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進(jìn)入2021年第四季度，鼎信長(zhǎng)城內(nèi)部連續(xù)發(fā)布兩份投資策略報(bào)告。按照過(guò)去的慣例，鼎信長(zhǎng)城每個(gè)季度都會(huì)撰寫(xiě)一份行業(yè)研究報(bào)告，并以此為基準(zhǔn)，對(duì)投資方向、投資邏輯等進(jìn)行微調(diào)。

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而最近兩個(gè)月，鼎信長(zhǎng)城打破慣例，按照月度更新了行業(yè)研報(bào)。意料之外，卻又在情理之中。

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近年以來(lái)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了較大的波動(dòng)。在“三道紅線”的要求之下，房企紛紛開(kāi)始縮減規(guī)模。頭部房企開(kāi)始“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”，一片過(guò)冬的氣氛之下，其房企緊密相關(guān)的地產(chǎn)基金行業(yè)，也發(fā)生了翻天覆地的變化。

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在不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)深耕近10年時(shí)間，鼎信長(zhǎng)城已經(jīng)是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多一直堅(jiān)持在這個(gè)行業(yè)的投資“老手”，穿越多個(gè)行業(yè)周期，以千億投資規(guī)模、兩百余投資項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。

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能夠穿越周期的不動(dòng)產(chǎn)基金不多，鼎信長(zhǎng)城的“長(zhǎng)期主義”秘密是什么？

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近幾年，醫(yī)療、教育等領(lǐng)域的股權(quán)投資越發(fā)熱鬧，曾有人建議鼎信長(zhǎng)城董事長(zhǎng)章華進(jìn)行多元化布局，并以此對(duì)沖不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)。章華并未改變初衷，仍按照既定的方向行進(jìn)。鼎信長(zhǎng)城的投資策略是建立在對(duì)行業(yè)的深刻洞察與長(zhǎng)遠(yuǎn)思考之上的，深刻理解行業(yè)，并與時(shí)俱進(jìn)洞悉變化的現(xiàn)象和背后深層次的動(dòng)機(jī)，投資研究是鼎信投資核心能力的支點(diǎn)。成立至今，鼎信長(zhǎng)城始終堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)基金的定位，敏銳地掌握周期式投資方法論，這可能就是鼎信長(zhǎng)城穿越周期的最好答案。

01

更穩(wěn)定的業(yè)績(jī)

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的困難程度，遠(yuǎn)超過(guò)2008年，這是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。如果說(shuō)當(dāng)時(shí)是“求發(fā)展”的問(wèn)題，那么當(dāng)前則是“求生存”的現(xiàn)狀。

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“2019年末，全行業(yè)都抱著‘2020，大干一番’的勢(shì)頭，但新冠肺炎疫情的黑天鵝事件暴發(fā)，使不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行區(qū)間。”章華回憶，“直到2020年6月份后，國(guó)家出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)金融方面一系列政策，行業(yè)才開(kāi)始復(fù)蘇，并呈現(xiàn)了觸底反彈的態(tài)勢(shì)?！?/p>

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在不動(dòng)產(chǎn)基金行業(yè)多年，章華經(jīng)歷過(guò)數(shù)次的不動(dòng)產(chǎn)周期輪動(dòng)，但在他看來(lái)，過(guò)去兩年，是變化最大、最快的時(shí)期。

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從數(shù)據(jù)看，2020年末至2021年6月，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了過(guò)去23年以來(lái)的新峰值。重新火熱起來(lái)的行業(yè)，吸引了不少?gòu)臉I(yè)者快速殺回市場(chǎng)，但章華仍然很謹(jǐn)慎，“我們?cè)谛袠I(yè)快速轉(zhuǎn)向的時(shí)候，仍然保持觀望的態(tài)度?！辈怀鏊希芸煨乱惠喺{(diào)整又至。2021年7月份至今，行業(yè)下跌幅度超過(guò)40%，又一次創(chuàng)造了行業(yè)歷史上的最低點(diǎn)。

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回顧過(guò)去一年，幾個(gè)大周期的起落，創(chuàng)造了上行、下跌的歷史性極值。大風(fēng)大浪中行船，唯有經(jīng)歷過(guò)風(fēng)浪的老船長(zhǎng)，才能駕駛船只避過(guò)浪涌。

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不動(dòng)產(chǎn)基金的發(fā)展，與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)唇齒相依。因“資管新規(guī)”的執(zhí)行以及地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控升級(jí)，行業(yè)整體承壓，地產(chǎn)基金的新增數(shù)量和募集規(guī)模延續(xù)上年的下降態(tài)勢(shì)。

