今年是上海的調(diào)控大年，從121新政開(kāi)始，短短的半年出了不知道多少政策。從121新政開(kāi)始，上海樓市仿佛被重重的踩了一腳剎車(chē)，但是樓市如同高速運(yùn)行的火車(chē)，即使這腳重重的剎車(chē)，依然無(wú)法阻止火車(chē)的在慣性的作用下繼續(xù)向前形勢(shì)。

3月和4月小陽(yáng)春依然如期而至，同時(shí)交易量不減反增，像極了2016年3月和4月的行情，接下來(lái)的故事大家都知道，2016年5月開(kāi)始，那波翻倍行情的牛市，直接迎來(lái)主升浪，6月達(dá)到巔峰。

直到20161130，信貸認(rèn)房又認(rèn)貸政策頒布，樓市才徹底冷下來(lái)。

只有掐死信貸，樓市才能熄火，8月份三價(jià)取低政策，直接限制了貸款額度。首套6成首付，二套8成首付，這樣的政策，才徹底把上海樓市這趟列車(chē)，停在了站臺(tái)。

不過(guò)，這趟火車(chē)上的乘客都是上海的房東，有的房東選擇了下車(chē)，有的房東選擇了繼續(xù)在這趟火車(chē)上，等待著這趟列車(chē)，重新啟動(dòng)，然后平穩(wěn)加速，最后高速運(yùn)行，重新踩剎車(chē)，再到徹底停止。

上海的房東，是中國(guó)最聰明的房東，從2003年開(kāi)始，上海樓市正式開(kāi)始黃金時(shí)代的20年，大家在這20年的時(shí)間里，漲漲跌跌，都已經(jīng)習(xí)以為常了。

我們繼續(xù)說(shuō)回這趟列車(chē)，這趟列車(chē)分為一等座、二等座、普通坐席、還有站票，一等座在列車(chē)的頭部、二等座在列車(chē)的前幾節(jié)、普通坐席和站票分別位于列車(chē)的中間和尾部。

一等座和二等座車(chē)廂較少，大多數(shù)房東不愿意下車(chē)，但普通坐席和站票的房東，就不一定了。

還沒(méi)有上車(chē)的客戶(hù)，條件好的也想做進(jìn)一等座和二等座。條件不好的客戶(hù)，只能買(mǎi)普通坐席和站票，而賣(mài)掉普通坐席的房東，也想換進(jìn)一等座或者二等座里。

那么今天我們來(lái)說(shuō)說(shuō)，一等座和二等座哪里好？

一等座二等座，不是一個(gè)特定區(qū)域，而是全市主流成熟片區(qū)，這些片區(qū)無(wú)外乎是十分具有潛力的板塊，目前處于上升期。或者是一直板塊強(qiáng)勢(shì)的成熟區(qū)域。

例如郊區(qū)，有松江新城、嘉定新城、青浦新城等五大新城為代表。

例如近郊區(qū)，有松江九亭、嘉定南翔、青浦17號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)徐涇、周浦康橋、唐鎮(zhèn)、顧村，江橋等。

例如市區(qū)，例如蘇州河以南的大多數(shù)區(qū)域、閔行大多數(shù)片區(qū)、浦東外環(huán)內(nèi)的所有板塊，北區(qū)有瑞虹板塊、大寧板塊、傳統(tǒng)老市區(qū)等。

這些是一等座和二等座車(chē)廂的入門(mén)標(biāo)準(zhǔn)。

接下來(lái)，我們就要在細(xì)分下，一等座和二等座的細(xì)微差異。

首先入門(mén)了二等座后，那么二等座的紅利，是都可以享受到的，那么就是樓市可以跑贏大市的，同時(shí)會(huì)有源源不斷的未上車(chē)的客戶(hù)和換掉普通坐席和站票的房東會(huì)選擇重新上車(chē)二等座。

而一等座，就沒(méi)那么容易了。需要你有足夠的資源，或者足夠強(qiáng)的現(xiàn)金。

而無(wú)論是一等座還是二等座，在最嚴(yán)厲的三價(jià)取低政策發(fā)布后，房?jī)r(jià)都沒(méi)有下跌，甚至對(duì)于其他的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，一等座和二等座的車(chē)廂是極其難進(jìn)的，一方面是車(chē)廂數(shù)目較少，同時(shí)一等座和二等座的房東，選擇下車(chē)的極少。

