【業(yè)務(wù)背景】

某保險(xiǎn)公司承租了XX先生一處房產(chǎn)作為辦公場(chǎng)所。后由于市場(chǎng)房租大幅度上漲，XX先生認(rèn)為原來(lái)合同約定的房屋租金過(guò)低，所以要求解除合同，自己承擔(dān)違約金并屢屢到保險(xiǎn)公司交涉。為此，法律顧問(wèn)受托給XX先生發(fā)出《律師函》。

【法律文書(shū)】

律師函

XX先生：

本律師作為某保險(xiǎn)公司的常年法律顧問(wèn)，為維護(hù)您與該公司的良好合作關(guān)系，現(xiàn)受該公司委托，對(duì)您要求提前終止《XXX租賃合同》事

宜，特致函如下：

根據(jù)保險(xiǎn)公司與您簽訂的《XXX租賃合同》，保險(xiǎn)代理公司租用您的XXXA8-1308/1309/1310寫(xiě)字間，租賃期限自2011年2月24日至2015年2月23日。雙方同時(shí)還約定：“本合同一經(jīng)雙方簽章立即生效，未經(jīng)雙方同意，不得任意終止?！笨梢?jiàn)，在保險(xiǎn)公司不同意提前終止合同的情況下，您單方要求以承擔(dān)違約金為代價(jià)，提前終止租賃合同是沒(méi)有合同依據(jù)的。

另外，根據(jù)《民法通則》第111條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”，以及《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”等規(guī)定，對(duì)于一方違約，法律賦予守約方有權(quán)選擇是繼續(xù)履行合同，還是選擇獲得損失賠償。法律并沒(méi)有賦予違約方主動(dòng)承擔(dān)某些違約責(zé)任就能提前終止合同的權(quán)利?，F(xiàn)在，保險(xiǎn)公司選擇的是繼續(xù)履行合同，您就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。所以您要求以承擔(dān)違約金為代價(jià)，提前終止租賃合同，沒(méi)有法律依據(jù)。

如果您因此與保險(xiǎn)公司發(fā)生爭(zhēng)議，您這一要求是一定不會(huì)得到法律支持的。這一點(diǎn)，您可以向法律人士咨詢。既然您的要求無(wú)法得到法律支持，為維護(hù)雙方既有的良好合作關(guān)系，法律顧問(wèn)現(xiàn)發(fā)函請(qǐng)您冷靜對(duì)待此事，以免給您造成不必要的麻煩甚至損失。

特此致函，請(qǐng)您理解。

2012年9月19日

【手記】

現(xiàn)實(shí)中有很多人認(rèn)為，自己只要承擔(dān)違約金，就可以隨意解除合同。因而在很多合同履行過(guò)程中，有的當(dāng)事人一旦認(rèn)為原來(lái)簽訂的合同現(xiàn)在對(duì)自己不利，就以自己愿意支付違約金為由，要求解除合同，尤其是在合同約定違約金數(shù)額過(guò)低的情況下。但這種要求是違反法律規(guī)定的，除非合同中明確約定，當(dāng)事人一方承擔(dān)違約金后可以解除合同。理由正如《律師函》中所提到的，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式包括繼續(xù)履行合同、支付違約金、賠償損失等，守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式有選擇權(quán)，違約方?jīng)]有選擇權(quán)。

不過(guò)，本案也給人們一個(gè)重要啟示，那就是對(duì)那些市場(chǎng)因素變化比較大的合同，比如房屋租賃合同的租金等，最好明確約定守約方有權(quán)選擇違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式或者提高違約金數(shù)額；或約定違約方解除合同給守約方造成損失的，違約方還應(yīng)當(dāng)賠償損失等，以盡可能地避免因當(dāng)事人一方錯(cuò)誤理解法律而發(fā)生爭(zhēng)議。如果考慮到己方解除合同可能性比較高的，最好明確約定違約方承擔(dān)一定違約金后，可以無(wú)條件解除合同，這樣才有可能以承擔(dān)違約金為代價(jià)解除合同。本律師函發(fā)出后，XX先生對(duì)相關(guān)法律知識(shí)也有了一個(gè)全新的理解，不再采取強(qiáng)硬的方式要求保險(xiǎn)公司解除合同，而是經(jīng)友好協(xié)商后適當(dāng)調(diào)高了一些房屋租金，使得租賃合同繼續(xù)履行。