經(jīng)歷了昌南買房的各種糾結(jié)后，還沒買到房的昌平買房人，最期待的幸運(yùn)事莫過于碰到一個(gè)靠譜的開發(fā)商啦！

說到靠譜呢，我提幾個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)吧。

首先，房企安全第一，資金安全交付也安全；其次，所屬區(qū)域規(guī)劃宏大，官方控規(guī)清晰，可以一張藍(lán)圖繪到底；第三，產(chǎn)品領(lǐng)先，無論產(chǎn)品創(chuàng)新力還是文化力。

最好呢，還能有品牌號(hào)召力，有未來溢價(jià)力，有居住品質(zhì)感，有特點(diǎn)特色特質(zhì)，有好的物業(yè)管理等……

沒有十全十美的房子，3（基本需求）+X（加分項(xiàng)）吧，數(shù)值越大分?jǐn)?shù)越高，越值得購買。

本文，咱們一起拆解昌平新城東區(qū)和控規(guī)，評(píng)測(cè)建發(fā)觀堂府是否值得購買。

靠譜，房企安全排第一

靠譜。

馬老師認(rèn)為，首先是開發(fā)商靠譜，開發(fā)商要符合“安全第一”?的選房原則。買房人掏空6個(gè)錢包，是既要 “資金安全” 又要 “交付安全”。

對(duì)買房安全這件事，我們團(tuán)隊(duì)向來零容忍。不但從選房觀點(diǎn)上提出要 “安全第一”，從執(zhí)行層面也提出了具體要求——

“不安全的房企不推薦”，

“不安全的項(xiàng)目不帶看”。

不安全的項(xiàng)目，包括已經(jīng)在公開市場(chǎng)暴雷的項(xiàng)目，還有即將暴雷尚在努力掩飾中的項(xiàng)目。當(dāng)下市場(chǎng)，選擇央國企開發(fā)的房子，已成為大家共識(shí)。央國企，一定程度上已經(jīng)是?“靠譜”?的代名詞。

建發(fā)觀堂府的評(píng)測(cè)，我覺得了解兩個(gè)數(shù)據(jù)就好。

一是，建發(fā)房產(chǎn)的母公司建發(fā)集團(tuán)，人家是2023年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)第69位，實(shí)力強(qiáng)悍，住，行，游，樂，購在建發(fā)可以一站式解決。

二是，建發(fā)觀堂府的開發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)，成立40多年來，已經(jīng)連續(xù)12年獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”榮譽(yù)。

不管是集團(tuán)公司，還是房產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)力都很強(qiáng)大，這都是當(dāng)下買房實(shí)實(shí)在在的優(yōu)勢(shì)。

建發(fā)觀堂府，房企安全角度，靠譜！

靠譜，一張藍(lán)圖繪到底

靠譜。

馬老師認(rèn)為，買房一定要選擇有動(dòng)能、有發(fā)展空間的區(qū)域，最好是政府高度關(guān)注，愿意傾力打造的區(qū)域。

在長(zhǎng)期觀察北京市場(chǎng)，追蹤區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的過程中，我認(rèn)為，了解一個(gè)區(qū)域的未來比較靠譜的就是研究這個(gè)片區(qū)的控規(guī)。

聽誰講，不如聽政府講，靠譜。

誰來做，不如由政府做，靠譜。

大家覺得對(duì)不？

可能有粉絲問，政府講的也未必能實(shí)現(xiàn)啊，政府說的也會(huì)有變化啊。對(duì)的，政府講的也許會(huì)變化，但若政府都沒講過，那區(qū)域發(fā)展就完全沒有希望了。

為什么馬老師的文章，都要把紅頭文件附在在文章里呢，咱就要一個(gè)——信源可靠。大家也會(huì)感知到馬老師的文章務(wù)實(shí)，豐滿，出處明確，可信度高。

評(píng)測(cè)建發(fā)觀堂府，從規(guī)劃角度必須學(xué)習(xí)和拆解昌平新城東區(qū)（南邵）的控制性規(guī)劃。本文中，馬老師不惜筆墨拆解昌平新城東區(qū)控規(guī)，爭(zhēng)取全面了解區(qū)域發(fā)展的同時(shí)力求精煉總結(jié)……