為了方便理解，我們拿周浦對(duì)口澧溪學(xué)校的板塊房源來(lái)進(jìn)行闡述。

首先一等座，一等座就是板塊內(nèi)最好的小區(qū)，標(biāo)桿小區(qū)，例如：明天華城和御沁園。這兩個(gè)小區(qū)，無(wú)疑是整個(gè)對(duì)口澧溪學(xué)校板塊內(nèi)的絕對(duì)標(biāo)桿一般的存在。明天華城小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)中央是美麗的湖泊。

御沁園小區(qū)是港式開(kāi)發(fā)商，在小區(qū)的園林綠化上，非常下功夫，小區(qū)樓道里的建設(shè)非常豪華。

從掛盤(pán)價(jià)來(lái)看，明天華城小區(qū)從2021年8月三價(jià)取低后，就幾乎很少有三房出來(lái)。最近最誠(chéng)意的一套6樓，137平米的戶(hù)型，售價(jià)高達(dá)935萬(wàn)，房東到手價(jià)，不談價(jià)，愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)。對(duì)于希望購(gòu)買(mǎi)明天華城的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，如果這套935萬(wàn)不買(mǎi)，那么下一套可以簽字的就是144平米飛機(jī)戶(hù)型的1050萬(wàn)了，房東同樣也是很硬氣，1050到手價(jià)，看房看心情。

另外，御沁園也是同樣的情況，小區(qū)在售的三房只有兩套，兩家人像是商量好了一樣，950萬(wàn)到手價(jià)，不談。

這就是一等座的房東，如果你能碰見(jiàn)愿意下車(chē)的房東，那么他就是你的恩人了。

接下來(lái)我們來(lái)談?wù)劧茸?/p>

對(duì)于澧溪板塊，二等座的小區(qū)有繁榮華庭、綠地梧桐這兩個(gè)兄弟。同一等座的明天華城和御沁園相比，二等座的小區(qū)，就明顯沒(méi)有那么豪華了，無(wú)論是綠化和外立面，都是比較實(shí)用的那種類(lèi)型。

但是這兩個(gè)小區(qū)，繁榮華庭無(wú)論位置和實(shí)用性，都要明顯優(yōu)于綠地。綠地戶(hù)型不如繁榮華庭，交通不如繁榮華庭，同時(shí)停車(chē)也不如繁榮華庭。

對(duì)于二等座來(lái)說(shuō)，在一等座明顯坐席不足的情況下，能在二等座也是最好的選擇。

其實(shí)無(wú)論是一等座和二等座，都是上海樓市中的比較優(yōu)秀的產(chǎn)品了，因?yàn)樗麄兌际前鍓K內(nèi)的標(biāo)桿小區(qū)和次標(biāo)桿的小區(qū)，無(wú)論是車(chē)廂整體框架（板塊）還是車(chē)廂里的裝修（標(biāo)桿或次標(biāo)桿），都是上海樓市這趟列車(chē)中前15%的車(chē)廂。

而能在這15%車(chē)廂里的房東，就是食物鏈的頂端。一等座的坐席票價(jià)，無(wú)懼牛熊，依然會(huì)繼續(xù)漲，因?yàn)楣┎粦?yīng)求。二等座席的票價(jià)，相對(duì)于一等座，雖然沒(méi)有那么那么強(qiáng)勢(shì)，但是同樣是稀缺搶手資源，穩(wěn)定上漲那是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

寫(xiě)到最后：希望大家在上海樓市這座高速列車(chē)中，能盡量的坐到一等座或者二等座。因?yàn)樗麄冇肋h(yuǎn)是最先啟動(dòng)，同時(shí)最先達(dá)到最快速度，即使在停車(chē)的時(shí)候，房東的票價(jià)依然一票難求。如果您已經(jīng)在一等座和二等座，那么請(qǐng)珍惜這份兒來(lái)之不易的坐席，抓穩(wěn)扶好，等待列車(chē)下一輪的出發(fā)。

不過(guò)種種跡象表明，上海樓市這趟列車(chē)已經(jīng)重新出發(fā)了，至于以后票價(jià)多少，我也不知道。（撈米地圖）