作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“一份漂亮的財(cái)報(bào)，成績(jī)難得！”公開(kāi)平臺(tái)上，不少投資者在看到世茂服務(wù)(873.HK)的2022中期成績(jī)單后，紛紛如此感嘆。

2022年是物業(yè)行業(yè)加速整合和演變的一年。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前已公布半年業(yè)績(jī)的物企中，營(yíng)收增速放緩、盈利能力下滑是普遍現(xiàn)象，因債務(wù)暴雷未披露2021年年報(bào)而處于停牌狀態(tài)的物企，更是不在少數(shù)。

不過(guò)，在世茂服務(wù)的中報(bào)里看不到這些“寒意”。8月31日晚間，世茂服務(wù)帶著收入、規(guī)模穩(wěn)增的中期成績(jī)單準(zhǔn)時(shí)現(xiàn)身。期內(nèi)，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了42.66億元，同比增長(zhǎng)12.9%；毛利與歸母凈利潤(rùn)亦達(dá)到了11.14億元和1.40億元，表現(xiàn)超出預(yù)期。

二級(jí)市場(chǎng)對(duì)此反映強(qiáng)烈。由于多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好，世茂服務(wù)在中期業(yè)績(jī)披露的次日（9月1日）迎來(lái)股價(jià)大漲，一度漲超10%。

經(jīng)營(yíng)底盤穩(wěn)固健康

從收入構(gòu)成可以看到，世茂服務(wù)穩(wěn)固健康的經(jīng)營(yíng)底盤。

一個(gè)顯著的表現(xiàn)是，2022上半年，隨著在管項(xiàng)目的持續(xù)增加，世茂服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的收入達(dá)到了23.42億元，同比增長(zhǎng)16.3%，收入占比亦達(dá)到54.9%。

“物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收增長(zhǎng)，可以為世茂服務(wù)的未來(lái)發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)，也能進(jìn)一步夯實(shí)其成功穿越周期的能力，”有分析人士稱。

除物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)之外，世茂服務(wù)城市服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)的收入也分別達(dá)到了6.71億元、3.22億元和9.31億元，收入占比為15.8%、7.5%、21.8%。

其中，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入總額雖一直在增長(zhǎng)，但收入占比卻由2019年中期的34.2%，逐漸降至了今年中期的7.5%，年均降幅超6個(gè)百分點(diǎn)。

“這意味著，世茂服務(wù)的獨(dú)立性正愈來(lái)愈強(qiáng)，對(duì)地產(chǎn)母公司的依賴程度愈來(lái)愈低，”上述分析人士稱。

“獨(dú)立性”一直是物管圈討論熱度較高的話題。尤其是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景下，市場(chǎng)對(duì)于物企獨(dú)立性的要求變得更加強(qiáng)烈和明顯。獨(dú)立程度如何，被市場(chǎng)視為了物企能否保持長(zhǎng)期、穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)之一。

另一組財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也可窺見(jiàn)世茂服務(wù)的“獨(dú)立性”。截至2022年6月底，在世茂服務(wù)的所有在管面積中，來(lái)自第三方的占比達(dá)到了76.6%，而來(lái)自世茂集團(tuán)的在管面積占比則進(jìn)一步降至了23.4%。

值得一提的是，城市服務(wù)雖是世茂服務(wù)2020年才錨定的新賽道，但其當(dāng)前的營(yíng)收占比已超越了非業(yè)主增值服務(wù)，成為了公司第三大收入和利潤(rùn)來(lái)源。

據(jù)財(cái)報(bào)，2021年中期至2022年中期，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收由1.34億元大幅增至6.71億元，同比增幅達(dá)400.0%。城市服務(wù)戰(zhàn)略的布局成效由此可見(jiàn)一斑。

城市服務(wù)筑牢“護(hù)城河”

城市服務(wù)上述亮眼成績(jī)的取得，離不開(kāi)世茂服務(wù)管理層在戰(zhàn)略上的精準(zhǔn)判斷和布局。

基于以往業(yè)務(wù)探索打下的良好基礎(chǔ)，世茂服務(wù)在去年10月，公司上市一周年之際，正式發(fā)布了城市服務(wù)業(yè)務(wù)，定位“城市大管家”，同時(shí)發(fā)布了針對(duì)城市服務(wù)研發(fā)的服務(wù)產(chǎn)品體系，以期實(shí)現(xiàn)“服務(wù)讓城市更美好”的發(fā)展愿景。

為了更好推動(dòng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)的落地，世茂服務(wù)不僅設(shè)立了城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展中心，更成立了空間運(yùn)營(yíng)公司等城市服務(wù)專業(yè)公司。

尤其是，在與金沙田科技等市政環(huán)衛(wèi)龍頭企業(yè)合作后，世茂服務(wù)迅速對(duì)其進(jìn)行了組織融合、業(yè)務(wù)整合和運(yùn)營(yíng)提升，同時(shí)快速構(gòu)建起了自身發(fā)展城市服務(wù)的綜合能力，以及在全國(guó)推廣業(yè)務(wù)的管理基礎(chǔ)和人才隊(duì)伍儲(chǔ)備。

“可以預(yù)見(jiàn)，借助金沙田科技等企業(yè)在城市服務(wù)、環(huán)衛(wèi)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)地位，以及世茂服務(wù)快速構(gòu)建起來(lái)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展能力，世茂服務(wù)快速做大做強(qiáng)城市服務(wù)業(yè)務(wù)未來(lái)可期”，有分析稱。

財(cái)報(bào)顯示，2022年以來(lái)，世茂服務(wù)先后獨(dú)立拓展了多個(gè)城市綜合服務(wù)項(xiàng)目，半年內(nèi)的中標(biāo)總金額已達(dá)到了10.52億元，且不乏超億元的大型城市服務(wù)項(xiàng)目。

