中國的樓市價格是階梯狀的。

北上廣深一線城市，以超5萬元/平米的價格，牢牢占據(jù)第一集團；

緊跟其后的是號稱“房價四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門，雖然都是二線城市，但房價比普通二線城市高，均價3萬/平米，杭州是新晉者，這幾年房價快4萬了；

往后是普通二線城市，濟南、西安、青島、鄭州、成都、武漢、長沙等；再往后就是大批房價一萬上下的三四線城市。

鮮少有輿論關(guān)注的縣城房價，也悄悄漲起來了。據(jù)中國房價行情網(wǎng)和安居客統(tǒng)計，截至2021年，中國已有103座縣城房價突破萬元大關(guān)，與三線城市持平。

縣市房價前20名，數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng)

剛剛從北上廣深逃出的青年，回到老家發(fā)現(xiàn)自己還是買不起房子。

高房價縣城浙江占了一半

在房價超過萬元的103座縣城中，浙江占了46個，接近一半。

緊追其后的是江蘇17個、福建14個、海南9個，而中國經(jīng)濟第一大省廣東只有一個縣過萬。

從統(tǒng)計不難看出，103個房價過萬的縣城里，東部沿海省份浙江、江蘇、福建加起來有77個，說明縣城高房價與經(jīng)濟發(fā)展程度有著緊密關(guān)聯(lián)。

據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的《2020年全國綜合競爭力百強縣榜單》，江浙閩也有57個縣上榜，縣域經(jīng)濟極具競爭力。

浙江只有杭州一座中心城市，不像江蘇有“十三太保”，地級市發(fā)展較為均衡。浙江把財富都藏在了縣城里。

以著名的義烏市為例，這里的房價高達(dá)24708元/平米，拿著錢去杭州也能買一套位置稍微偏遠(yuǎn)點的商品房。

義烏新建的桃李春風(fēng)、壹號院、綠城桃花源等期房價格普遍在30000元以上。

義烏的朋友告訴帥真：“至少有一半義烏人是商人?！绷x烏“七山一水二分田”，靠這點田地義烏人填飽肚子都難，自然條件匱乏，逼得義烏人選擇了經(jīng)商，吃到了改革開放的紅利。

發(fā)達(dá)的小商品基地將全國客商從四面八方吸引而來，義烏人常說：“家產(chǎn)上千萬不叫有錢人，上億才是有錢人?！?/p>

70多萬的本地人口，汽車保有量高達(dá)8萬輛，站在街上每10分鐘至少看到一輛價值上百萬的豪車。

正是由此家底，義烏房價才能漲到2.4萬，一座縣級市的房價超過全國85%的地級市。

江蘇有聞名全國的“蘇南模式”，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)起家，上世紀(jì)90年代，在全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)衰落之時，江蘇的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)頑強地生存了下來，并在后續(xù)發(fā)展中完成了產(chǎn)權(quán)改革，成為江蘇縣域經(jīng)濟發(fā)展的最大推力。

江蘇房價最高的縣城昆山，房價達(dá)20040元/平米。昆山緊鄰上海，承接了上海轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)鏈，縣內(nèi)有地鐵直通上海，每天有數(shù)萬昆山人跨省上班。

在上海輻射下，昆山房價得以突破兩萬。

吊詭的是海南。海南有9個縣城房價突破萬元，全國房價最高的縣是海南的陵水縣，居然賣到了34738元/平米。

這座只有50萬人口的小縣城，因旅游業(yè)名聲大噪，有錢人喜歡來此買房度假，風(fēng)景好、空氣好、基礎(chǔ)設(shè)施完善，被稱為“中國的馬爾代夫”也不為過。

但需要注意的是，海南本地人并不富裕。

2020年，海南人均可支配收入僅27904元，排名全國15，連江西、安徽都比不上。外地有錢人推高了海南房價，結(jié)果要由本地人承擔(dān)。

泡沫往往破于承載風(fēng)險能力最差的地方

1994年，海南樓市泡沫破裂。1991年-1993年，海南商品房價格從1000元上漲到7000元，當(dāng)時一名普通工人的工資才200元-300元。

房價700%的增速，顯然與海南經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配，里面有著巨大泡沫。

宏觀調(diào)控踩下了“急剎車”，財政和金融兩個口袋同時縮緊資金流動，海南房地產(chǎn)應(yīng)聲崩裂，這股洪流從海南傳到廣東、福建、上海......一路北上到天津才停止。

