本文就精益生產(chǎn)在北京房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用加以探討.導(dǎo)入精益生產(chǎn)需要對房地產(chǎn)效益的內(nèi)在機理有一個透徹的認知,需要我們用理論進行深度剖析.住宅是一種特殊的商品,房地產(chǎn)公司作為生產(chǎn)主體,在嚴厲的"限價"政策下需要有更精細的思考與計算才能不至于虧損.使用杜邦公式來分析最恰當(dāng)不過:

當(dāng)然我們更需要有精益的思想意識,這才是精益時代立于不敗之地的最強武器.和浪費針鋒相對的精益思想可以概括為3個原則:

1.精確地定義特定產(chǎn)品的價值.精益思想的關(guān)鍵出發(fā)點是價值,而價值只能由最終客戶來確定.

2.識別出每種產(chǎn)品的價值流.價值流是使一件特定產(chǎn)品通過任何一項商業(yè)活動的三項關(guān)鍵性管理任務(wù)時所必須的一組特定活動.

3.讓客戶從生產(chǎn)者方面拉動價值.通過價值流動,精益系統(tǒng)現(xiàn)在可以使正在生產(chǎn)的所有產(chǎn)品進行任意組合,所以不斷變化的需求可以得到及時的滿足.

如何在低毛利率年代生存與發(fā)展,對標(biāo)財務(wù)數(shù)據(jù)可以清晰地看出,提高效率才是王道:

1、提高資金周轉(zhuǎn)率,降低財務(wù)成本

提高資金周轉(zhuǎn)率,用同樣的資本做更多的事,說說容易做做卻難.在20年前或許還有空手套白狼,賣圖紙的機會,如今制度比較健全的情況下,要提高資金周轉(zhuǎn)率也成為一項技術(shù)活.

2、快速開工的指引圖

從純粹財務(wù)數(shù)據(jù)的角度,要提高ROE最簡單的方法就是讓資金流出盡量延遲,而資金流入盡可能地提前發(fā)生;將收入提前一個月收回,ROE就能從26%提高到30%,非?？捎^.而要實現(xiàn)這樣的財務(wù)規(guī)劃,體現(xiàn)在實際項目運營之中就需要提高運營效率,手段有多種,目前最普遍的方法就是提前設(shè)計、快速報批、快速施工,以達到早日開盤的效果,最終目的是早日回籠資金.

3、提高員工生產(chǎn)率,降低人力成本

房地產(chǎn)項目是一個從開始到結(jié)束不斷演化的工作,前期、工程、銷售根據(jù)項目推進不斷轉(zhuǎn)換重點,辦公、財務(wù)、人力資源全程服務(wù)卻并不需要非常突顯.這樣傳統(tǒng)的模式就會讓某一專業(yè)的人才使用效率極低,不僅是對公司成本的浪費,對于自身的發(fā)展也是極為不利的.新模式的目標(biāo)是將項目公司成為一個產(chǎn)品制造車間與銷售公司,這兩類人員特別是工程人員是相對需要齊全與固定的,其余專業(yè)盡量集約化管理,采用集團統(tǒng)一條線管理好,規(guī)模大的企業(yè)可以采用區(qū)域總部管理.目前效率較高、擴張較快的成功企業(yè)均為類似管理模式.