控規(guī)是政府公布的法律法規(guī)，是“一張藍(lán)圖繪到底”?的法律文件，可信度很高。昌平新城東區(qū)控規(guī)正式發(fā)布，表示南邵規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)有跡可循。

大家看文件的名字和出處，北京市昌平區(qū)政府，北京市規(guī)劃和自然委員會(huì)，絕對(duì)是說了算的部門。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

了解昌平新城東區(qū)控規(guī)：

首先，把握規(guī)劃大方向。

就四點(diǎn)，一要打造京北體驗(yàn)消費(fèi)示范區(qū)（商業(yè)和消費(fèi)角度），二要打造山水宜居住區(qū)（居住角度），三要做智慧產(chǎn)研園區(qū)（智慧產(chǎn)業(yè)角度），四是市民綜合服務(wù)（各種市民綜合配套）。

其次，明確產(chǎn)業(yè)布局。

以城市綜合體為核心（吃喝玩樂購各種配套）；以中關(guān)村昌平園布局TOD，花園辦公，智慧產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

“南北觀山，東西望水”，這詞多帥。

昌平新城東區(qū)和昌平老城隔東沙河相望，北側(cè)是蟒山，南側(cè)是京密引水渠，東側(cè)是孟祖河，三面環(huán)水，生態(tài)環(huán)境好，這就是昌平新城東區(qū)的風(fēng)水局，這就叫“南北觀山，東西望水”。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

昌平新城東區(qū)的功能布局是“一核，兩帶，多片區(qū)”。

一核，就是多元消費(fèi)體驗(yàn)核，體驗(yàn)式消費(fèi)提升城市活力。（體驗(yàn)式消費(fèi)，激發(fā)了我很多想象，我個(gè)人理解為融入科技感的身臨其境的消費(fèi)體驗(yàn)。）

兩帶，一帶是南北向綜合服務(wù)帶（老百姓需要的各種政府辦事機(jī)構(gòu)等），另一帶是東西向景觀帶。

形成“北望蟒山，南看北京，西賞北沙河，東觀景色”的景觀及功能格局。

關(guān)于消費(fèi)地標(biāo)這件事情，今年3月20日，2023北京昌平新城東區(qū)建設(shè)發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)透露：

今年，昌平新城東區(qū)將啟動(dòng)建設(shè)超大型商業(yè)主導(dǎo)區(qū)，推動(dòng)打造首都北部消費(fèi)新地標(biāo)。

昌平新城東區(qū)位于南邵鎮(zhèn)總面積13.7平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積11平方公里，規(guī)劃人口12萬。規(guī)劃生態(tài)空間202公頃，待實(shí)施的產(chǎn)業(yè)空間279萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)到190萬平方米。（不得不說這商業(yè)體量是真大）……圍繞地鐵北邵洼站，以商業(yè)MALL、特色商街、金融商務(wù)等功能為主……以中心區(qū)為引擎，打造具有全國影響力的首都北部消費(fèi)新地標(biāo)。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

這里已經(jīng)透露了首都北部消費(fèi)新地標(biāo)的高度。

沿昌崔路在北邵洼形成建筑地標(biāo)，不超過100米……（對(duì)，30層+大樓）；地鐵南邵站周邊控制在45-60米，形成次地標(biāo)；山前居住區(qū)，濱水居住區(qū)及商街12-18米。

建發(fā)觀堂府就是多層和小高，控高45米（后文文件也有提到）。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

建發(fā)觀堂府位于多元消費(fèi)風(fēng)貌區(qū)之內(nèi)。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

通過學(xué)習(xí)控規(guī)（部分內(nèi)容，全部控規(guī)馬老師會(huì)在追規(guī)劃?rùn)谀坎鸾猓覀冎懒瞬叫鲁菛|區(qū)的規(guī)劃方向，結(jié)合控規(guī)及有關(guān)資料，馬老師整理了昌平新城東區(qū)中心區(qū)的功能布局圖。這樣，建發(fā)觀堂府周邊有什么就非常清楚了，如下圖：

