“面對‘三道紅線’紅檔警示，降檔方案祭出?！?/p>

作者：華夫餅

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，踩中“三道紅線”的綠地控股集團股份有限公司（下稱“綠地控股”，600606.SH）近期向投資人表示，公司對到期債務已準備兩套以上方案，確保如期還款。并稱將引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者，預計春節(jié)后推行。

對于投資者關心的“三道紅線”全踩的紅檔警示，綠地控股稱已有降檔方案，力求一年降一檔。此外對于未來規(guī)劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰(zhàn)略投資，旗下的金融板塊、貿(mào)易港計劃未來分拆上市。

“三道紅線”全踩，現(xiàn)金流承壓巨大

高杠桿，高負債經(jīng)營一直是房地產(chǎn)企業(yè)擴張的必用手段，而今年7月一大型房企由于前期高杠桿、低周轉經(jīng)營，最終資金鏈斷裂，造成債務違約。為了控制房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平，防止因大肆舉債出現(xiàn)違約風險，2020年8月20日住建部和央行召開了重點房企座談會，明確提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。同時宣布了房企融資的“三條紅線”，即：1.剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；2.凈負債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。并根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規(guī)模管理。

而綠地控股“三道紅線”全部踩線，位于警示最高級別紅檔。據(jù)綠地控股三季報數(shù)據(jù)，截至2020年9月30日，公司負債總額10322.84億元，相比年初增長1.77%，短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元，長短期有息負債比例為2.14。而公司賬面貨幣資金僅有805.72億元，同比下降2.2%。按“三道紅線”標準計算，綠地控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%，遠高70%的標準；凈負債率為183.45%，高出標準線83個百分點；現(xiàn)金短債比為0.78，小于標準要求的1倍。

2020年前三季度，綠地控股實現(xiàn)營收3209億元，而經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額只有50.04億元，較2019年的同期91.27億元大幅減少45.17%，現(xiàn)金凈增加為-91.48億元。會上，綠地控股對2020年的現(xiàn)金流列出明細：2020年的合約銷售約3500億元，目前平均回款率91%，現(xiàn)金回款3100億元，加上融資回款1000億元，合計現(xiàn)金流入約4100億元；支付土地款、工程款、各類稅費以及還款合計支出約4980億元，現(xiàn)金凈流出約880億元，可見現(xiàn)金流承壓巨大。

債股雙殺，到期債務已備兩套以上方案

“三道紅線”全踩的綠地控股，今年以來更是負面消息不斷：多項目停工維權、被供應商發(fā)文催債、甩賣231億資產(chǎn)。2020年10月以來，因華晨汽車、永城煤電、紫光集團的債券違約，信用債市場已風聲鶴唳。此時，有消息流出，綠地控股的一份商辦項目推薦書顯示，綠地控股有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業(yè)項目，合計售價231億元人民幣。市場解讀為綠地控股甩賣資產(chǎn)，投資者一片恐慌，引發(fā)債股雙殺，綠地控股緊急召開債券投資者電話會議。

會上綠地控股表示：目前公司經(jīng)營正常、流動性充足、銷售去化均正常；公司對到期債務已準備兩套以上方案，確保如期還款。并稱將引入金融背景央企戰(zhàn)略投資者，此次引入戰(zhàn)投預計春節(jié)后推行。

打包出售230億資產(chǎn)僅為去化清單

對于市場傳言的甩賣231億資產(chǎn)，會議上，綠地控股表示，這是公司正常銷售行為，僅僅是去化清單。銷售價格按照正常市場折扣，方式包括全款給與2-3個點折扣、送物業(yè)費等。部分銷售已經(jīng)達成意向。

對于投資者較為關心的“三道紅線”之警，會議上綠地控股表示，公司已有降檔方案，一年降一檔：2021年6月30，現(xiàn)金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負債降至2800億元以下。

此外，綠地控股表示，12月到期債券將以自有資金償還，目前資金已儲備好；而1月到期的債券將根據(jù)公開市場情況發(fā)一部分新債，剩余部分以自有資金償還。

會上，綠地控股表示目前公司貨幣資金820億元，主要集中在境內(nèi)，其中120億元受限。而未來一年到期債務包括12月、1月到期的170億公司債券合計約1000億元，短債比例尚有缺口。

綠地金融欲引入60億元戰(zhàn)投，計劃金融板塊未來上市

對于未來規(guī)劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰(zhàn)略投資，旗下的金融板塊、貿(mào)易港計劃未來分拆上市。

金融產(chǎn)業(yè)是綠地集團重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)板塊之一，近年來綠地集團積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，實施“大金融”發(fā)展戰(zhàn)略：深度介入并自主參與經(jīng)營包括金融資產(chǎn)管理、信托、投資銀行、小貸公司運營等業(yè)務。

另外，綠地控股表示其境外可銷售資產(chǎn)約700億元，對應債務水平60億美元，且其在美、英等國投資的房產(chǎn)正處于上升通道中，雖然公司位于“三道紅線”之紅檔，但目前銀行并沒有對公司授信額度收緊，“永煤事件”沒有影響到銀行對綠地控股的放貸。

2020年，處于漩渦中的綠地任重而道遠。當下綠地聚焦大基建、大金融、大消費三組產(chǎn)業(yè)集群，已形成了以地產(chǎn)和基建為主業(yè)，金融、消費、健康協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。綠地能否再度挑戰(zhàn)自我，度過難關，全面完成從“中國綠地”向“世界綠地”的重大轉變，令人拭目以待。