大多數(shù)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，都會(huì)去找房產(chǎn)，而房產(chǎn)提供的合同中，有大量的“格式條款”，如果事后雙方在此條款上有分歧，大多會(huì)發(fā)展成糾紛。房產(chǎn)為達(dá)成房屋交易，可能會(huì)采取各種方式。

基本案情

賈某與某房地產(chǎn)中介公司簽訂《房屋限時(shí)銷(xiāo)售委托合同》，約定由賈某委托公司對(duì)其所有的房屋以不低于129萬(wàn)元價(jià)格進(jìn)行限時(shí)獨(dú)家銷(xiāo)售，銷(xiāo)售時(shí)間為4個(gè)月。合同簽訂后，公司向賈某支付保證金1000元，并向賈某推薦了購(gòu)房人。三方就房屋價(jià)格反復(fù)磋商，磋商價(jià)格甚至低于最低銷(xiāo)售價(jià)格。其間，賈某出現(xiàn)身體不適狀況，表示不愿意繼續(xù)出售房屋。公司以賈某違約為由提起訴訟，要求解除雙方簽訂的《房屋限時(shí)銷(xiāo)售委托合同》，賈某返還1000元保證金，并給付合同“格式條款”中約定的三倍費(fèi)的違約金38700元。訴訟過(guò)程中賈某表示同意解除合同，并主動(dòng)返還了保證金1000元，但拒絕給付違約金38700元。

法院判決

法院判決雙方均同意解除合同，應(yīng)予準(zhǔn)許。雙方合同兼具委托合同與合同的特征，依照民法典相關(guān)規(guī)定，委托人享有單方解除權(quán)。案涉合同系中介公司提供的格式合同，其中關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的約定并不對(duì)等，顯失公平，且中介公司未采用引起對(duì)方注意的方式進(jìn)行標(biāo)注，故該條款對(duì)賈某不發(fā)生法律效力。但賈某在合同約定的限時(shí)銷(xiāo)售期限內(nèi)不再銷(xiāo)售房屋，應(yīng)賠償中介公司因此遭受的損失。

中介公司給付賈某的1000元保證金實(shí)際是為保證其“限時(shí)獨(dú)家”銷(xiāo)售的權(quán)利而支付的定金，綜合考慮到賈某已將1000元保證金返還的事實(shí)，法院最終判令，賈某再賠償中介公司損失1000元。

律師觀點(diǎn)

鑒于“格式條款”的特殊性，律師提示在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意：

一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問(wèn)的條款可當(dāng)場(chǎng)要求開(kāi)發(fā)商予以釋明；

二、對(duì)于“格式條款”，購(gòu)房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；

三、手寫(xiě)、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項(xiàng)應(yīng)以書(shū)面形式明確載入合同文本。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》
第四百九十六條：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第四百九十八條：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

第五百零六條：合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：

（一）造成對(duì)方人身?yè)p害的；

（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

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