編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)是跟人們的生活質(zhì)量及幸福指數(shù)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)之一，具有不可估量的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的行業(yè)發(fā)展也一直備受行業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。

然而，目前物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)前景卻不容樂觀，最近幾年，我國(guó)物業(yè)行業(yè)一直都處于上市浪潮之中，尤其在新冠疫情期間，我國(guó)各行各業(yè)都停產(chǎn)停業(yè)，損失比較大，物業(yè)股紛紛逆市飄紅，我國(guó)眾多物業(yè)企業(yè)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)。

作為物業(yè)行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司也難逃物業(yè)行業(yè)的發(fā)展低谷，近幾年更是頻頻爆出公司估值偏高質(zhì)疑、盈利能力大打折扣、陷入規(guī)模升級(jí)焦慮等消極新聞。在物業(yè)行業(yè)盤踞一方之地的雅生活究竟能夠在挑戰(zhàn)中謀求機(jī)遇持續(xù)發(fā)力呢？還是在滾滾向前的發(fā)展洪流中被淹沒淘汰呢？答案恐怕沒那么簡(jiǎn)單。

規(guī)模增加卻利潤(rùn)跌降，雅生活發(fā)展疲軟

雅生活集團(tuán)于2018年2月在在香港聯(lián)合交易所主板正式的掛牌上市，公司業(yè)務(wù)包括了物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)和社區(qū)商業(yè)四大板塊，主要致力于從主流住宅、高端豪宅、旅游地產(chǎn)的物業(yè)品質(zhì)服務(wù)，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及專業(yè)、高端的商業(yè)管理和公建類物業(yè)服務(wù)四方面。

總的來(lái)說(shuō)，目前雅生活涵蓋范圍已經(jīng)很廣泛，據(jù)調(diào)查，雅生活集團(tuán)管理范圍已經(jīng)覆蓋了全國(guó)24個(gè)省市自治區(qū)，服務(wù)類型更是涵蓋主流住宅、高端豪宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，無(wú)論是人員數(shù)量還是項(xiàng)目數(shù)量都很可觀。但令人意外的是，雅生活似乎并沒有停止規(guī)模擴(kuò)張的打算，一直在并購(gòu)的路上投入大量精力。

的確，目前在物業(yè)行業(yè)不斷翻涌著并購(gòu)潮。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企披露的收并購(gòu)事件共76起，花費(fèi)金額107億元，是2019年有效收并購(gòu)事件27起的2.81倍，這樣激烈的并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)也折射了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)巨大的規(guī)模焦慮。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，物業(yè)管理市場(chǎng)的確被看作是近年來(lái)收并購(gòu)最活躍的陣營(yíng)之一，陷入規(guī)模焦慮的物業(yè)企業(yè)紛紛入局。其中，雅生活的規(guī)模擴(kuò)張力度之大更是一度獲得了“并購(gòu)?fù)酢敝Q，在跑馬圈地式的物業(yè)公司規(guī)模擴(kuò)張賽道之上激烈前行。

“并購(gòu)?fù)酢鄙钕蛲鈹U(kuò)張的動(dòng)作自然也不少，最轟動(dòng)的一次便是成功并購(gòu)下了中民物業(yè)及其附屬公司60%股權(quán)，想要助推企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)的增長(zhǎng)。

另外據(jù)調(diào)查，自從2018年，雅生活開始大舉收購(gòu)，以2.1億元的代價(jià)收購(gòu)南京紫竹物業(yè)51%股權(quán)，同時(shí)與蘭州城關(guān)物業(yè)訂立對(duì)價(jià)1.5億元的收購(gòu)協(xié)議。年內(nèi)，雅生活通過(guò)收購(gòu)增加在管面積2940萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)已高于通過(guò)第三方開發(fā)商項(xiàng)目獲得的在管面積，后者的新增率降至66.9%。

