編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專欄」

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)似乎沒(méi)有新鮮事。媒體關(guān)注最多的，要么是房企巨額負(fù)債暴雷，要么是新樓盤項(xiàng)目的購(gòu)房者投訴不斷。

將自己定位為“中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者和綠色生態(tài)智慧城市的建造者”的碧桂園控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱：碧桂園），也不例外。

3月1日，碧桂園宣布，公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事楊國(guó)強(qiáng)因年齡原因辭任，由其女兒、聯(lián)席主席楊惠妍（41歲）接任。雖然楊惠妍對(duì)外表示，對(duì)自己的定位是職業(yè)經(jīng)理人，否認(rèn)碧桂園是傳統(tǒng)意義上的家族企業(yè)。但是，由于碧桂園兩代人的交棒，頗有家族企業(yè)傳承的意味，因此人們對(duì)于碧桂園是否家族企業(yè)的話題，也津津樂(lè)道。

據(jù)介紹，碧桂園1992年在順德成立，如今業(yè)務(wù)已涵蓋物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開(kāi)發(fā)和管理等多個(gè)領(lǐng)域。不過(guò)據(jù)觀察，作為碧桂園的基本盤，其房產(chǎn)業(yè)務(wù)近年也處于風(fēng)雨飄搖的狀態(tài)，雖然一直在喊轉(zhuǎn)型，卻十分艱難。而此番楊惠妍接棒，也將壓力山大。

行業(yè)復(fù)蘇無(wú)望，碧桂園Q1營(yíng)收下滑近三成

過(guò)去幾年，受疫情影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)更是首當(dāng)其沖。因此，2023年疫情的陰霾逐漸消散后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也對(duì)疫情之后的大宗消費(fèi)反彈，抱著一定的期待。

事實(shí)證明，房地產(chǎn)行業(yè)目前依然處于下行調(diào)整期，尚無(wú)明顯復(fù)蘇跡象。例如，據(jù)相關(guān)調(diào)研機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年商品房銷售面積、銷售額增速分別為-24.3％、-26.7％，其中12月單月同比增速低至-31.5％、-27.7％。

碧桂園總部大樓 圖源：視覺(jué)中國(guó)

雖然2023年以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，前兩個(gè)月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別為-3.6％和-0.1％，降幅明顯縮窄。但是要知道，近年無(wú)論是一二線城市、還是三四線城市，存量房源過(guò)度積壓是不爭(zhēng)的事實(shí)。究其原因，高線城市房?jī)r(jià)高不可攀，低線城市則無(wú)人買房。

實(shí)際上，因此導(dǎo)致的房源供需不平衡問(wèn)題，由來(lái)已久，也是目前房地產(chǎn)企業(yè)靠一己之力難以改變的。再來(lái)看Q1的房產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)公開(kāi)可查詢數(shù)據(jù)，二、三線城市銷售較為疲弱。尤其是今年3月份，一線城市的商品房供應(yīng)面積同比仍在攀升，但是二線、三四五線城市的同比增速已經(jīng)回落。

要知道，低線城市的市場(chǎng)，曾是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)。行業(yè)大盤表現(xiàn)不容樂(lè)觀，碧桂園自然也難以獨(dú)善其身。

據(jù)碧桂園2023 Q1財(cái)報(bào)顯示，碧桂園前3月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額718.7億，同比減少27.57%。與此同時(shí)，碧桂園2023 Q1實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額945.6億，同比減少22.41%。營(yíng)利雙降之下，碧桂園的經(jīng)營(yíng)壓力也隨之增大。

冰凍三尺，非一日之寒。實(shí)際上，碧桂園今年Q1的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在2022年就有征兆。據(jù)碧桂園2022年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園集團(tuán)收入約為人民幣4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%。值得一提的是，物業(yè)銷售收入占比高達(dá)97%，3.0%來(lái)自建筑及其他分部，與2021年的占比基本相同。

與此同時(shí)，碧桂園報(bào)告期內(nèi)的毛利約為328.8億，全年凈虧損60.52億。值得一提的是，這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現(xiàn)全年虧損的情況。因此，也有業(yè)內(nèi)人士分析表示，碧桂園2023年Q1業(yè)績(jī)?cè)俣认禄?，早在預(yù)料之中。

