焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第19周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：5月8日至5月13日

地產(chǎn)內(nèi)參 | 長(zhǎng)沙以租換購政策效果存疑，萬科有望破除傳統(tǒng)路徑依賴

一、宏觀政策：

1、湖南省長(zhǎng)沙市：存量房盤活供作租賃住房，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：《方案》出臺(tái)一方面利于盤活租賃住房，另一方面或?qū)⒋碳ば路抠彿啃枨?，一條政策看似解決了兩方面問題，但恐難實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，因?yàn)橹挥挟?dāng)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)存在上漲預(yù)期，居民預(yù)計(jì)未來租金收入+房屋升值部分，可以覆蓋自己的購房貸款+首付資金的機(jī)會(huì)成本且還能有額外收益時(shí)，才會(huì)有意愿出租房屋兌換“房票”；同時(shí)，10年租期可能也會(huì)限制居民的出租意愿。

2、重慶市渝北區(qū)：召開房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資對(duì)接會(huì)。（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：此次渝北區(qū)政府響應(yīng)央行重慶分行對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融支持措施。政府牽頭讓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)互動(dòng)交流，并且現(xiàn)場(chǎng)促成了近30億授信的達(dá)成，在一定程度上提升了各方的溝通效率，并且各方意見都能快速被響應(yīng)。此類小范圍的對(duì)接會(huì)或許將成為政府牽頭保障房企獲得金融支持的范例。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、4月融資情況：房企1-4月累計(jì)融資3707.7億元，同比降幅達(dá)53.5%。4月融資993.9億元，環(huán)比下降18.0%，同比下降44.8%。（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：4月房企各渠道融資依舊不理想，且盡管因城施策措施實(shí)施，樓市逐漸解綁，房企銷售端刺激仍不明顯，房企現(xiàn)金流壓力依舊，特別是民營房企，在4月境內(nèi)債無發(fā)行，境外債僅向優(yōu)質(zhì)民企開放。5月從政策面釋放的消息看來，優(yōu)質(zhì)房企融資及并購類債券融資均屬于受支持對(duì)象。優(yōu)質(zhì)房企挖掘民營房企優(yōu)質(zhì)資源及項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)行業(yè)來看不失為一種“自救”行為。

2、萬科：與廣州市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的公告。（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：此次合作既能解決了自身未來開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模受限的問題，也能以萬物云為依托為廣州提供城市服務(wù)，增加多元業(yè)務(wù)收入規(guī)模。未來深耕城市更新、城市服務(wù)等存量市場(chǎng)，能夠破除戰(zhàn)略依賴和路徑依賴，為其業(yè)務(wù)版圖打造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

3、長(zhǎng)沙金茂廣場(chǎng)：13.02億碳中和ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。（詳見附注5）

焦點(diǎn)研究院：目前碳中和融資更多還是以項(xiàng)目的ESG績(jī)效為主要出發(fā)點(diǎn)，零碳項(xiàng)目雖然初始投入成本較高，但后續(xù)運(yùn)營周期中的能耗節(jié)約和追加投入方面優(yōu)勢(shì)將更明顯，因此投資者更青睞此類風(fēng)險(xiǎn)低、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的項(xiàng)目。

三、土地市場(chǎng)：

1、5月10日，蘇州第一批集中供地共出讓涉宅用地15宗，全部成交。其中，11宗底價(jià)成交，2宗拍至最高限價(jià)，其余2宗微幅溢價(jià)，共獲土地出讓金233.77億元，總體上平穩(wěn)收官。

焦點(diǎn)研究院：拿地企業(yè)以地方國企為主，品牌房企招商蛇口、中鐵建和大悅城也有所斬獲，美的、龍湖等10余家民企報(bào)名，但是本批次無民營企業(yè)拿地。部分民企過往杠桿激進(jìn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境拿地放慢節(jié)奏甚至不拿地，融資收緊，市場(chǎng)參與度也就隨之降低。

