2023年5月8日，北京，2023年一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.5%，開局向好，溫和復(fù)蘇的趨勢(shì)預(yù)示著中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期。

從全國40個(gè)重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，其辦公樓市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出理性的復(fù)蘇特征。隨著疫情帶來的不利因素在短期內(nèi)集中出清，年后接觸型服務(wù)需求迅速釋放，辦公樓租賃市場(chǎng)的問詢、帶看等活動(dòng)在多數(shù)城市快速回升，回暖趨勢(shì)明顯。不過，短期內(nèi)實(shí)際成交量及新增需求量的反彈動(dòng)能不足，一方面是此前經(jīng)濟(jì)承壓的滯后影響持續(xù)作用于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理的成本考量，另一方面是對(duì)未來內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性擔(dān)憂，使企業(yè)的租賃決策更趨謹(jǐn)慎。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“在穩(wěn)增長(zhǎng)政策支持下，我們對(duì)2023的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期保持不變，盡管短期內(nèi)的復(fù)蘇進(jìn)程顯得艱難而復(fù)雜，但從中長(zhǎng)期來看，中國堅(jiān)韌的基本面給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇創(chuàng)造了巨大的空間。始終保持韌性發(fā)展的制造業(yè)將不斷提升中國供應(yīng)端的競(jìng)爭(zhēng)力，快速反彈的服務(wù)業(yè)及消費(fèi)的邊際拉動(dòng)將進(jìn)一步推動(dòng)內(nèi)生動(dòng)能釋放，未來復(fù)蘇將更加全面。預(yù)計(jì)2023 年中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將與前低后高的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同頻共振。”

辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇程度分化，指數(shù)變化不均衡

縱觀2023年一季度，中國40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)排名變化不大。

• 排名前10的城市中，排名不變指數(shù)分化。北京延續(xù)當(dāng)前較大的租金商談空間，指數(shù)表現(xiàn)受租金波動(dòng)影響明顯；廣州及深圳全年均面臨較大的集中供應(yīng)壓力，但一季度深圳的去化表現(xiàn)略優(yōu)于廣州，因此指數(shù)發(fā)展趨勢(shì)略有不同；大面積退租疊加新租需求較弱，使成都的指數(shù)拖累于空置率持續(xù)攀升；上海、杭州、武漢得益于租金降幅收窄及穩(wěn)定的供需關(guān)系，指數(shù)小幅增長(zhǎng)。

• 排名11-20的城市中，復(fù)蘇強(qiáng)弱不均衡。在鄭州，入駐率較高的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目率先止跌企穩(wěn)，小微企業(yè)日漸活躍的租賃需求提振市場(chǎng)信心，因此指數(shù)排名上升至第15位；天津甲級(jí)市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)30%，推動(dòng)指數(shù)小幅升高；南寧、福州則因較大的租金降幅帶動(dòng)指數(shù)下降，尚未釋放出明顯的復(fù)蘇信號(hào)。

• 排名21-40的城市中，整體復(fù)蘇跡象不明顯。貴陽因市場(chǎng)需求疲弱影響下，空置壓力攀升，排名位次下降至22位；長(zhǎng)春受益于新能源汽車行業(yè)帶來的大面積租賃需求，排名位次上升至29位。

中國40城甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行，2023年第一季度。廈門為2022年第二季度數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙、昆明、寧波、無錫為2022年第四季度數(shù)據(jù)。

指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行縱向的城市間比較和橫向時(shí)間軸比較。

• 縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。

• 橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)值會(huì)在一季度基礎(chǔ)上錄得增長(zhǎng)，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較一季度的基數(shù)下滑。

一季度租金降幅收窄，復(fù)蘇信心猶在

2023年第一季度，巨頭類企業(yè)雖然具有穩(wěn)健的擴(kuò)張計(jì)劃，但租賃行為方面的成本核算和流程管控在這類企業(yè)中愈發(fā)重要，使得成本節(jié)約型需求成為市場(chǎng)主流；而小微企業(yè)在疫情后普遍面臨經(jīng)營成本的壓力，其中租金成本仍然是小微經(jīng)營者成本壓力的主要來源，占比超過50%，因此對(duì)租金保持較高的敏感度或采取靈活用工。

租金方面，全國20個(gè)重點(diǎn)城市的環(huán)比降幅在0.1%-1.3%之間，較上季度0.2%-3.7%的環(huán)比降幅明顯收窄。一季度，積壓需求的釋放與租賃問詢的提升尚不足以全面提振市場(chǎng)各方的信心，租戶市場(chǎng)延續(xù)，租金慣性走低。但觀望情緒影響下租金波動(dòng)趨緩，對(duì)二季度及下半年市場(chǎng)去化量的回升預(yù)期有所加強(qiáng)，表明市場(chǎng)對(duì)持續(xù)復(fù)蘇的信心猶在。

空置率方面，全國20個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的甲級(jí)空置率環(huán)比下降，其中降幅最大的是青島，主要來自去年延續(xù)下來的成交簽約及銷售型項(xiàng)目的需求釋放。另有7個(gè)城市的甲級(jí)空置率同比上升，其中漲幅最大的是成都。截至目前，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中第三方辦公退租面積共計(jì)超3萬平方米，供應(yīng)高位加之吸納走弱，甲級(jí)市場(chǎng)空置率持續(xù)上漲，錄得29.8%。