據(jù)雅生活2019年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雅生活在規(guī)模擴(kuò)張之后，與前幾年相比企業(yè)外延增值服務(wù)收入和社區(qū)增值服務(wù)收入一同出現(xiàn)了幅度較大的下滑情況。其中，外延增值服務(wù)收入的增速由2018年的222.7%大幅下滑至23.9%，社區(qū)增值服務(wù)收入的增速由2018年的183.7%大幅下滑至68.1%。

事實(shí)上，這樣的增值服務(wù)收入下降問(wèn)題并不出人意料，雅生活通過(guò)并購(gòu)手段大幅擴(kuò)張了企業(yè)規(guī)模，雅生活企業(yè)在管面積大幅增加，緊接著就會(huì)面臨增值服務(wù)的植入需求。從結(jié)果來(lái)看，很顯然，雅生活目前的能力無(wú)法做到讓服務(wù)植入跟上規(guī)模擴(kuò)張的水平。

截至2020年，雅生活服務(wù)在管面積為3.75億平方米，較去年的1.77億平方米增加了1.98億平方米，規(guī)模翻倍；合約面積為5.22億平方米，較去年的2.98億平方米增加了2.24億平方米。并且2020年成功并購(gòu)中民物業(yè)后，雅生活規(guī)模、營(yíng)收迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但盈利能力也出現(xiàn)了明顯的下滑。

雅生活在管面積進(jìn)一步擴(kuò)張，增值服務(wù)植入能力卻未見提升。長(zhǎng)此以往，面上來(lái)看雅生活相關(guān)收購(gòu)活動(dòng)此起彼伏，躲在背后的卻是增值服務(wù)利潤(rùn)的跌降。目前，業(yè)內(nèi)人士指出，雅生活的增值服務(wù)收入已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的瓶頸期，要對(duì)雅生活收并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)轉(zhuǎn)化更是舉步維艱。

另外，根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道顯示，2020年雅生活服務(wù)毛利率為29.7%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為19.7%，較去年同期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。毛利率兩連降，也印證了外界對(duì)于雅生活大肆擴(kuò)張背后的擔(dān)憂。

并購(gòu)容易整合難，目前來(lái)看，雅生活已經(jīng)陷入了并購(gòu)惡循環(huán)，規(guī)模擴(kuò)大雖然快，盈利能力卻沒有如預(yù)期一樣上漲，呈現(xiàn)出發(fā)展疲軟之態(tài)。未來(lái)，希望雅生活能夠雙管齊下，如果仍然堅(jiān)持收并購(gòu)策略，那么在大肆擴(kuò)張商業(yè)版圖的同時(shí)，也應(yīng)該投入更多精力在整合層面上，只有企業(yè)每個(gè)部分“磨合”好，雅生活才能走上向好之路。

漸失資本寵愛，雅生活估值長(zhǎng)期低迷

在國(guó)家“房住不炒”及“三道紅線”政策限制下，分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，讓房企看到了通過(guò)資本動(dòng)作降低表內(nèi)負(fù)債率的可能性。據(jù)騰訊網(wǎng)報(bào)道顯示，上市三年以來(lái)，隨著龍頭房企拆分物業(yè)企業(yè)的動(dòng)作陸續(xù)就位，雅生活逐漸失去資本市場(chǎng)的寵愛，市盈率已經(jīng)從最高點(diǎn)61倍跌至20倍左右，跌至原有水平的三分之一，走入發(fā)展低谷。

此外，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年9月10日，雅生活的市盈率僅16.39倍，市值446.59億港元，相比之下，在管規(guī)模接近的碧桂園市值早已突破千億。規(guī)模毫不遜色的雅生活在市場(chǎng)上卻呈現(xiàn)出低迷狀態(tài)，無(wú)論是市盈利還是總市值的表現(xiàn)都不盡人意。