在土拍政策上，首先是此次競(jìng)買保證金比例下調(diào)至20%（2021年第二次集中供地保證金為50%，第三次集中供地保證金為30%），蘇州本次集中供地還采取了全部取消市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、延長(zhǎng)出讓尾款繳付時(shí)間等措施。

此外在限購政策方面，蘇州擬調(diào)整樓市政策，新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房對(duì)限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限。從成交結(jié)果來看，和南京31%的流拍率相比算是平穩(wěn)收?qǐng)?。蘇州土拍是當(dāng)下集中供地城市土拍的一個(gè)縮影，地方政府設(shè)置優(yōu)惠條件吸引房企參拍，國企央企和地方平臺(tái)公司托底土拍，最終低溢價(jià)成交，這種現(xiàn)象在近期的土拍中較為常見。

附注1：

5 月 11 日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》明確，業(yè)主可以通過與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長(zhǎng)沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》的方式，由長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時(shí)間不低于 10 年。此外，《方案》規(guī)定，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

附注2：

5月12日，渝北區(qū)召開房地產(chǎn)建筑企業(yè)融資對(duì)接會(huì)，落實(shí)人民銀行金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)政策，聚焦房地產(chǎn)和建筑行業(yè)融資難問題，進(jìn)一步強(qiáng)化金融服務(wù)，積極為企業(yè)紓困解難，助力企業(yè)渡過難關(guān)。目前，渝北區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)173家，建筑施工企業(yè)959家。經(jīng)梳理，渝北全區(qū)有融資需求的共19家企業(yè)，涉及33個(gè)項(xiàng)目，共需融資資金35.34億元。其中建筑企業(yè)9家，融資需求1.6億元，房地產(chǎn)企業(yè)10家，融資需求32.75億元。對(duì)接會(huì)上，參會(huì)企業(yè)針對(duì)當(dāng)前面臨的融資困難等問題，與在場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了互動(dòng)交流。5家銀行機(jī)構(gòu)代表還和5企業(yè)代表現(xiàn)場(chǎng)簽署了相關(guān)協(xié)議。據(jù)悉，經(jīng)過前期銀行和企業(yè)的對(duì)接，目前初步達(dá)成融資意向的項(xiàng)目共計(jì)授信近30億元。

附注3：

2022年1-4月，房企各渠道融資總額達(dá)到3707.7億元，整體同比降幅繼續(xù)小幅收窄，仍不足2021年同比50%。相較于2022年1-3月，除境內(nèi)債外，其余各渠道累計(jì)融資同比降幅均收窄。而境內(nèi)債則在上月發(fā)行量明顯反彈后，再次陷入疲軟狀態(tài)。

2022年4月房地產(chǎn)行業(yè)共融資993.9億元，環(huán)比下降18.0%；信托、境內(nèi)債及境外債發(fā)行規(guī)模均環(huán)比下降。同比方面，總?cè)谫Y額同比下降44.8%，各渠道也均處于發(fā)行規(guī)模的低位。

附注4：

5月9日，廣州市政府與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。雙方將在城市更新、城市物業(yè)智能服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、文旅產(chǎn)業(yè)等方面加強(qiáng)合作，并建立常態(tài)化溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，推動(dòng)合作事項(xiàng)落實(shí)。萬科高度重視在廣州投資布局，未來將加快落實(shí)戰(zhàn)略合作協(xié)議有關(guān)事項(xiàng)，積極參與廣州建設(shè)和發(fā)展，為推動(dòng)廣州高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

附注5：

5月11日，上海證券交易所公開信息平臺(tái)顯示金茂華福-長(zhǎng)沙金茂廣場(chǎng)北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。據(jù)悉，本期債券品種為ABS，擬發(fā)行金額13.02億元，項(xiàng)目于2022年3月28日受理，原始權(quán)益人為金茂（嘉興）投資管理有限公司，計(jì)劃管理人為華福證券有限責(zé)任公司。