• 昌平新城東區(qū)土地一級(jí)開發(fā)單位提供圖片

此時(shí)此刻，我想大家一定明白了，哦，原來這東一片的土地（市民服務(wù)區(qū)），西一片的土地（商業(yè)區(qū)，居住區(qū)），南一個(gè)南邵地鐵站，北一個(gè)北邵洼地鐵站圍合中的區(qū)域，竟然有這么神奇且宏大的規(guī)劃！

建發(fā)觀堂府周邊不但規(guī)劃宏大而且內(nèi)容豐富，光商業(yè)都三面環(huán)繞目不暇接了，特色商街，商業(yè)MAll，濱水商街，真要多賺點(diǎn)錢了，要不這錢都不夠花啊……

開個(gè)玩笑，大家就記住了，建發(fā)觀堂府，無論購物，還是出行，無論辦事，還是賞景都是非常方便的。

控規(guī)中有句話給大家放上來“一張藍(lán)圖繪到底”，任何人不可隨意改變，所有美好與規(guī)劃都在逐步兌現(xiàn)中。

• 一張藍(lán)圖繪到底

靠譜，要有出色的產(chǎn)品力

靠譜！

要有拿的出手的產(chǎn)品力，您說對(duì)不？

建發(fā)觀堂府地塊是建發(fā)（今年9月27日）以54.15億競(jìng)得的，是建發(fā)房產(chǎn)在京打造的第七個(gè)項(xiàng)目，總建面約21.9萬平米，總戶數(shù)約1900戶。（自身配建有幼兒園、體育配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心，周邊將打造大型商業(yè)Mall、特色商街、濱水商街、TOD辦公酒店等）

項(xiàng)目位于昌平新城東區(qū)重要位置，距昌平線北邵洼地鐵站約500米。（背靠蟒山、三面環(huán)水，生態(tài)環(huán)境極佳）共有3個(gè)住宅用地，容積率約2.2，建筑高度45米，另外還有1宗綜合服務(wù)設(shè)施用地（容積率1.0，限高18米），1宗基礎(chǔ)教育用地（容積率0.8，限高16米）。

在公示信息中，我們首次見到了建發(fā)觀堂府的樓棟排布和社區(qū)鳥瞰圖，如下圖。

• 建發(fā)觀堂府樓棟排布和社區(qū)鳥瞰圖

目前，馬老師手上還有一份建發(fā)觀堂府過程稿戶型圖，沒有標(biāo)注尺寸，因?yàn)閾屜人圆煌昝?。接下來，馬老師帶大家走進(jìn)社區(qū)，品鑒建發(fā)觀堂府的產(chǎn)品力。

臨售目前有一套建發(fā)觀堂府建面約74㎡的參考樣板間，馬老師品鑒后感覺“戶型大氣，色彩及質(zhì)感溫馨”。據(jù)介紹，正式售樓處還會(huì)多做幾個(gè)樣板間，展示樣板間3個(gè)分別為建面約108㎡/157㎡/183㎡的戶型、交標(biāo)樣板間2個(gè)建面約99㎡/136㎡的戶型。（大家添加選房師微信進(jìn)群蹲守最新信息，ma18600607988杜老師）

咱們先看建面約74㎡的戶型圖，也放上參考樣板間現(xiàn)場(chǎng)圖片給大家。

建面約74㎡兩居做到了南北通透，應(yīng)該說是當(dāng)下極好的兩居室了。

粉絲問答

問：可能有粉絲問，為什么不是三面寬？

答：對(duì)的，不是三面寬，因?yàn)槿鎸捴辽偈侨邮?，所以，南北通透的兩面寬兩居就是?dāng)下極好的設(shè)計(jì)。

問：我見過全南的兩居室也有三面寬的?。?br/>

答：是的，您見到的全南戶型一定不是南北通透了，大概率是全南兩居，雖是三面寬但次臥只能通過天井采光。

另外，有一個(gè)亮點(diǎn)要提前說給大家，建發(fā)觀堂府的部分戶型，實(shí)地看房時(shí)候還會(huì)有額外驚喜。驚喜留給大家，約上選房師看房就好。