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如今，業(yè)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)基金已經(jīng)逐漸分化，頭部的機(jī)構(gòu)能保持良性的募資、基金備案和投資活動(dòng)，而中小腰部基金則紛紛轉(zhuǎn)型。

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鼎信長(zhǎng)城成立9年，跨越多個(gè)行業(yè)周期，為投資人持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值，無(wú)論是投資規(guī)模、整體收益、還是穩(wěn)健性，都遙遙領(lǐng)先于同行業(yè)者，不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域當(dāng)之無(wú)愧的龍頭。在行業(yè)低谷，仍能保持穩(wěn)定的投資節(jié)奏并不容易，外界干擾過(guò)多時(shí)，要平穩(wěn)地穿越周期，需要更敏感的行業(yè)洞察力，以及更長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資視角。

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02

更長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資視角

順周期、逆周期、跨周期背后的價(jià)格

“影響中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的因素有兩方面，其一是政策，其二是市場(chǎng)?！闭氯A表示，在進(jìn)行投資決策時(shí)，如果不考慮這兩個(gè)因素，就很難跳出眼前的短期利益。

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如果結(jié)合短中長(zhǎng)期去考慮投資，中短期看，雖然部分房企出現(xiàn)了違約、暴雷事件，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)一定是向陽(yáng)發(fā)展。

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“不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十幾萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，從投資視角看，危、機(jī)并存。作為私募基金，我們投資的是未來(lái)?！闭氯A直言，“目前，一些城市的土地溢價(jià)達(dá)到了歷史最低值，多個(gè)城市出現(xiàn)零溢價(jià)，還有一些城市土地出現(xiàn)了流拍，基準(zhǔn)價(jià)格底盤(pán)向下走。市場(chǎng)最難的階段已經(jīng)過(guò)去，而且土地溢價(jià)率幾乎歷史最低，時(shí)機(jī)決定資產(chǎn)價(jià)值。從投資視角看，當(dāng)下是極佳的投資時(shí)機(jī)，是逆周期投資、跨周期變現(xiàn)的最好機(jī)會(huì)?！?/p>

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過(guò)去，鼎信長(zhǎng)城內(nèi)部一直堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)周期的重要性。原因在于，周期決定價(jià)格。

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章華將周期分為順周期、逆周期和跨周期。他看來(lái)，上半年過(guò)緊的調(diào)控政策疊加償債高峰使得房企普遍過(guò)度承壓。自今年9月24日以來(lái)，中央層面為樓市維穩(wěn)頻繁發(fā)聲，不斷釋放積極信號(hào)，各種跡象表明不動(dòng)產(chǎn)調(diào)控政策底部已至，信貸環(huán)境及信貸端政策或?qū)⒂瓉?lái)實(shí)質(zhì)性改善，同時(shí)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度收縮行為也將有所調(diào)整，房企資金壓力有望得到緩解。

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全國(guó)多地也基于“兩個(gè)維護(hù)”要求，適度合理調(diào)整政策，加強(qiáng)對(duì)于剛需的信貸支持，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率等，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)也為企業(yè)提供合理信貸支持，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。11月18日李克強(qiáng)總理主持的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上也指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了新的下行壓力，要做好六穩(wěn)六保。在此大背景下，對(duì)前期不動(dòng)產(chǎn)過(guò)緊的調(diào)控政策會(huì)給予適度的松綁，同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合理的融資需求給予滿足。

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“不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從發(fā)動(dòng)機(jī)向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)化，在推動(dòng)共同富裕背景下，將更加平穩(wěn)健康發(fā)展，仍將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。”章華表示，“縱觀不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去20年的歷史，從不動(dòng)產(chǎn)投資看，當(dāng)前是一個(gè)價(jià)格低點(diǎn)，是最好的投資布局時(shí)機(jī)。”

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03

觀大勢(shì)、辨風(fēng)險(xiǎn)

“1-5-∞投資邏輯”

抓住周期固然重要，但也僅僅是不動(dòng)產(chǎn)基金觀大勢(shì)的第一步，而下一步則是辨風(fēng)險(xiǎn)。

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事實(shí)上，在當(dāng)前的行業(yè)格局下，即便是頭部項(xiàng)目，也已有不少踩雷者，如此一來(lái)，在進(jìn)行投資時(shí)，顯然不能完全依靠房企的排名。為此，鼎信長(zhǎng)城在內(nèi)部建立了“1-5-∞投資邏輯”：

