焦點(diǎn)研究院 · 焦點(diǎn)年報(bào)

發(fā)布時(shí)間：2022年8月26日

摘要：

8月房企密集發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)公告，多數(shù)房企同比出現(xiàn)盈利下滑的情況，更有甚者發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)告2022年業(yè)績(jī)將虧損。在各家慘淡經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，作為區(qū)域性房企代表的越秀地產(chǎn)，在2022年上半年卻交出了“營(yíng)業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%；核心凈利潤(rùn)為21.3億元，同比上升1.4%”的好成績(jī)。于是，焦點(diǎn)研究院決定以越秀地產(chǎn)為研究對(duì)象，分析其發(fā)展戰(zhàn)略和數(shù)據(jù)表現(xiàn)情況，并解析其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因。

01 連續(xù)四個(gè)月銷售正增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)成行業(yè)頂流

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年前7個(gè)月，商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%，盡管各地救市托市政策頻出，但銷售復(fù)蘇跡象緩慢，這點(diǎn)從多家房企口徑公布的數(shù)據(jù)也可見端倪。

不過，越秀地產(chǎn)在眾多房企之中脫穎而出，2022年7月公司實(shí)現(xiàn)單月合約銷售金額59.5億元，同比增長(zhǎng)16%，連續(xù)四個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額同比正增長(zhǎng)，前7個(gè)月累計(jì)合約銷售金額為549億元，同比也能增長(zhǎng)約4%，成為TOP50房企中唯一一家上半年銷售正增長(zhǎng)的房企。優(yōu)秀的業(yè)績(jī)也支撐了越秀地產(chǎn)喊出“繼續(xù)維持2022年1235億元的合同銷售目標(biāo)不做調(diào)整”的口號(hào)，展示了公司的信心和決心。

此外，越秀地產(chǎn)在其他主要財(cái)務(wù)指標(biāo)上也均表現(xiàn)穩(wěn)健。2022年1-6月，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比上升29.1%，達(dá)到312.9億元；且盡管房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力下滑，越秀地產(chǎn)依然能保持較為堅(jiān)挺的毛利率水平，體現(xiàn)出不俗的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和成本控制能力。

02 五大原因助越秀成為最美逆行者

通過分析越秀的經(jīng)營(yíng)模式及近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，支撐越秀地產(chǎn)成為行業(yè)“逆行者”的原因有以下幾點(diǎn)：

1、深耕區(qū)域銷售居前列，回款有保證

根據(jù)廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年1-6月，廣東省商品房銷售面積達(dá)5289.0萬平方米，同比減少25.3%；其中作為越秀地產(chǎn)大本營(yíng)的廣州，商品房銷售面積達(dá)707.7萬平方米，同比減少16.5%。而同期全國(guó)商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%，其他一線城市中，北京、上海和深圳分別同比下降8.7%、23.4%和21.9%。廣州市場(chǎng)展示出了一定的市場(chǎng)韌性，整體銷售趨于穩(wěn)定。

越秀地產(chǎn)最早主攻廣州城市建設(shè)，并實(shí)施深耕大灣區(qū)市場(chǎng)戰(zhàn)略，近幾年來大灣區(qū)銷售占比穩(wěn)定在55-70%的水平。自2009年首進(jìn)江門開始，公司開啟全國(guó)布局，逐步從一家區(qū)域房企成長(zhǎng)為全國(guó)性龍頭，2021年布局城市以提升至29個(gè)。此外，業(yè)務(wù)也更為多元，涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、康養(yǎng)、城市更新、TOD等。

2022年1-6月，公司在廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額293.4億元，同比上升10.4%，總銷售金額及權(quán)益銷售金額均排名廣州市場(chǎng)前列。同時(shí)，越秀地產(chǎn)將“?；乜睢弊鳛槊總€(gè)項(xiàng)目銷售策略的指導(dǎo)思想。在重倉城市銷售業(yè)績(jī)優(yōu)異，同時(shí)還能保證回款，充分補(bǔ)充了越秀的現(xiàn)金流。

2、股東背書融資有優(yōu)勢(shì)，成本創(chuàng)新低

越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國(guó)資委旗下越秀集團(tuán)，1983年與廣東成立，旗下?lián)碛性叫惴客谢穑?405.HK）與越秀服務(wù)(6626.HK)兩家上市平臺(tái)。2019年又引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東，合作發(fā)展TOD模式。扎實(shí)的股東背景給公司融資帶來了便利。