多一個(gè)空間，多一種生活方式，

觀山景，放個(gè)空，抽根煙，發(fā)會(huì)呆……

也許不大，但很有用！

• 建發(fā)觀堂府建面約74㎡戶型圖

分析完戶型覺得很不錯(cuò)吧，對(duì)，這就是建發(fā)房產(chǎn)靠譜的產(chǎn)品力，通過參考樣板間實(shí)拍圖，大家再看看色調(diào)和質(zhì)感……

• 建發(fā)觀堂府建面約74㎡樣板間，客餐廳空間

• 建發(fā)觀堂府建面約74㎡樣板間，客廳和主臥均送飄窗

• 建發(fā)觀堂府建面約74㎡樣板間

• 建發(fā)觀堂府建面約74㎡樣板間，干濕分離衛(wèi)生間和U型廚房

再欣賞一下其它幾個(gè)戶型圖。

建面約82㎡三居室，客廳主臥朝南，南向空間贈(zèng)送飄窗；次臥書房朝北，廚房餐廳相鄰；餐客廚空間南北通透；衛(wèi)生間是明衛(wèi)，干濕分離。

基礎(chǔ)格局比較清楚。

馬老師只提示一點(diǎn)，在客廳旁的那個(gè)空間拉兩條輔助線，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這完全就是大家特別喜歡的三面寬四居室，每個(gè)空間方正……

對(duì)不對(duì)！

• 建發(fā)觀堂府82㎡戶型圖

據(jù)說建面約110㎡的戶型是主力戶型，看起來似曾相識(shí)的感覺。對(duì)啦，這不就是建發(fā)珺和府，文源府超大主臥套的那個(gè)戶型嗎！所以，要看觀堂府建面約110㎡的樣板間，來文源府看就好了。

• 建發(fā)觀堂府建面約110㎡戶型圖

建發(fā)觀堂府，過程版戶型圖還有一個(gè)建面約159㎡的4居室。

到了大戶型，就有了很大的面寬，也有了很大的寬廳；有了獨(dú)立玄關(guān)，也有了動(dòng)靜分區(qū)。

這個(gè)戶型和建發(fā)觀云（158㎡）很相似（馬老師對(duì)比后，只有客廳是陽臺(tái)還是飄窗，老人是否套房的不同），說明觀堂府大戶型已經(jīng)是純改善定位。

• 建發(fā)觀堂府159㎡戶型圖

建面約74㎡的戶型，一梯兩戶南北通透洋房可說是近幾年極好的兩居了。即將亮相的建面約130㎡+、建面約150㎡+，建面約180㎡+的改善戶型樣板間，也很值得期待！

靠譜，還有要其它

靠譜，還要有其它。

就像導(dǎo)語中說的，

沒有十全十美的房子，3+X，數(shù)值越大分?jǐn)?shù)越高！

建發(fā)有沒有文化？

肯定是有的，新中式建筑里建發(fā)是榜樣，建發(fā)房產(chǎn)致力于成為 “新中式生活匠造者”，目前打造了『王府中式』、『禪境中式』、『盛世唐風(fēng)』、 『風(fēng)雅宋韻』、『詩意東方』五類新中式產(chǎn)品，布局全國70余城。

建發(fā)有沒有特色？

有的，無論是極有辨識(shí)度的威儀大門，還是集萃東方大成的園林，都為業(yè)內(nèi)眼羨，為買房人所喜愛。

建發(fā)有沒有深耕北京？

作為親歷者，這個(gè)問題馬老師就能回答。馬老師從業(yè)新房自媒體的時(shí)間，恰是建發(fā)進(jìn)京的時(shí)間，馬老師跟蹤了建發(fā)在京開發(fā)的所有項(xiàng)目。

建發(fā)房產(chǎn)自2020年進(jìn)入北京市場(chǎng)，短短3年時(shí)間，已經(jīng)打造了6座知名項(xiàng)目，咱們一起簡(jiǎn)單回憶。

