REITs的起源（1960年以前）?

　　REITs具有現(xiàn)代REITs避免雙重征稅的特征是始于20世紀(jì)60年代，但REITs的理念最早是起源于19世紀(jì)末期的美國(guó)。19世紀(jì)末，美國(guó)東岸的一些富人想要集合資金投資商業(yè)地產(chǎn)，在當(dāng)時(shí)的法律框架下，公司制的組織架構(gòu)可以為股東提供有限責(zé)任保護(hù)，但是卻不能持有投資性的商業(yè)地產(chǎn)；而另一種組織架構(gòu)——普通合伙人制雖然可以持有投資性商業(yè)地產(chǎn)，但不能為股東獲得有限責(zé)任保護(hù)，兩種模式各有利弊。富人們不滿于此，經(jīng)過各種形式的探索，終于確立了既可以持有投資性地產(chǎn)，又能夠獲得有限責(zé)任保護(hù)的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。?

　　MBT的優(yōu)勢(shì)使其很快在美國(guó)其他主要城市流行起來，后來也被應(yīng)用于投資股票（促進(jìn)了共同基金的發(fā)展）。1913年，美國(guó)憲法第16條修正案生效，開始征收個(gè)人所得稅和公司所得稅，信托基金（包括REITs）予以被豁免。但由于美國(guó)最高法院在1935年一次判決（Morrissey v. Commissioner）導(dǎo)致REITs不再能夠獲得免稅。此后20多年，REITs一直處于被雙重征稅的境地：REITs本身需要繳納公司所得稅，投資者獲得收入還要再繳納個(gè)人所得稅。直到1960年REITs征稅豁免修訂案正式生效，才開啟了現(xiàn)代意義下具有免稅特征的REITs時(shí)代。?

　REITs的發(fā)展（1960年后）?

　　在20世紀(jì)70年代，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新興起來，基建貸款市場(chǎng)需求快速上漲，抵押型REITs（mREITs）大量產(chǎn)生。然而隨著mREITs的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，貸款標(biāo)準(zhǔn)下降，導(dǎo)致基本面變差，產(chǎn)生泡沫，最后破裂，市場(chǎng)暴跌。?

　　1986年里根總統(tǒng)的第二次稅改法案允許了REITs進(jìn)行內(nèi)部管理，為REITs的主動(dòng)管理創(chuàng)造了條件，主流REITs開始從抵押型轉(zhuǎn)向?yàn)闄?quán)益型。此后，美國(guó)REITs規(guī)模逐步擴(kuò)大，成為目前世界上最成熟的REITs市場(chǎng)。根據(jù)NAREIT數(shù)據(jù)，截止2021年1月，美國(guó)共有221只REITs，總市值達(dá)到了1.25萬億美元，其中權(quán)益型REITs市值為1.17萬億美元。在紐交所上市的REITs有185只，總市值達(dá)1.08萬億美元。?

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