一、商品房預(yù)約合同糾紛的概念：

商品房預(yù)約合同是指房地產(chǎn)企業(yè)就尚未建成的房屋預(yù)先訂立的買賣合同

。

二、關(guān)于商品房預(yù)約合同的效力問(wèn)題：

1、在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，與購(gòu)房人簽訂的是認(rèn)購(gòu)書(shū)（或稱訂購(gòu)協(xié)議），雙方約定將來(lái)簽訂正式的購(gòu)房合同。這種認(rèn)購(gòu)書(shū)或訂購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）第2條的規(guī)定，該類合同的當(dāng)事人一方以出賣人與買受人之間的買賣關(guān)系不符合國(guó)家法律和政策規(guī)定為由請(qǐng)求確認(rèn)所簽合同無(wú)效的，不予支持；但起訴前取得合法手續(xù)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的除外。

3、對(duì)于商違反上述規(guī)定而將已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記的房屋再次出售給第三人導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法獲得房屋所有權(quán)的情況，《司法解釋》明確規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，當(dāng)事人不能取得房屋的權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為未生效。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》5條也作出了類似的規(guī)定："受讓方通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者出資方式取得的房地產(chǎn)，除當(dāng)事人另有約定的以外，屬于處分行為有效。未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效"。

三、有關(guān)法律法規(guī)及司法解釋：

《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、建設(shè)部令第89號(hào)-《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)[2003]17號(hào)）、最高人民法院關(guān)于印發(fā)〈民事案件案由規(guī)定〉的通知（〔2001〕41號(hào)）、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、最高法院民一庭負(fù)責(zé)人就如何正確認(rèn)定和處理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛答記者問(wèn)、《上海市人民法院關(guān)于印發(fā)本市貫徹實(shí)施若干意見(jiàn)的通知》（滬高法民一[2001]7號(hào)）。