第一個(gè)，長(zhǎng)安和璽，在石景山古城地鐵口，2020年左右開盤，一個(gè)月基本售罄，大門和園林震撼京城。

第二個(gè)，望京養(yǎng)云，在第二CBD望京片區(qū)，是同期拿地同期開盤的三個(gè)樓盤中去化速度最快的一個(gè)，目前已售罄。

第三個(gè)，珺和府，擇址昌平生命科學(xué)園片區(qū)，目前僅少量尾盤在售。

第四個(gè)，文源府，珺和府項(xiàng)目北側(cè)，開盤至今，網(wǎng)簽量在昌平遙遙領(lǐng)先，目前接近售罄。

第五個(gè)，璟院，南四環(huán)新宮熱銷項(xiàng)目，今年3月5號(hào)開盤，目前基本售罄。

第六個(gè)，觀云，中央別墅區(qū)后沙峪板塊，建發(fā)在京首座禪境中式項(xiàng)目，10月開盤，業(yè)績(jī)斐然。

建發(fā)觀堂府已經(jīng)是建發(fā)在京的第七個(gè)項(xiàng)目。深耕北京，說實(shí)在的那是必須的！否則，沒了建發(fā)房產(chǎn)，沒了建發(fā)房產(chǎn)新中式，這北京城得少了多少韻味！

最后，好的物業(yè)管理也是建發(fā)的加分項(xiàng)。

好房子，住一輩子，好服務(wù)，舒心一輩子。物業(yè)服務(wù)好，房子后期進(jìn)入二手房市場(chǎng)也會(huì)有好的表現(xiàn)。

這就是為什么在很多城市，建發(fā)房產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格比同地段項(xiàng)目高出幾千，上萬的原因。

梳理完畢，我們發(fā)現(xiàn)建發(fā)的加分項(xiàng)，還是蠻多的，3+X，數(shù)值越大分?jǐn)?shù)越高！

建發(fā)房產(chǎn)，靠譜！

理清，建發(fā)觀堂府

通過對(duì)昌平新城東區(qū)控規(guī)拆解和建發(fā)觀堂府項(xiàng)目評(píng)測(cè)，我們發(fā)現(xiàn)——

首先，國企建發(fā)房產(chǎn)“資金安全，交付安全”，完全符合 “安全第一” 的選房原則。

其次，昌平新城東區(qū)規(guī)劃靠譜“三年成勢(shì)，五年成形，十年成城”，一張藍(lán)圖干到底，規(guī)劃靠譜。

第三，昌平新城東區(qū)有年青人喜歡的消費(fèi)地標(biāo)。

約120萬平方米的超大型商業(yè)主導(dǎo)區(qū)，京北“MALL+街區(qū)式”復(fù)合消費(fèi)地，京北濱水商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)新地標(biāo)，都是年輕人稀罕的消費(fèi)地標(biāo)。(數(shù)據(jù)來源于:北青社區(qū)報(bào)昌平版)

第四，建發(fā)觀堂府產(chǎn)品力強(qiáng)，不論是已亮相的建面約74㎡兩居，還是即將亮相的幾個(gè)改善戶型。

第五，建發(fā)的品牌號(hào)召力和品牌溢價(jià)力，以及建發(fā)深耕北京的決心，建發(fā)的物業(yè)管理，都非常讓人稱贊。

綜上，

昌平大盤建發(fā)觀堂府定位改善，為改善昌平人居而來——

從昌平老城的視角來看，是非常好的改善選擇；

從產(chǎn)業(yè)人群的視角來看，5站朱辛莊、7站西二旗，通行也很便捷。

未來南豐路南延，百沙路至定泗路修建跨河大橋，開車出行也很方便。

近期，位于昌平新城招商都會(huì)中心十層的展示中心即將開放，屆時(shí)來自中國攝影家協(xié)會(huì)會(huì)員的「昌平城市發(fā)展影像展」亦將同步精彩啟幕。歡迎粉絲們來參觀，感知昌平發(fā)展，做好選房決策！

馬老師幫選房，安全選好房！

全城視野，擇優(yōu)置業(yè)，當(dāng)然，馬老師幫選房！