近年來(lái)，城市公共衛(wèi)生管理受到空前關(guān)注。伴隨人口老齡化日趨嚴(yán)重，健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐步成為焦點(diǎn)，而其發(fā)展卻依然處于稀缺狀態(tài)，并出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源分布不均等問(wèn)題。《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》的印發(fā)，表明了國(guó)家對(duì)于這一議題的重視，為此，AECOM希望通過(guò)分析與評(píng)估，明確“健康地產(chǎn)”的概念，為未來(lái)各方面資源在空間中更公平地分配、不同層級(jí)城市之間更合理地組織的加速實(shí)現(xiàn)，提供參考及借鑒，引領(lǐng)行業(yè)共同打造人人均可享受健康服務(wù)的美好未來(lái)。

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本研究報(bào)告對(duì)健康地產(chǎn)的定義，是為具有康養(yǎng)需求的置業(yè)者提供健康服務(wù)產(chǎn)品的非公益性質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中最為重要的兩個(gè)基礎(chǔ)分別是，養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)資源，以及自然生態(tài)資源。AECOM對(duì)中國(guó) 279 個(gè)城市在健康地產(chǎn)方面的評(píng)估分析，是以德?tīng)柗品êY選出的7個(gè)核心維度、15項(xiàng)指標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)。

報(bào)告研究表明，和其他社會(huì)資源一樣，一線城市的醫(yī)療與交通優(yōu)勢(shì)大幅領(lǐng)先于其他城市，且短期內(nèi)難以替代，與之相對(duì)的，其地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則普遍進(jìn)入平臺(tái)期。在此基礎(chǔ)上，二三線城市的健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更追求高性價(jià)比，大部分區(qū)域性中心城市的享受型消費(fèi)熱度高。而在健康地產(chǎn)中另一類具有突出表現(xiàn)的則是旅游熱點(diǎn)城市，這類城市大多坐擁優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，但醫(yī)療資源則是短板，本地消費(fèi)能力也較為不足。

為此，我們從服務(wù)與資源兩個(gè)維度的對(duì)比中挑選了五個(gè)具有代表性的區(qū)域，進(jìn)行現(xiàn)狀分析與未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)估。

# 區(qū)域特色

京津冀核心地區(qū)資源集中程度極高，虹吸效應(yīng)顯著，同時(shí)由于其政策敏感度高，醫(yī)療改革等相關(guān)措施將會(huì)從核心地區(qū)向外快速輻射，使得非重點(diǎn)城市獲益。

# 養(yǎng)老醫(yī)療資源特征

北京、天津的醫(yī)療資源最為集中，消費(fèi)力強(qiáng)勁。臨近核心區(qū)的城市，未來(lái)可承接中心城市醫(yī)療資源的外溢。同時(shí)環(huán)渤海地區(qū)資源配置完善，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

# 自然生態(tài)資源特征

作為擁有北方稀缺濱海資源的地區(qū)，環(huán)渤海區(qū)域旅游環(huán)境指數(shù)位居全國(guó)中高水平，商業(yè)發(fā)展外向，為度假類健康地產(chǎn)產(chǎn)品投資創(chuàng)造了良好的環(huán)境。環(huán)京地區(qū)同時(shí)擁有高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)及生態(tài)環(huán)境指數(shù)的城市，如河北省的秦皇島市、承德市，將是尚待投資開(kāi)發(fā)的潛在熱點(diǎn)。

# 區(qū)域特色

與其他地區(qū)不同，長(zhǎng)三角主要城市上海、南京、杭州在資源領(lǐng)跑的同時(shí)，江浙地區(qū)多數(shù)城市的資源在全國(guó)也處于中檔水平，區(qū)域內(nèi)總體呈均質(zhì)發(fā)展態(tài)勢(shì)。城市群整體消費(fèi)能力可觀，交通便利，具備發(fā)展中高端健康地產(chǎn)的潛力。

# 養(yǎng)老醫(yī)療資源特征

在各項(xiàng)資源相對(duì)均衡的條件下，長(zhǎng)三角內(nèi)部城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與老齡化進(jìn)程大致吻合，適合發(fā)展與城市能級(jí)相符的社區(qū)類健康地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)由于該地區(qū)核心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入細(xì)分階段，健康消費(fèi)潛力或向周邊城市外溢。

# 自然生態(tài)資源特征

長(zhǎng)三角核心城市休閑旅游資源優(yōu)勢(shì)突出，區(qū)域整體自然資源水平較高，加上社會(huì)消費(fèi)水平高的優(yōu)勢(shì)，大眾型健康地產(chǎn)產(chǎn)品是未來(lái)一個(gè)重要的潛力點(diǎn)。

# 區(qū)域特色

廣深兩地的資源在珠三角內(nèi)處于引領(lǐng)地位，對(duì)于鄰近城市佛山、東莞的帶動(dòng)效應(yīng)明顯。整體消費(fèi)水平較高，但消費(fèi)行為分化顯著，廣深以外的地區(qū)消費(fèi)態(tài)度相對(duì)保守。由于珠三角的地理優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的人口流入為地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。

# 養(yǎng)老醫(yī)療資源特征

珠三角的資源同樣集中在核心城市，廣州的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)尤為突出。珠三角是重點(diǎn)區(qū)域中唯一整體人口結(jié)構(gòu)較年輕的區(qū)域，它的這一優(yōu)勢(shì)為其健康地產(chǎn)的消費(fèi)發(fā)展提供了緩沖期，目前需求仍處在積累階段。