公司構(gòu)建了以銀行信貸為主、票據(jù)為輔的融資渠道。據(jù)越秀地產(chǎn)2022年中報(bào)顯示，2022年上半年，公司境內(nèi)成功發(fā)行合共人民幣61.5億元公司債券，「3+2」年期票面利率介于2.84%至2.90%，「5+2」年期票面利率介于3.35%至3.38%。期內(nèi)平均借貸利率為4.11%，同比下降34個(gè)基點(diǎn)。相較于2021年4.26%的融資成本，預(yù)計(jì)2022年內(nèi)公司融資成本有望繼續(xù)下降至近幾年最低水平。

3、 “6+1”平臺(tái)多元增儲(chǔ)，土儲(chǔ)資源豐富

越秀地產(chǎn)充分利用其本土優(yōu)勢(shì)和國(guó)企背景，持續(xù)推進(jìn)以TOD（軌交+物業(yè)）、國(guó)企合作、城市運(yùn)營(yíng)、城市更新、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地六種方式拿地，并以公開市場(chǎng)競(jìng)拍項(xiàng)目作補(bǔ)充，形成「6+1」多元化、特色化增儲(chǔ)平臺(tái)。1-6月，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地和國(guó)企合作增儲(chǔ)模式獲取的土儲(chǔ)分別占新增土儲(chǔ)的23.2%、4.4%和27.0%。

公司期內(nèi)通過「6+1」增儲(chǔ)平臺(tái)于7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬平方米。截至6月30日，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2860萬平方米，其中1512萬平方米位于大灣區(qū)，占比約為52.9%。公司上半年布局的一二線城市以廣州、杭州為主，具備風(fēng)險(xiǎn)低、去化快的特點(diǎn)，為公司未來的銷售去化奠定基礎(chǔ)。

4、與國(guó)企合作強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，達(dá)成資源互補(bǔ)

公司多年來與廣州國(guó)企持續(xù)合作，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，將“國(guó)企合作”培育為資源獲取的主要方式之一。2022年上半年，越秀地產(chǎn)與廣州機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，后者擁有大批量的優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)資源與因機(jī)場(chǎng)三期擴(kuò)建工程所帶來的增量物業(yè)。

此外，結(jié)合在廣州本地的成功經(jīng)驗(yàn)，越秀地產(chǎn)也已將該模式向全國(guó)復(fù)制。2021年，越秀地產(chǎn)與成都市屬國(guó)企興城人居合作科學(xué)城項(xiàng)目。從這一合作不難看出，公司在選擇跨城市合作時(shí)，首選對(duì)象也是和自己類似的區(qū)域型國(guó)企，主要看中的則是合作方深耕市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)企背景帶來的穩(wěn)定。越秀地產(chǎn)為項(xiàng)目帶來了行業(yè)領(lǐng)先的TOD項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。

5、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)金回流穩(wěn)定

越秀地產(chǎn)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊形成“雙平臺(tái)”模式，由越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，而越秀房托則負(fù)責(zé)收購已運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)組合，提質(zhì)增效，并外拓物業(yè)版圖。

這一模式使得越秀自身就擁有了商業(yè)項(xiàng)目“投-融-管-退”的完整商業(yè)閉環(huán)。越秀地產(chǎn)通過將已運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目注入越秀房托，完成對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，并可以一次性的獲得現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與ROE。

03 優(yōu)勢(shì)逐漸釋放，越秀地產(chǎn)TOD的獨(dú)特活力

作為國(guó)內(nèi)最大的軌交物業(yè)開發(fā)開發(fā)商之一，越秀地產(chǎn)本輪爆發(fā)離不開其TOD模式優(yōu)勢(shì)的釋放，也是其優(yōu)勢(shì)最具有獨(dú)特性的地方。

近些年來，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略逐步推進(jìn)，各省市重點(diǎn)城市布局的外擴(kuò)和延伸，給軌道交通的高速發(fā)展提供了需求上的助力，而與之配套的TOD項(xiàng)目發(fā)展也迎來了黃金時(shí)期。而在準(zhǔn)備迎接軌交發(fā)展的紅利期上，越秀地產(chǎn)已占得先機(jī)。

TOD項(xiàng)目為越秀地產(chǎn)帶來了以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1、公司規(guī)劃明確，持續(xù)深化TOD研究