從資本的角度來(lái)看，目前雅生活號(hào)稱有雅居樂和綠地兩大股東支持，2018年至2020年，每年來(lái)自雅居樂的在管面積保持在600萬(wàn)平方米左右，來(lái)自綠地的在管面積分別為204.4萬(wàn)平方米、383萬(wàn)平方米、536.4萬(wàn)平方米。截至2020年底，來(lái)自雅居樂和綠地的在管面積占比分別為16%和3.7%，總和不超過(guò)20%。

據(jù)調(diào)查，雅生活與綠地簽訂的《投資合作協(xié)議》時(shí)限為2018年-2022年，五年期間，綠地為雅生活注入資本活力，但合同期限剩余時(shí)間已然不足兩年，以目前的形式未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)合作存在很大的未知性，這也讓人不免為雅生活未來(lái)的發(fā)展捏一把汗。

事實(shí)上，隨著雅生活規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，來(lái)自股東的有效助力將進(jìn)一步減少。雅生活現(xiàn)有的雅居樂和綠地兩大股東對(duì)雅生活規(guī)模的貢獻(xiàn)本就十分有限，再失資本寵愛的雅生活無(wú)疑成為物業(yè)行業(yè)的“窮小子”。家底薄弱的情況下，雅生活想要實(shí)現(xiàn)在管面積的快速增長(zhǎng)，只能依靠收并購(gòu)。

然而，在整個(gè)物業(yè)行業(yè)，無(wú)論是位居行業(yè)前列的恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)還是排名在雅生活之后奮起直追的世茂服務(wù)都是背靠龍頭房企的“富二代”企業(yè)，沒有資本寵愛和母公司大力支持的雅生活在激烈競(jìng)爭(zhēng)如何在收并購(gòu)中保有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也是雅生活前進(jìn)路上的巨大阻礙之一。

對(duì)于當(dāng)前雅生活企業(yè)估值長(zhǎng)期低迷，公司股價(jià)上不去的狀況，雅生活集團(tuán)董事會(huì)聯(lián)席主席黃奉潮也十分不滿，稱“股價(jià)不到60元我都不甘心”，并公開放言3年實(shí)現(xiàn)“雙千億”目標(biāo)，市值達(dá)到千億，孵化一個(gè)新的千億產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

雅生活也的確沒有坐以待斃，從2020年11月雅生活將公司全稱將由“雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司”更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，正式布局除了物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、公共服務(wù)、社區(qū)商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊之外的第五個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊，城市服務(wù)。這也能看出雅生活要謀求新發(fā)展，進(jìn)軍智慧城市藍(lán)海市場(chǎng)的想法。

在加強(qiáng)并購(gòu)力度的同時(shí)面對(duì)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字更新，雅生活似乎已經(jīng)放棄在常規(guī)物業(yè)服務(wù)板塊與其他受到資本寵愛的物企對(duì)抗，而是想要投身一條新賽道。然而，在目前人人喊著智慧智能的大環(huán)境下，雅生活究竟是在趕著時(shí)代浪潮高喊口號(hào)還是真的可以沉下心來(lái)另辟蹊徑呢？未來(lái)還是充滿了不確定性。

結(jié)語(yǔ)

資本的游戲向來(lái)是血腥而殘酷的，更何況算得上處于物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先地位的雅生活更是腹背受敵。在這樣的巨頭對(duì)壘、同臺(tái)競(jìng)技的殘酷競(jìng)賽之中，雅生活能否早日走出盈利能力下滑、失去資本寵愛的怪圈，保有自身行業(yè)領(lǐng)先地位？又或者在資本和企業(yè)能力的雙重角逐之中，因?yàn)榘l(fā)展過(guò)于激進(jìn)而全盤皆輸呢？

無(wú)論怎么樣，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，想要謀求企業(yè)轉(zhuǎn)型的雅生活不會(huì)錯(cuò)過(guò)這一關(guān)鍵時(shí)期。希望雅生活在應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)迎難而上的同時(shí)守住本心為企業(yè)注入鮮活的動(dòng)力。期待著雅生活能夠在這場(chǎng)激烈的廝殺中占有一席之地。