比如，藍(lán)田縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項(xiàng)目（東北片區(qū)）、洋縣城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)項(xiàng)目、金海湖新區(qū)城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)市場(chǎng)化服務(wù)項(xiàng)目等。該三個(gè)項(xiàng)目的合同總金額分別達(dá)到了3.48億元、1.22億元和1.20億元。

除此之外，世茂服務(wù)還成功進(jìn)駐了武漢恩施街、蘇州郭巷街道、西安南院門街道、嘉善歸谷智造小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目，在城市綜合治理、智慧停車建設(shè)運(yùn)營(yíng)等方面有了新的業(yè)務(wù)突破。同時(shí)，順利收購(gòu)了5家公司，進(jìn)一步提升了公司在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)規(guī)模和項(xiàng)目濃密度，補(bǔ)充了公司在醫(yī)院等專業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)能力。

“能夠成功中標(biāo)超億元的大型項(xiàng)目，在一定程度上體現(xiàn)了外界對(duì)世茂服務(wù)在城市服務(wù)賽道強(qiáng)勁實(shí)力的認(rèn)可，”上述分析人士稱。整體看，世茂服務(wù)的城市服務(wù)產(chǎn)品已在全國(guó)實(shí)現(xiàn)了“多點(diǎn)開(kāi)花”。當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境仍存在諸多不確定性，但依托在城市服務(wù)業(yè)務(wù)上構(gòu)筑起的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，世茂服務(wù)有望主動(dòng)出擊，為未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展不斷蓄力，成功穿越周期。

“內(nèi)生”實(shí)力強(qiáng)勁

在市場(chǎng)化競(jìng)標(biāo)外拓項(xiàng)目上，世茂服務(wù)也做出了辨識(shí)度。

財(cái)報(bào)顯示，2020年中期至2022年中期，世茂服務(wù)的第三方外拓合約面積由870萬(wàn)平方米大幅增至3065萬(wàn)平方米，復(fù)合年均增長(zhǎng)率高達(dá)493.5%，居于行業(yè)領(lǐng)先地位。

其中，非住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的高校外拓情況表現(xiàn)突出。2022上半年，世茂服務(wù)新增非住宅項(xiàng)目的合約面積中，有約32.8%來(lái)自高校類項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。

目前，世茂服務(wù)不僅先后中標(biāo)了北京中醫(yī)藥大學(xué)良鄉(xiāng)及和平街校區(qū)、西交利物浦大學(xué)太倉(cāng)校區(qū)、北京語(yǔ)言大學(xué)、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)等多個(gè)合同金額高、示范效應(yīng)強(qiáng)的高校園區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，其區(qū)域公司還密切協(xié)同浙大新宇，開(kāi)拓河南、廣東等新市場(chǎng)，成功中標(biāo)了多個(gè)優(yōu)質(zhì)高校園區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

新增住宅業(yè)態(tài)占比亦在逐年增長(zhǎng)。2021年中期至2022年中期，世茂服務(wù)新增該項(xiàng)業(yè)態(tài)的占比由38.9%升至51.7%，同比增長(zhǎng)12.8個(gè)百分點(diǎn)。這也為其增值服務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造了更多用戶和空間。

截至上半年末，世茂服務(wù)的合約面積已達(dá)到了3.33億平方米，同比增長(zhǎng)39.3%；在管面積亦達(dá)到了2.56億平方米，同比增長(zhǎng)46.2%，在管項(xiàng)目數(shù)量915個(gè)，覆蓋全國(guó)98個(gè)城市，以及住宅、高校園區(qū)、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等多元業(yè)態(tài)。

城市分配上，來(lái)自杭州、福州、武漢、天津等四大一級(jí)中心城市的合約面積合計(jì)為6710萬(wàn)平方米，占比20.1%。杭州單城市的合約面積為2156萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)615萬(wàn)平方米，是世茂服務(wù)項(xiàng)目密度和服務(wù)濃度最高的城市。

有分析指出，從合約面積和在管面積看，世茂服務(wù)已是當(dāng)之無(wú)愧的頭部物企。杭州的突出表現(xiàn)也意味著，該公司近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)的深耕中心城市、提升管理濃度和業(yè)務(wù)密度、提升區(qū)域綜合實(shí)力的做法，取得了顯著成效。

規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，世茂服務(wù)還在多措并舉夯實(shí)“服務(wù)力”。目前，世茂服務(wù)已成功構(gòu)建起住宅、高校園區(qū)、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)等多種賽道的服務(wù)體系。

榮譽(yù)是最好的肯定。憑借高品質(zhì)服務(wù)，世茂服務(wù)榮獲了權(quán)威第三方機(jī)構(gòu)給予的“2022年上半年物業(yè)服務(wù)滿意度TOP1”的美譽(yù)。

平安證券在最新研報(bào)中指出，2022下半年，在疫情控制及房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和修復(fù)的影響下，物管全年業(yè)績(jī)?nèi)杂兄?。中長(zhǎng)期新房交付仍可推動(dòng)管理規(guī)模正向增長(zhǎng)，疊加房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的物管格局持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)物企成長(zhǎng)仍值得期待。

種種跡象表明，即便困難諸多，物業(yè)服務(wù)行業(yè)依舊是廣闊的藍(lán)海，長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)并沒(méi)有改變?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著市場(chǎng)的企穩(wěn)回升，物企“優(yōu)等生”世茂服務(wù)，也將再上新臺(tái)階，持續(xù)維持高質(zhì)量發(fā)展。