哈爾濱出臺(tái)樓市“十六條”，被市場看作政府出手防范樓市過快遇冷的重要舉措。

　　10月10日，據(jù)哈爾濱日?qǐng)?bào)報(bào)道，哈爾濱市住建局聯(lián)合市自然規(guī)劃局、市財(cái)政局等8部門制定《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，在近期樓市降溫大潮中率先出臺(tái)利好政策。

　　在為房企減負(fù)上，《意見》提出了包括降低預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動(dòng)、降低房企拿地成本等政策。在提升購房需求上，《意見》提出對(duì)人才、新市民給予購房補(bǔ)貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等。

　　據(jù)悉，《意見》將自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日。在政策施行期間內(nèi)，將根據(jù)國家有關(guān)政策和市場形勢(shì)變化適時(shí)予以調(diào)整。

　　接受證券時(shí)報(bào)采訪的專家認(rèn)為，此次哈爾濱樓市新政政策具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，不僅全方位為房企減負(fù)，還降低了購房者的入市成本，是目前全國首個(gè)較全面的利好政策，預(yù)計(jì)后續(xù)跟進(jìn)城市會(huì)增加。

　　加快項(xiàng)目建設(shè)，減輕企業(yè)資金壓力

　　進(jìn)入下半年后，各地新房、二手房成交量整體下跌，從而減緩了房企的資金回流速度，對(duì)房企流動(dòng)性資金造成壓力，房企的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度也因此受到影響。

　　為助力房企減負(fù)，本次《意見》主要提出了6項(xiàng)利好政策：

　　具體來看：

　　1、按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)年度信用等級(jí)為綠牌和藍(lán)牌的開發(fā)企業(yè)，2022年6月1日前，取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在2022年12月31日之前，高層達(dá)到一層工程主體施工形象、多層達(dá)到二層工程主體施工形象的，企業(yè)可按棟申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。

　　2、2022年12月31日前，對(duì)于已實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，滿足返還條件的，應(yīng)盡快予以返還。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)信用和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展實(shí)際，監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金的基礎(chǔ)上，每階段提高原來應(yīng)返額度的20%，以減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力。

　　3、自2021年10月1日起，全市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

　　4、各區(qū)、縣(市)政府要切實(shí)履行房地產(chǎn)市場屬地主體責(zé)任，積極引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展促銷活動(dòng)。自然資源規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、金融、住建、公積金、不動(dòng)產(chǎn)等有關(guān)部門要大力協(xié)同，適時(shí)研判房地產(chǎn)市場走勢(shì)，做好市場監(jiān)測(cè)分析工作。

　　6、自2021年10月1日起，新出讓的土地項(xiàng)目(以發(fā)布土地出讓公告時(shí)間為準(zhǔn))，繳納土地出讓起始價(jià)的20%作為競買保證金，土地出讓合同簽訂后，一個(gè)月內(nèi)繳納土地成交價(jià)款的50%，六個(gè)月內(nèi)繳齊剩余土地成交價(jià)款，并按照規(guī)定繳納相應(yīng)利息。

　　降低購房者入市成本

　　多地在近段時(shí)間內(nèi)新房、二手房成交量持續(xù)下滑的核心原因，就在于受銀行按揭貸款放款周期拉長和各地限購、限售等政策影響，居民購房成本上升，購房意愿下降。

　　為提升購房需求上，本次《意見》主要提出了8項(xiàng)利好政策：

　　具體來看：

　　1、對(duì)具有大中專以上學(xué)歷的人才在哈購房施行購房補(bǔ)貼政策。對(duì)與本地用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議、繳納6個(gè)月社保的，以及已自主創(chuàng)業(yè)的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時(shí)即可享受購房補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生(含技工院校)2萬元。

　　2、對(duì)原籍不在當(dāng)?shù)兀蚬ぷ骰蛏蠈W(xué)等各種原因來哈的新市民，在哈購置首套商品房時(shí)即可享受購房補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為1萬元。

　　3、實(shí)際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費(fèi)持續(xù)執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

　　5、允許異地繳存公積金職工在哈購房申請(qǐng)公積金貸款，實(shí)現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

　　6、縣(處)級(jí)女干部和高級(jí)職稱女性專業(yè)技術(shù)人員住房公積金個(gè)人貸款年齡由55周歲調(diào)整為60周歲。

　　7、放寬靈活就業(yè)人員建戶繳存公積金政策，社保開戶即可申請(qǐng)繳存住房公積金。

　　8、放寬住房公積金組合貸款業(yè)務(wù)，職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請(qǐng)組合貸款。

　　“過冷”風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，多地或跟進(jìn)

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月哈爾濱新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。從供求情況看，易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新建商品住宅供求在今年持續(xù)性出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，去庫存壓力較大。

　　樓市過快降溫并不利于市場健康長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)此，《意見》也指出，出臺(tái)此意見是為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的總體目標(biāo)，促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

(圖為2020年10月-2021年9月哈爾濱市新建商品住宅供求數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：易居研究院智庫中心)

　　在“金九銀十”之際，樓市因多方因素持續(xù)降溫，雖然有效打壓了炒房勢(shì)頭并將推動(dòng)部分房企改變過去“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”的經(jīng)營模式，但也在一定程度上“誤傷”了部分真實(shí)需求。同時(shí)，由于市場轉(zhuǎn)冷迅速，部分地區(qū)開始出現(xiàn)過快降溫之勢(shì)。

　　“此次哈市政策值得肯定，是基于市場的矛盾點(diǎn)采取的精準(zhǔn)舉措?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴證券時(shí)報(bào)記者，當(dāng)前全國很多城市的樓市矛盾，已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。而且過冷中也出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。積極出臺(tái)政策進(jìn)行保障，符合預(yù)期。一方面有助于促進(jìn)市場交易的活躍，另一方面也有助于促進(jìn)房企經(jīng)營的穩(wěn)健。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，后續(xù)全國其他城市預(yù)計(jì)也會(huì)跟進(jìn)，尤其是去庫存壓力和房企經(jīng)營壓力較大的城市，包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。哈爾濱市“十六條”也意味著近期政策風(fēng)險(xiǎn)有變化。當(dāng)然需要注意，政策微調(diào)中，要注意口徑和市場反應(yīng)，依然要在堅(jiān)持房住不炒的框架下進(jìn)行。