作者：耿宸斐

出品：焦點財經(jīng)

前不久，國家統(tǒng)計局發(fā)布了各省的七普人口，可以看出人口在省際之間的遷徙情況。但是，各城市的七普人口還是一個謎。

近日，隨著各城市的七普人口數(shù)據(jù)逐步披露，城市人口的流出流入情況才漸漸浮出水面。焦點財經(jīng)統(tǒng)計了70個典型城市的七普人口變動，并按照人口流入的多少進行了排名（見下圖）。

常住人口總數(shù)榜上，重慶以32054159人位居榜首，前10名中的其他城市依次為上海24870895人，北京21893095人，成都20937757人，廣州18676605人，深圳17560061人，天津13866009人，西安12952907人，鄭州12600574人，武漢12326518人。

常住人口超過1000萬的城市還有杭州、石家莊、青島、長沙、哈爾濱。常住人口較多的城市多集中于成渝、京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。人口向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、城市群進一步集聚的現(xiàn)象更加明顯。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國人口共141178萬人，與2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，，與2000年至2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。數(shù)據(jù)表明我國人口10年來繼續(xù)保持低速增長勢態(tài)。

常住人口的數(shù)量對于房價的影響毋庸置疑。盡管人口增速放緩，但由于我國人口基數(shù)大，在低速增長的背景下，絕對人口數(shù)量的增長依然能夠為房地產(chǎn)帶來人口上的紅利。

通過對比2020年與2010年的房價，上海、北京、廣州、深圳以及天津也位居房價增長差額榜前10名。常住人口超過1000萬的城市中，10年間房價的增長速度也十分顯眼，深圳房價增長了372.23%，廣州房價翻了兩番，上海、北京、成都、西安、鄭州、石家莊等城市的房價更是漲了不止一倍。

任澤平在《房地產(chǎn)周期》一書中，提出對于城鎮(zhèn)化和人口對房地產(chǎn)市場影響結(jié)論：長期看人口，中期看土地，短期看金融。通過以上數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，10年來，人口流入排名靠前的城市，與房價漲幅較大的城市，契合度很高。這也再次印證了任澤平關于人口和房價的論斷。

此外，七普數(shù)據(jù)顯示，我國人戶分離人口達到4.93億人，約占總?cè)丝诘?5%。從流向看，人口持續(xù)向廣東、浙江和江蘇等沿江、沿海地區(qū)以及內(nèi)地城區(qū)集聚，長三角、珠三角和成渝城市群等人口增長迅速，集聚度加大。人口的大量流入將為房地產(chǎn)市場帶來更多的需求和機遇。

以2020年11月房價來看，房價超過兩萬每平米的城市也基本處于這些地區(qū)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來，西安、成都、武漢等重點二線省會城市及城市群內(nèi)周邊三四線城市，城鎮(zhèn)化率將進一步提升，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。

第七次人口普查中，居住在城鎮(zhèn)的人口約為9.02億人，占63.89%，與2010年相比，城鎮(zhèn)人口增加約2.36億人，鄉(xiāng)村人口減少1.64億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點。10年來我國新型城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)化建設取得了歷史性成就。上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江等地的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破70%。

城鎮(zhèn)化率的提升，將為舊改注入新的需求。貝殼研究院數(shù)據(jù)預計顯示，到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模將達到7億平方米。

近日，上海市政府在召開的新聞發(fā)布會上表示，上海將在“十四五”完成舊改約160萬平方米，全市中心城區(qū)成片舊區(qū)改造將于明年全部完成，與此同時，零星舊改正在謀劃。

人口與房地產(chǎn)從來都不可分割，伴隨城鎮(zhèn)化率的生活品質(zhì)提升，“住得更好”的需求也將更為旺盛?！兜谌未筠D(zhuǎn)型：中國居住新十年》中強調(diào)：當下的中國居住市場，正在跨入第三次大轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)已從購買時代全面進入居住時代，中國居住市場格局也將被深度重構(gòu)。住房不再是一個單純的開發(fā)制造業(yè)，而是會變成一個整體的居住服務業(yè)。