所幸的是，碧桂園眼看著業(yè)績(jī)下滑、虧損已至，并沒(méi)有坐以待斃。例如，據(jù)媒體報(bào)道，5月底，碧桂園內(nèi)部發(fā)文，開(kāi)啟新一輪組織架構(gòu)調(diào)整。最顯著的變化在于新設(shè)立地產(chǎn)集團(tuán)，主要聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及代管代建業(yè)務(wù)。此外，原控股集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜將出任地產(chǎn)集團(tuán)CEO。

此舉也被視為是楊惠妍上任后，碧桂園的變陣和“動(dòng)刀”。不過(guò)，營(yíng)收同比降幅近三成的碧桂園，會(huì)因此這次組織架構(gòu)大調(diào)整，而扭轉(zhuǎn)局勢(shì)嗎？疫情三年房地產(chǎn)行業(yè)元?dú)獯髠?，市?chǎng)復(fù)蘇跡象還不明顯，而楊惠妍恐怕還需要一些時(shí)間。

跨界轉(zhuǎn)型卻收效勝微

近年來(lái)，新能源汽車、工業(yè)4.0、人工智能等熱門話題，讓房地產(chǎn)企業(yè)也不甘“寂寞”，紛紛跨界轉(zhuǎn)型。有的房企轉(zhuǎn)型造車，有些企業(yè)布局人工智能，試圖通過(guò)智能建造，實(shí)現(xiàn)工業(yè)4.0同等的規(guī)模效應(yīng)。

不過(guò)，恒大暴雷的事件，似乎在向外界說(shuō)明，步子邁得太大、攤子鋪得太開(kāi)，有時(shí)會(huì)引火燒身。無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園沒(méi)有跟風(fēng)造車，卻選擇了布局人工智能，試圖將其應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑業(yè)務(wù)。

而且，在人工智能布局方面，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始了大手筆投入。例如，據(jù)其2022年財(cái)報(bào)中，碧桂園提及其成立了科技建筑集團(tuán)，并將利用科技的力量推動(dòng)傳統(tǒng)建筑業(yè)的工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)，在管理半徑內(nèi)合理規(guī)劃新項(xiàng)目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對(duì)外拓展代管代建等業(yè)務(wù)。

令人瞠目結(jié)舌的是，2022年碧桂園投入的相關(guān)研發(fā)費(fèi)用高達(dá)2.164億，而因此產(chǎn)出的成果，在其財(cái)報(bào)上找不到蹤影。值得一提的是，在研發(fā)投入方面，碧桂園一直是一枝獨(dú)秀。以2021年公開(kāi)可查數(shù)據(jù)為例，當(dāng)年新城控股投入0.32億，招商蛇口投入3.32億，萬(wàn)科投入6.42億元，而碧桂園則是33億。當(dāng)年，其研發(fā)投入甚至逼近華僑城一年凈利潤(rùn)，由此可見(jiàn)力度之大。

盡管企業(yè)科技化、智能化是大勢(shì)所趨。但是在人工智能的應(yīng)用尚不成熟之時(shí)，其投入必然是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，有投入沒(méi)有太多對(duì)應(yīng)產(chǎn)出的戰(zhàn)略規(guī)劃，顯然會(huì)給碧桂園的未來(lái)，帶來(lái)許多風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)觀察，碧桂園除了在人工智能等熱門賽道上有“跟風(fēng)”之嫌外，還緊貼國(guó)家政策，并靈活調(diào)整其經(jīng)營(yíng)策略。例如，近年各地政府大力推進(jìn)保障房業(yè)務(wù)，碧桂園就會(huì)積極參與相關(guān)代管代建，支持國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

與此同時(shí)，為了更好地滿足購(gòu)房者合理住房需求，碧桂園也逐漸放下“身段”，不再只是定位打造中高端商品房。只是，當(dāng)碧桂園逐漸將其項(xiàng)目定位，客戶群體定位的范圍放寬，其原本的品牌調(diào)性，恐怕也要跟著打折扣了，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許是碧桂園自降身價(jià)。

“楊惠妍時(shí)代”的碧桂園，路在何方？

股市行情在很大程度上就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的風(fēng)向標(biāo)。碧桂園的幾番折騰，正在讓很多投資者失去信心。據(jù)百度股市通數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日收盤，碧桂園的股價(jià)為1.44港元/股，比去年同期的4.78港元/股，已跌去一大半，市值更是大幅度縮水。

