無(wú)證房屋就是沒有房產(chǎn)證，沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)，違反了《土地管理法》及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的房屋。從實(shí)踐過(guò)程中來(lái)看，無(wú)證房屋無(wú)論是在環(huán)境綜合整治中還是房屋征收、土地征收中，通常都會(huì)相關(guān)部門“一刀切”的認(rèn)定為違法建筑，并且被要求當(dāng)事人限期內(nèi)自行拆除，如果是在拆遷范圍內(nèi)的話，不僅會(huì)被要求拆除，而且還不會(huì)對(duì)被征收人予以任何的補(bǔ)償。

　　近日，山東省的張某某就遇到了這樣的問(wèn)題，其在當(dāng)?shù)厮诖迩f有一處房屋，由于房屋始建的年限比較早，是八、九十年代的房屋，加之當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)又不健全，村莊管理又比較的疏松，所以并沒有辦理相關(guān)的審批手續(xù)。去年，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門決定對(duì)該村莊進(jìn)行棚戶區(qū)改造，并作出了相關(guān)拆遷公告，但是在作出拆遷公告之前并沒有說(shuō)房屋有什么問(wèn)題，直至談補(bǔ)償時(shí)都沒有說(shuō)房屋有問(wèn)題，是違法建筑等等之類的話，然而后來(lái)補(bǔ)償沒有談成，不久之后便有相關(guān)部門針對(duì)自己作出了限期拆除決定書，該決定書中認(rèn)定自己的房屋是未辦理相關(guān)審批手續(xù)的違法建筑，所以，限自己在一個(gè)星期內(nèi)自行拆除該房屋。

　　可是據(jù)當(dāng)事人反映的，在作出限期拆除決定書之前，并沒有人來(lái)家里告知當(dāng)事人，也沒有人來(lái)詢問(wèn)當(dāng)事人房屋情況的問(wèn)題，莫名其妙地就收到了一份這樣的文件，那么，相關(guān)部門這種一刀切的認(rèn)定行為、拆除行為是否合法呢？是不是所有的無(wú)證房屋都是違法建筑呢？

　　首先凱諾律師在這里要告訴大家，相關(guān)部門未經(jīng)相關(guān)的法定程序直接認(rèn)定為違法建筑，直接強(qiáng)制拆除違法建筑的行為是不合法的。關(guān)于違法建筑的調(diào)查、認(rèn)定我們?cè)谥暗奈恼轮卸加姓f(shuō)過(guò)，所以我們這里就不再重復(fù)說(shuō)了。

　　另外，關(guān)于無(wú)證房屋是否都是違法建筑的問(wèn)題，凱諾律師在這里可以很肯定地告訴大家，并不是的，無(wú)證房屋并不等于都是違法建筑，并不等于在征地拆遷中都沒有任何補(bǔ)償，相關(guān)部門都不應(yīng)該對(duì)被征收人不予補(bǔ)償。如果是以下幾年時(shí)間段建成的，從原則上來(lái)說(shuō)是不宜直接認(rèn)定為違法建筑，且不予任何拆遷補(bǔ)償?shù)?，我們以杭州市為例?/p>

　　根據(jù)《杭州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，符合下列條件之一的，可參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償：

　?。ㄒ唬?983年12月10日前單位和個(gè)人在本單位或本人的用地范圍內(nèi)建成的房屋；

　?。ǘ?983年12月10日至1992年8月12日期間建成，取得建設(shè)許可證并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途進(jìn)行建設(shè)或已領(lǐng)取土地使用權(quán)證但因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋；

　?。ㄈ?992年8月13日至1999年12月31日期間建成，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的建筑，包括：

　　1.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，且按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途建設(shè)但未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋；

　　2.已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可或土地使用權(quán)證，且已按規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的房屋；

　　3.已取得土地使用權(quán)證，且已經(jīng)相關(guān)部門罰款處罰的房屋。

　?。ㄋ模┙?jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)、因歷史原因遺留的可視為合法建筑的其他類型未登記房屋。

　　其他區(qū)、縣（市）可根據(jù)本地城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況，參照?qǐng)?zhí)行以上認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　從上述的規(guī)定中我們可以看到，1983年12月10之前建的房屋，在遇上拆遷以后，相關(guān)部門不宜直接將此類房屋認(rèn)定為違法建筑且不予補(bǔ)償，反而是需要結(jié)合實(shí)際的情況，按照合法建筑給予被征收人合理、公平的補(bǔ)償。

　　一般情況下，1983年之前的房屋，很多都是因歷史遺留問(wèn)題所造成的，在1983年之前，很多的法律法規(guī)都不完善，而且由于當(dāng)時(shí)正處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期，許多地方對(duì)土地管理是非常的疏松，尤其是農(nóng)村地區(qū)，老百姓在建房時(shí)，往往直接向村委會(huì)說(shuō)一聲便開始了住宅建設(shè)，有的甚至都不說(shuō)就直接進(jìn)行建設(shè)了。所以，這類房屋從原則上來(lái)說(shuō)就不宜認(rèn)定為違法建筑，如果我們以現(xiàn)在的法律法規(guī)來(lái)約束很早之前的違法行為，那對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)是很不公平的。

　　實(shí)踐中，如果相關(guān)部門以自己的房屋未辦理任何相關(guān)的審批手續(xù)等為由，將房屋認(rèn)定為違法建筑且強(qiáng)制拆除等，那么被征收人自己一定要先審查一下自己房屋的情況，倘若房屋是七、八十年代建的，那么被征收人可以針對(duì)他們的行為啟動(dòng)相應(yīng)的法律程序來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

　　另外就是，1983年12月10日至1992年8月12日之間建成的房屋，由于土地管理法是1986年開始施行的，所以，這期間建的房屋，如果已經(jīng)是取得了建設(shè)許可證，并且也是按照審批的用途、面積進(jìn)行建設(shè)的，哪怕是沒有辦理登記手續(xù)，同樣也是可以按照合法建筑給予拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

　　實(shí)踐中，如果相關(guān)部門以未辦理登記手續(xù)等為由減少補(bǔ)償，甚至不予補(bǔ)償，那則是不合法的，這點(diǎn)大家一定要牢記。

　　最后就是1992年12月10日至1999年12月31日期間建成的房屋，如果有辦理了建設(shè)證，有土地使用權(quán)證，或是已經(jīng)被相關(guān)部門罰款處罰了的話，即使未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收，在遇上拆遷時(shí)，相關(guān)部門同樣不宜認(rèn)定為違法建筑，也就是說(shuō)，需要按照合法建筑給予被征收人合理、公平的補(bǔ)償。

　　總之，這里凱諾律師需要告知大家的是，對(duì)于無(wú)證房屋是否屬于違法建筑，應(yīng)當(dāng)要嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序予以甄別認(rèn)定，尤其是這類房屋在征收范圍內(nèi)時(shí)，必須要提前搞清楚房屋的狀況，不能簡(jiǎn)單粗暴地以主觀思想去認(rèn)定，否則這是極其不合理、不合法的，對(duì)被征收人也不公平。實(shí)踐中，如果被征收人遇到相關(guān)部門一律將無(wú)證房屋認(rèn)定為違法建筑的情況時(shí)，一定要馬上咨詢專業(yè)律師，并在專業(yè)律師的幫助下，通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。