# 自然生態(tài)資源特征

區(qū)域內(nèi)整體生態(tài)處于中高水平，旅游休閑水平相對(duì)較低，在高消費(fèi)社會(huì)環(huán)境下，高品質(zhì)近郊康養(yǎng)地產(chǎn)將是適配性較高的產(chǎn)品類型。

# 區(qū)域特色

在西南地區(qū)中，成都、重慶首位度高，周邊地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，區(qū)域內(nèi)部資源差距較大。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，西南地區(qū)整體城市生態(tài)較好，城市宜居性普遍較高。

# 養(yǎng)老醫(yī)療資源特征

成渝兩地優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源儲(chǔ)備充足，擁有輻射周邊中低能級(jí)城市的能力。遵義、資陽(yáng)等中小城市由于區(qū)域內(nèi)資源分配不均而出現(xiàn)人口遷出現(xiàn)象，導(dǎo)致了較高程度的老齡化，初步具備發(fā)展健康地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力。

# 自然生態(tài)資源特征

西南地區(qū)自然資源種類豐富，濱海、森林、溫泉都是適合康養(yǎng)度假開(kāi)發(fā)的資源類型，依據(jù)西南地區(qū)較高的交通便利度，這一優(yōu)勢(shì)可以與核心城市的服務(wù)類資源緊密連接，緊鄰成都的資陽(yáng)就是個(gè)中代表。

# 區(qū)域特色

區(qū)域內(nèi)資源分布較為均衡，除了省會(huì)城市南寧和?？冢齺喿鳛閭鹘y(tǒng)旅游強(qiáng)市，資源得分也因?yàn)槁糜涡蓍e和生態(tài)而占據(jù)高位。由于珠三角地區(qū)對(duì)于北部灣地區(qū)的勞動(dòng)力有較強(qiáng)的吸引力，使當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)出現(xiàn)老齡化的趨勢(shì)，養(yǎng)老市場(chǎng)容量較大。

# 養(yǎng)老醫(yī)療資源特征

該區(qū)域整體開(kāi)發(fā)指數(shù)和醫(yī)療水平較低，相對(duì)依賴外部醫(yī)療資源，這一短板在整個(gè)海南、北部灣地區(qū)都十分明顯，因此未來(lái)的健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要優(yōu)先導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。

# 自然生態(tài)資源特征

憑借良好的生態(tài)環(huán)境，以及特色的城市濱海生態(tài)資源，這一地區(qū)以三亞為代表已成為熱門的候鳥康養(yǎng)度假目的地，因旅游而發(fā)展起來(lái)的交通具有較高的可達(dá)性，但本地社會(huì)消費(fèi)活力較低，生態(tài)康養(yǎng)資源的優(yōu)勢(shì)仍需進(jìn)一步發(fā)揮。

從宏觀區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，健康產(chǎn)業(yè)的需求正在細(xì)化，在各個(gè)地區(qū)內(nèi)，醫(yī)療資源從核心城市向外梯次轉(zhuǎn)移需要良好、持續(xù)的政策引導(dǎo)與硬件環(huán)境。

然而從資源捕捉層面而言，未來(lái)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源與康養(yǎng)資源仍處于稀缺狀態(tài)，健康服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)將需要大量的人才儲(chǔ)備，同時(shí)也需要引入非公立的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)資源。

具體到產(chǎn)品策劃，健康服務(wù)資源是避免噱頭大于實(shí)質(zhì)的關(guān)鍵因素，在發(fā)展多元化的醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)品的同時(shí)，成熟的模式和相關(guān)的行業(yè)制度目前仍在探索階段。

至于開(kāi)發(fā)策略層面，運(yùn)營(yíng)方需要積極聯(lián)系優(yōu)質(zhì)資源，推動(dòng)醫(yī)、養(yǎng)、旅、居等要素的整合，根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)，為服務(wù)條件突出的城市引入優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)資源，也為生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯的城市組織醫(yī)療、交通等資源。

AECOM經(jīng)濟(jì)規(guī)劃副總監(jiān)許婷婷指出，“新冠疫情的影響尚未散去，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如何承擔(dān)推動(dòng)城市公共衛(wèi)生體系建設(shè)的社會(huì)責(zé)任，與此同時(shí)，在老齡化問(wèn)題日漸突顯的當(dāng)下，如何讓全民享受優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老的生活，都是值得行業(yè)共同探討的命題。作為一家以‘構(gòu)筑更美好的世界’為宗旨的企業(yè)，AECOM希望通過(guò)建立健康地產(chǎn)投資潛力評(píng)估指標(biāo)，助力構(gòu)建人人可享的城市健康服務(wù)體系，從而推動(dòng)社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)?！?/p>

健康服務(wù)類別的細(xì)分，將會(huì)推動(dòng)非公立醫(yī)療和相關(guān)新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，健康地產(chǎn)產(chǎn)品供給、發(fā)展模式、行業(yè)機(jī)遇有望迎來(lái)騰飛。

AECOM為健康地產(chǎn)領(lǐng)域提供的全生命周期服務(wù)，涵蓋項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、建設(shè)開(kāi)發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)，我們期待以專業(yè)能力提升大眾的生活體驗(yàn)。