所以，在營(yíng)收、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)雙雙承壓的當(dāng)下，或許現(xiàn)金流對(duì)于碧桂園的意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其布局人工智能，跟進(jìn)國(guó)家政策。而當(dāng)碧桂園邁入了楊惠妍時(shí)代后，碧桂園的這次組織架構(gòu)大調(diào)整，也被視為碧桂園試圖刀刃向內(nèi)、扭轉(zhuǎn)危機(jī)局面的分水嶺。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的這幾年，碧桂園調(diào)整組織架構(gòu)堪稱家常便飯。最近一次則是楊惠妍上任后的2023年3月初。彼時(shí)，碧桂園按照“優(yōu)秀區(qū)域總裁管區(qū)域”原則，實(shí)施區(qū)域總裁兼任方案，將原有58個(gè)區(qū)域總減少至29個(gè)。

這29個(gè)區(qū)域總將掌管更多區(qū)域，原有的另外29個(gè)區(qū)域總裁則降為區(qū)域執(zhí)行總裁。值得一提的是，原本碧桂園劃分的區(qū)域上百個(gè)，這次“精兵簡(jiǎn)政”，也預(yù)示著碧桂園“一體兩翼”新戰(zhàn)略的組織班底已經(jīng)形成，也即將落地。

只是，作為碧桂園創(chuàng)始人的接班人，楊慧妍為80后，雖然目前尚未給外界留下太多深刻印象。但是其正式接班一個(gè)月后，楊惠妍就首度以公司新掌門人的身份，出席2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

在媒體的印象中，這位80后女性，以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的風(fēng)格示人，與其父楊國(guó)強(qiáng)以往在每年例行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上侃侃而談截然不同。彼時(shí)，已經(jīng)過(guò)去的2022年，公司歸母凈利潤(rùn)虧損超60億元，為近10年來(lái)首虧。這是一個(gè)值得警惕的信號(hào)，更是楊慧妍的壓力所在。

據(jù)了解，楊惠妍早年職業(yè)興趣最初并非房地產(chǎn)，而是當(dāng)一名教師。只不過(guò)從小耳濡目染，從美國(guó)學(xué)成歸來(lái)就進(jìn)入公司歷練。經(jīng)父親言傳身教，一步一步成為“欽定”接班人。早年，楊國(guó)強(qiáng)就有很強(qiáng)的“去家族化”意識(shí)，引入了大批職業(yè)經(jīng)理人，充實(shí)其管理團(tuán)隊(duì)。最被業(yè)界視為佳話的是，莫斌、朱榮斌、吳建斌“三斌”構(gòu)成的“鐵三角”，業(yè)界稱，碧桂園的效率找到了最優(yōu)解。

有著海外留學(xué)背景的楊惠妍，也把自己定位職業(yè)經(jīng)理人，她在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，自己有權(quán)利留下或者離開(kāi)，同樣父親有權(quán)力把自己炒掉。由此可見(jiàn)，楊惠妍有著掌管碧桂園這艘巨輪的決心與底氣。

只不過(guò)，此一時(shí)彼一時(shí)，已經(jīng)失勢(shì)的碧桂園，會(huì)因?yàn)檩斎肓诵碌墓芾硌海ν炜駷憜幔?/p>

結(jié)語(yǔ)

碧桂園的廣告語(yǔ)是：“給你一個(gè)五星級(jí)的家”。不可否認(rèn)，碧桂園是有著改變?nèi)藗兙幼…h(huán)境、甚至改變世界的理想與情懷的。

只不過(guò)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的紅利逐漸消退，即使是一些頭部企業(yè)，也逐漸感到了增長(zhǎng)壓力。碧桂園自2022年開(kāi)始出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，既是行業(yè)出現(xiàn)頹勢(shì)的縮影，更是行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最佳印證。

所幸的是，碧桂園并沒(méi)有“認(rèn)命”，更沒(méi)有坐以待斃，而是不斷嘗試轉(zhuǎn)型升級(jí)，并從組織架構(gòu)上進(jìn)行變革。如今，創(chuàng)二代楊惠妍接班，在為碧桂園帶來(lái)希望的同時(shí)，也帶來(lái)了壓力。

可以預(yù)見(jiàn)的是，盡管碧桂園的未來(lái)道阻且堅(jiān)，但是依然有若干可能，期待楊惠妍為碧桂園帶來(lái)改變。