“1”是指一個(gè)指標(biāo)，即IRR（內(nèi)部收益率）；

“2”是指從風(fēng)險(xiǎn)和收益維度判斷項(xiàng)目；

“3”是指順周期布局、逆周期投資、跨周期變現(xiàn)三個(gè)原則；

“4”是指從市場(chǎng)、成本、進(jìn)度、杠桿四個(gè)層面抓牢底層項(xiàng)目；

“5”則是指“五優(yōu)投資原則”，即優(yōu)選投資項(xiàng)目、優(yōu)選合作伙伴、優(yōu)選主要城市、優(yōu)渥交易條件、優(yōu)秀操盤(pán)團(tuán)隊(duì)。

最后，在決策與資產(chǎn)管理方面則在全流程、全方位、一體化趨向永無(wú)止境。

“地產(chǎn)投資是依托于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，又高于行業(yè)本身的，經(jīng)過(guò)條件設(shè)定、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目比選等綜合風(fēng)控，可以較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，并創(chuàng)造高價(jià)值，核心中的核心就是抓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

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04

波動(dòng)中求穩(wěn)? 更強(qiáng)的安全邊際選擇項(xiàng)目

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通過(guò)長(zhǎng)期的積累，鼎信長(zhǎng)城已經(jīng)建立了完整的研究體系。通過(guò)對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)、政策的分析，積累了超過(guò)30萬(wàn)字的研究資料,是行業(yè)內(nèi)首家制定產(chǎn)業(yè)投資白皮書(shū)的公司，2021年剛更新了6.0版本。此外，每個(gè)季度，都會(huì)出具新的投資標(biāo)準(zhǔn)，以便應(yīng)對(duì)不斷活動(dòng)中的市場(chǎng)。

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“10月初，我們提煉了第四季度的投資研報(bào)，但11月份行業(yè)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，我們又在11月份更新了一版，市場(chǎng)變化太快了?！闭氯A感嘆。

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如何在波動(dòng)中求穩(wěn)，章華在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)三個(gè)擁抱：

第一個(gè)擁抱是，擁抱絕對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在價(jià)格和市場(chǎng)安全的雙重保證下，就可以確定項(xiàng)目是絕對(duì)優(yōu)質(zhì)。

第二個(gè)擁抱是，擁抱國(guó)央企。最近一段時(shí)間，仍有實(shí)力拿地的基本都以國(guó)企央企為主，在新形勢(shì)下，為了確保更高的安全邊際，鼎信也選擇與這類(lèi)房企進(jìn)行合作。

第三個(gè)擁抱是，擁抱優(yōu)質(zhì)合作伙伴。為了擴(kuò)大安全邊際，鼎信甄選了全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企，并在其中優(yōu)中選優(yōu)，挑選了其中的頂級(jí)頭部項(xiàng)目進(jìn)行合作。

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層層甄選，讓鼎信建立了極為嚴(yán)格的盡調(diào)和投決體系，章華透露，鼎信的項(xiàng)目過(guò)會(huì)率不超過(guò)為10%。具體到投決過(guò)程中，鼎信堅(jiān)持有“閉環(huán)”，所謂“閉環(huán)”指的是所有項(xiàng)目上會(huì)都要匯報(bào)終極預(yù)案，始終都保持有底線思維：不迷信主體；合約嚴(yán)格有效；風(fēng)控措施事先落位?！霸诖罅糠磸?fù)的決策中，我們正確的做了什么和我們主動(dòng)選擇放棄了什么，都是價(jià)值創(chuàng)造的一部分，不是能做成的事情都去做，對(duì)長(zhǎng)期負(fù)責(zé)的投資機(jī)構(gòu)而言，舍與得同等重要?！?/p>

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通過(guò)內(nèi)部復(fù)雜的金融、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)計(jì)等模型，鼎信得以直擊本質(zhì)的第一性原理，而深入項(xiàng)目探尋投資真相，使其能夠具體問(wèn)題具體分析，從而穩(wěn)健前行。

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去年，鼎信長(zhǎng)城引入了多家上市公司入股，完成新的資本變動(dòng)后，鼎信在拓寬資本市場(chǎng)之路上，將更加順暢。除此之外，在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，也可充分發(fā)揮各自專(zhuān)業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互賦能，達(dá)成更加廣闊和深入的全面合作，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。

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鼎信長(zhǎng)城一直專(zhuān)注不動(dòng)產(chǎn)基金，但不動(dòng)產(chǎn)的范圍也是在不斷擴(kuò)大，章華表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從住宅銷(xiāo)售屬性逐步轉(zhuǎn)化為與工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓、城市更新、資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域并行的局面。不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化在未來(lái)行業(yè)發(fā)展中將取得長(zhǎng)足的進(jìn)展。未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域也將有更廣闊的空間，長(zhǎng)期主義的行業(yè)深耕，并緊跟國(guó)家政策和市場(chǎng)需求不斷調(diào)整，得以讓鼎信長(zhǎng)城行穩(wěn)致遠(yuǎn)。