現(xiàn)代生活越來越快，都市買房越來越貴。

有人追求效率，花掉兩代人積蓄，幾百萬貸款市中心兩室一廳

有人相中未來，十八環(huán)外二手房，你買不了吃虧你買不了上當

有人考慮性價比，線性規(guī)劃微積分，買房堪比一場大型數(shù)學考試

然而大家都是成年人，尤其對初出社會的青年來說：

“小孩子才做選擇，我全都要”

于是他們買了

Loft公寓

01

生活中常常聽到這樣的公寓廣告：

你，是否在為高昂的房價發(fā)愁？

你，是否因為限購政策而失落？

你，是否厭倦了996的房奴生活？

二環(huán)中心，中央CBD，奢華公寓

不要五百萬，不要三百萬，只要99萬！只要99萬！心動不如行動，快來搶購吧！

問價，選型，拎包入住，一氣呵成。

完了不忘發(fā)個朋友圈：不是吧不是吧不是吧，都2102年了，還有人花幾百萬買房子??？

入住的第一個月：？？？我這水電費怎么有點貴呀？？？

入住的第十二個月：？？？我成家后沒有學區(qū)房學位？？？

入住的第一百二十個月：？？？我手上的公寓竟然賣不掉？？？

入住的第二百四十個月：開發(fā)商，我XXX！退錢

是的你沒有看錯，這場景就像郭襄見到楊過：“街頭廣告初相遇，一入loft誤終生”

因為在你決定入手loft公寓的那一刻起，你就成了開發(fā)商眼里“待宰的羔羊”

02

其實loft公寓是個很神奇的東西。

你說他是住宅公寓吧，他又不是住宅公寓。你說他不是住宅公寓吧，他又確實是住宅公寓。

為此，小帥愿稱為“薛定諤的公寓”。

嚴格意義上講，中國的公寓就兩種：普通住宅公寓和酒店式公寓。

前者就是一般民宅，往往規(guī)模較大，什么戶籍戶口七十年產(chǎn)權義務教育學位應有盡有，缺點就一個字：

貴！

后者土地屬于商業(yè)用地，規(guī)模也不小，比如各式各樣的青年客棧，沒戶籍沒學位產(chǎn)權也只有四十年，原因很簡單：這玩意本就不是給人長期住的，沒聽說過誰住個漢庭還能順手撈個入學資格出來的。

那么問題來了，如果你是一個房地產(chǎn)老板，當你完成了承包的商業(yè)土地開發(fā)，還剩一些不大不小的邊角料，你會怎么辦？讓他們在犄角旮旯里吃灰？

Nonono。有錢不賺王八蛋，資本從來不會放棄任何一次割韭菜的機會。

于是，他們用邊角料搗鼓出了一個“縫合怪”——loft商改住公寓。

按照開發(fā)商的說法，這種公寓“兼具寫字樓和住家”雙重功能。但這句話反過來說也成立，那就是“既不能當寫字樓，又不能滿足住宅需要。”

一方面，開發(fā)商拿到手的本就是商業(yè)用地，他們不可能擅自更改土地使用類型，不然就要面臨查水表，所以必須在商業(yè)用地的大前提上做手腳，這注定了無論怎么操作，它都不可能有70年產(chǎn)權，不可能安家落戶，不可能有學區(qū)，更不可能享受居民用水用電。

另一方面，開發(fā)商的邊角料吸引不了商業(yè)公司，就只能賣給普通人，普通人需求很簡單，那就是能住，所以開發(fā)商必須盡可能把它包裝得“像個住宅”，于是對外宣傳“二環(huán)以內(nèi)，中央CBD，10分鐘通勤，買到就是賺到”然后把價格壓到只有同區(qū)域住宅的二分之一甚至三分之一。

它能不壓低么，這純屬掛羊頭賣狗肉，肯定能賺一票是一票，賺完立馬跑路。

03

講道理，中國十四億人，買了loft公寓發(fā)現(xiàn)上當想出手自救的，倒也不少。不過理想很美滿，現(xiàn)實卻很骨感。

你一普通人上了“賊船”還想完好無損地下來，不脫一層皮那是看不起資本的威力。

困難分為兩種，一個紙面上的一個現(xiàn)實中的，咱一個個嘮。

首先作為商業(yè)用地，它的交易流程和普通住宅是不一樣的。除了印花稅，契稅和增值稅外，loft公寓還要交20％的差額個稅與30％到60％的差額土地增值稅。

舉個例子，你花200萬買了一套房，現(xiàn)在升值成280萬，如果是二手房出售，那么你所需要交納的稅費為80萬*5.65％＋280萬*0.05％+280萬*3％等于13萬零400元，你凈賺66萬9600元。

但如果是商改住的loft公寓呢？在13萬零400的基礎上還要加上80萬*30％的最低土地增值稅和（80萬-24萬-4.5萬-1400-8.4萬）*20％的個人所得稅，最后應繳稅費為13萬零400加26.2萬等于39萬兩千四百元，四舍五入就是四十萬。

好家伙，我總共就賣了八十萬差價結果你告訴我一半要納稅？

這還不是最坑的，因為上述計算成立的大前提，是你能找到賣家。

去年7月成都有個新聞，說有個商改住項目被炒得熱火朝天，買個房還要搖號。

結果到了開盤那天，三分之二的號主選擇棄權，第一個月銷售額度比預期要低50％。未出售的新房數(shù)據(jù)都慘成這樣，那它二手房市場能火爆么？

從統(tǒng)計角度來看，二手交易相當于曬了兩批購房人，不懂行的小白數(shù)量要打對折。因此，每一個接盤商改住的都是天使，每一個loft交易者都值得被善待。

第三點，也是最致命的一點，商改住公寓項目依舊游離于法律的灰色地帶，在違法的邊緣瘋狂試探。

2017年3月，北京市出臺了《關于進一步加強商業(yè)，辦公類項目管理的公告》，開全國之先河，明令禁止個人交易商改住公寓。

2020年10月，廣西南寧自然資源局高調(diào)支持綠港集團商改住項目，還將其視為影響城市發(fā)展的重大決策。

今年3月，南京市發(fā)布了《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設聯(lián)合審查辦法》，又又又一次嚴禁“商改住”項目，幾乎在同一時間，深圳市政府宣布為“商改住”項目通上燃氣。

照此行情看，商改住loft公寓的法律地位也成為了薛定諤的難題。你不知道它到底合不合法，南寧說yes，北京說no；深圳說yes，南京說no。你甚至不知道它什么時候合法。

保不準早上才買的公寓，下午就出臺文件停止個人交易，到時扔進去的一二百萬資金，那可就全砸自己手里了。

04

近些年商改住公寓的大行其道不是偶然。

最主要的原因還是高房價，高房價之下必然會有人選擇投機取巧，而開發(fā)商正是拿捏準了這部分人“又要馬兒好”“又要馬兒不吃草”的投機心理，才開發(fā)出了低質量的loft公寓。

從本質上說，這是一種利用信息不平等做生意的基本手段，算不上詐騙，但絕對沒有多高雅，我們作為普通人想要購房，還是要老老實實去正規(guī)房產(chǎn)交易中心，才能避免“一入loft深似海，從此無緣商品房”的人生悲劇。