售表現(xiàn)的重要因素。時(shí)下，企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管并未大幅放松，這影響了房企推案意愿。此外，不少房企目前正處于工程款結(jié)算高峰期，重點(diǎn)不在推案。

“購(gòu)房者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)總體的預(yù)期、收入的預(yù)期及房企按時(shí)交付能力的預(yù)期還不明朗，多處于觀望狀態(tài)，購(gòu)房意愿不強(qiáng)也影響了銷售表現(xiàn)”，億翰智庫(kù)稱。

展望2022年，劉水認(rèn)為，上半年因市場(chǎng)銷售、融資等改善有限，預(yù)計(jì)房企壓力仍然較大。下半年，隨著各地政策落地，房企壓力也將明顯好轉(zhuǎn)。

西南證券統(tǒng)計(jì)顯示，一月以來(lái)，已有15個(gè)城市先后出臺(tái)購(gòu)房鼓勵(lì)措施，下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等皆包含在內(nèi)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，當(dāng)前行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確。各地全面落實(shí)因城施策，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，后續(xù)會(huì)加強(qiáng)對(duì)首套及二套住房的信貸支持。

但由于政策顯效需要時(shí)間，部分前期調(diào)整較早及需求支撐力度強(qiáng)的城市，隨著利好政策落地，市場(chǎng)有望回暖。但大多數(shù)城市依然需要一段較長(zhǎng)的市場(chǎng)調(diào)整周期，短期購(gòu)房者置業(yè)情緒或難有明顯改觀，陳文靜稱。

當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)意愿如何？據(jù)中指院，2022年1月，僅13%受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買房，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)；計(jì)劃半年到1年內(nèi)和1~2年購(gòu)房的占比分別為38%和32%。政策風(fēng)向雖有所轉(zhuǎn)暖，但購(gòu)房者預(yù)期較弱。

企業(yè)償債壓力依然較大

融資方面，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月，房企融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模更有連續(xù)11個(gè)月同比下降。由此可知，去年末行業(yè)推出的積極金融政策，在發(fā)債執(zhí)行層面還未得到明顯改善。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星指出，2019年至2021年1月，房企的融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，在全年融資總額的占比為12.2%、9.4%和15.1%?？梢哉f(shuō)，房企在1月的融資情況對(duì)全年而言至關(guān)重要。然而，今年1月的融資總額不及上年的三分之一，未能形成良好開(kāi)局。多家房企的海外債、信托無(wú)法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

尤其是，此前行業(yè)出現(xiàn)的美元債信用危機(jī)事件對(duì)不少民企的再融資形成較大沖擊，時(shí)下不少房企的海外融資信譽(yù)有待恢復(fù)。這一點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中也可窺見(jiàn)一斑。據(jù)易居研究院，1月，房企境外債發(fā)行規(guī)模相較2021年同期大幅下降了24個(gè)百分點(diǎn)，平均票面利率則同比大漲263個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)下房企發(fā)債仍以境內(nèi)債為主，且存在結(jié)構(gòu)性分化。

繼招商蛇口試水發(fā)行首單并購(gòu)債后，華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬(wàn)象生活等也成功獲批發(fā)行了較大額度的并購(gòu)債，還在市場(chǎng)上掀起了不小的并購(gòu)風(fēng)浪。有分析師預(yù)計(jì)，“隨著并購(gòu)融資通道的打通，行業(yè)收并購(gòu)積極性受到調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購(gòu)力度，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力，加快市場(chǎng)出清?！睋Q言之，在收并購(gòu)發(fā)債、貸款等政策支持下，“收并購(gòu)”有望成為出險(xiǎn)房企的“上岸”新路徑。

經(jīng)歷過(guò)艱難前行的2021年后，房企在2022年的償債壓力依然不小。貝殼研究院指出，2022年同樣是房企的償債高峰之年，年內(nèi)近萬(wàn)億債券將會(huì)到期。其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)千億，而當(dāng)前房企月均發(fā)債規(guī)模僅不過(guò)500億元。在銷售下行的背景下，面臨償債壓力的房企仍需積極尋求更多維的融資渠道和方式，以順利渡過(guò)難關(guān)。

降低負(fù)債仍是當(dāng)下房企的重中之重。今年一月，包含時(shí)代中國(guó)控股、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光集團(tuán)等在內(nèi)的房企均曾回購(gòu)公司債券以降低負(fù)債，龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等則推出了與市值管理相關(guān)的分拆物業(yè)上市及增厚現(xiàn)金流相關(guān)的配股募資舉措。

其中，龍湖表態(tài)將分拆龍湖智創(chuàng)于港股上市，融創(chuàng)中國(guó)則表態(tài)以15.3%折價(jià)配售4.52 億股募資。龍光集團(tuán)更是加碼回購(gòu)力度，先后回購(gòu)約400萬(wàn)股公司股份，還回購(gòu)了2000萬(wàn)美元公司票據(jù)，這在一定程度上傳遞出了公司現(xiàn)金流穩(wěn)定的信息，也部分改善了公司市值。

房地產(chǎn)行業(yè)的“利空”消息何時(shí)才能全部出清？據(jù)克而瑞研究中心判斷，經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行后，行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已然成為共識(shí)。新一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”下，一部分“救市”政策的出臺(tái)或?qū)⒅匦录ぐl(fā)行業(yè)信心，屆時(shí)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模才有望企穩(wěn)回升。

這個(gè)時(shí)間會(huì)有多長(zhǎng)？克而瑞指，今年一季度，行業(yè)仍將處在下調(diào)筑底過(guò)程中?；ㄆ煅袌?bào)則指，預(yù)計(jì)5月開(kāi)始，房企銷售才有望回穩(wěn)。