大城市都會發(fā)生泡沫破裂的，何況縣城？

縣城房價有泡沫嗎？肯定有。

在宏觀調(diào)控下，一二線城市房價增速減慢，拿地成本也越來越高。

房企調(diào)轉(zhuǎn)“槍頭”直撲縣域市場。2020年前六個月，全國土地拍賣面積，三四線城市占比高達(dá)44%，一線城市僅4.5%。

顯然，以縣城為依托的三四線城市，已成為房企謀取增量的重要板塊。

以開發(fā)“邊角樓盤”出名的碧桂園，迎合了縣級政府急于開發(fā)的熱情，大舉在縣城拿地，老板楊國強要求項目經(jīng)理：“拿地三個月必須開工，四個月拿到銷售許可，五個月回籠資金?！?/p>

縣里領(lǐng)導(dǎo)為了發(fā)展，愿意配合碧桂園的高周轉(zhuǎn)，在各方面大開綠燈。別的房企一筆資金只能開發(fā)一個樓盤，碧桂園用高周轉(zhuǎn)可以撬動兩個樓盤。

然而，在縣城房價高歌猛進之際，泡沫破裂的案例也時有發(fā)生。

2017年，帥真去江蘇宜興旅游，老同學(xué)帶著我開車在城里瞎轉(zhuǎn)悠，指著一片停工的樓盤說：“這里兩年前賣到了兩萬一平，當(dāng)時城區(qū)房價全都在漲，人們都‘瘋掉’了。僅過了一年時間，就跌倒了8000，開發(fā)商搞不下去了，停工了。”

縣城抵御風(fēng)險能力差，資本流入時，房價上漲，資本流出時，縣級財政又拿不出錢硬撐，房價泡沫很容易破滅。

目前宜興以12295元/平米，排在縣城房價的第45名。

帥真的同學(xué)沒有選擇在宜興購置新的房產(chǎn)，反而花200萬去蘇州買了套房，他表示：“我們小縣城的房價都是人為炒作的，哪有那么大的需求，買房增值還是蘇州保險。”

縣城人口有限，外來人口少，漲幅是有預(yù)期的。不像北上廣深每年能吸引大批青年前來生活就業(yè)，這些人是一線城市高房價的“接盤俠”?？h城的“接盤俠”在哪里？

回不去的老家，留不住的北上廣

有些在北上廣打拼多年的青年，買不起房，就起了回家的心思。

除了上面說的103個破萬縣城，大部分縣城房價仍有7000-8000元，對于收入3000左右的當(dāng)?shù)厝藖碚f，依舊是一筆不小的開銷。

老家內(nèi)蒙的陸先生畢業(yè)后就留在了上海上班，平時他與同事聊天最多的話題是“如何落戶上海？”

這個問題他思考了6年，也沒找到答案——兜里沒錢，解決不了買房問題。

但陸先生也不甘心回老家：“老家工資太低了，只有2000多，房價6000多。我舅一直催我回去開個洗車店，可我學(xué)的計算機，不想下半輩子守著個洗車店過?！?/p>

2017年，陸先生做出了決定，不回老家，也不留上海，一口氣跑到了成都定居?！拔以诔啥假J款150萬，買了套90多平的房子，挺好的?！?/p>

從另一個角度看，縣城房價上漲或許不是壞事。至少表面上資金正在向縣城流動。

縣城發(fā)展慢就是因為缺乏資金，全國發(fā)展起來的一二線城市，除了北京、上海、深圳，政府投資的資金來源，主要還是依靠土地財政。沒有財政支持，縣城很難有突破性的發(fā)展。

等到把縣城建設(shè)好了，當(dāng)?shù)厝瞬挥迷俦尘x鄉(xiāng)，跑去大城市打工，小縣城的生活安詳富足，豈不美哉？

作者：江左佑安