越秀地產(chǎn)專門成立TOD研究院，聯(lián)合專家學(xué)者、行業(yè)伙伴全面優(yōu)化升級(jí)TOD產(chǎn)品線。伴隨著傳統(tǒng)TOD在打造上的不斷升級(jí)，越秀TOD模式也順應(yīng)趨勢(shì)，進(jìn)入到全新的5.0階段，即“軌道建設(shè)+土地整備+二級(jí)開發(fā)+城市運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的發(fā)展模式。越秀地產(chǎn)通過引入產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑產(chǎn)城融合生活圈。項(xiàng)目依托優(yōu)越的區(qū)位與生態(tài)優(yōu)勢(shì)，探索站點(diǎn)與城市功能融合的開發(fā)模式創(chuàng)新，打造了一個(gè)交通便捷、空間復(fù)合、綠色低碳的全新TOD綜合體。由于TOD項(xiàng)目本身具有準(zhǔn)入門檻高的特點(diǎn)，因此對(duì)這一系列的研究深化為越秀地產(chǎn)在TOD項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上獨(dú)占鰲頭奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、TOD模式助力公司保障未來利潤(rùn)

2022年上半年，越秀地產(chǎn)共新增TOD項(xiàng)目2個(gè)，分別為廣州琶洲南TOD項(xiàng)目和杭州勾莊TOD項(xiàng)目，首次走出大灣區(qū)進(jìn)軍杭州市場(chǎng)。截至6月30日，公司在廣州和杭州開發(fā)8個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約359萬平方米，約占總體土儲(chǔ)的12.6%，期內(nèi)TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售額120.7億元，同比上升58.8%，占總合同銷售額的24.7%。

TOD項(xiàng)目具備門檻高、毛利率高、周轉(zhuǎn)快的優(yōu)點(diǎn)，有利于公司在未來穩(wěn)健獲得利潤(rùn)?？梢钥吹絋OD是公司主要增儲(chǔ)方式之一，由于TOD項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)且毛利率高于公開市場(chǎng)拿地，這部分?jǐn)U充將為公司未來毛利率提升奠定基礎(chǔ)。

?04 彪悍業(yè)績(jī)之中，埋藏著的隱憂

在樓市下行的周期內(nèi)，越秀地產(chǎn)憑借上述優(yōu)勢(shì)逆市發(fā)力，意圖實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，但同時(shí)也存在些許隱憂。

1、資產(chǎn)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，使得公司的負(fù)債端也隨之增長(zhǎng)

近兩年的持續(xù)擴(kuò)張已經(jīng)使得越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐漸提升，截至2022年6月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.24%，仍未見明顯下降。如果越秀地產(chǎn)下半年依舊保持上半年勢(shì)頭，逆勢(shì)加杠桿，擴(kuò)大投資“掃貨”，那么負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大也在所難免。

公司有息債務(wù)/EBITDA也在明顯上升，反映了公司有息債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并未帶來相應(yīng)現(xiàn)金流的充盈。越秀地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模上升的同時(shí)，也需注意對(duì)現(xiàn)金流的控制。

2、公司土地儲(chǔ)備過于集中存隱患

截至6月30日，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)和廣州，分別擁有土地儲(chǔ)備1512萬平方米和1292萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的52.9%和45.2%。

過于集中的土地儲(chǔ)備對(duì)越秀來說是“幸福的煩惱”。如果隨著銷售市場(chǎng)的恢復(fù)，一二線城市土地市場(chǎng)恢復(fù)較快，那么越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)將進(jìn)一步向好發(fā)展。但如果市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，或銷售韌性減弱后，項(xiàng)目過于集中將會(huì)削弱越秀地產(chǎn)抵御市場(chǎng)波動(dòng)的能力。

另外，新冠疫情散發(fā)和常態(tài)化管控也會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來一定沖擊，使得越秀地產(chǎn)在銷售端存在不確定性。

綜上所述，新晉行業(yè)“頂流”越秀地產(chǎn)之所以能取得銷售業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的原因在于，在銷售端穩(wěn)固基本盤，取得穩(wěn)定業(yè)績(jī)和回款；在融資端利用國(guó)企身份，不斷降低融資成本；投資端利用“6+1”模式爭(zhēng)取拿地機(jī)會(huì)，穩(wěn)健擴(kuò)張；合作方選擇也以地方國(guó)企為主，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合互利共贏；而自身商業(yè)業(yè)務(wù)則已經(jīng)形成完整商業(yè)閉環(huán)，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式完善現(xiàn)金流管理。

此外，越秀地產(chǎn)在TOD領(lǐng)域的深耕也開始釋放優(yōu)勢(shì)，使得公司可以在這輪軌交發(fā)展的紅利期上占得優(yōu)勢(shì)。

不過，作為區(qū)域性房企，越秀地產(chǎn)在擴(kuò)張同時(shí)還需注意負(fù)債增長(zhǎng)的問題；并需要考慮如何避免土地過于集中對(duì)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的削弱。