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收購蛋殼,看中的是“蛋”還是“殼”?

2020-11-28 22:31 作者:智瑾財經(jīng)  | 我要投稿


出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 木森

曾經(jīng)的我愛我家十分覬覦蛋殼,吃下蛋殼,將躋身國內(nèi)長租公寓的頭部陣營,但今天的蛋殼,卻讓我愛我家覺得有些“雞肋”。

今年以來,受疫情影響,“重資產(chǎn)低利潤”的長租公寓爆雷不斷。

2月份開始,蛋殼公寓和青客相繼出現(xiàn)拖欠房租的現(xiàn)象;

6月18日,蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO高靖被地方政府部門調(diào)查,由聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁崔巖擔任代理CEO。

此后的幾個月,蛋殼頻頻被爆拖欠供應商款項,租戶斷網(wǎng)、無法提現(xiàn),房東租客以及合作商的聲討之浪一波接著一波。

盡管蛋殼回應“我們沒有破產(chǎn),我們沒有跑路”,但從實際情況來看,蛋殼公寓似乎已經(jīng)走在了暴雷的邊緣。

深陷資金鏈斷裂危機的蛋殼,最近不斷有消息傳出我愛我家將會收購蛋殼,而我愛我家一句“沒有的事兒”也讓市場浮想聯(lián)翩,推動蛋殼股價連續(xù)兩天逆勢暴漲233%,股價反彈至4美元左右。

不過,在風雨中飄搖的蛋殼值得被收購嗎?

對于這個問題,我們需要回答兩點:

一是收購蛋殼的價值在哪里;

二是收購蛋殼需要付出多少成本。

現(xiàn)在的蛋殼,有被收購的價值嗎?

評估一家長租公寓的價值,一看資產(chǎn),也就是手里的房源數(shù)量。

國內(nèi)租房市場基本處于賣方市場,房東或租賃平臺掌握話語權(quán)和租金定價權(quán),房源越多,在成本可控的前提下,利潤率越高。

二看租房平臺的本身的品牌溢價,也就是行業(yè)知名度,以及房東和租客對平臺的信任程度,這一點決定了租房平臺的空置率和收房率。

但就目前來看,蛋殼具備房源優(yōu)勢,但整體經(jīng)營成本已經(jīng)遠超收益,導致蛋殼從成立第一天起,何時盈利就是最大的問題。

如今蛋殼因資金鏈斷裂,深陷跑路危機,也讓蛋殼的品牌溢價大打折扣。

2015年,蛋殼成立,憑借互聯(lián)網(wǎng)共享租房的概念優(yōu)勢,深受資本青睞。直接拿到開物投資等多家風投機構(gòu)領投的數(shù)千萬人民幣A輪融資。

2017年,蛋殼再度完成愉悅資本領投的1億人民幣A+輪投資。

2018年,蛋殼先是獲得華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、酉金資本等多家風投機構(gòu)的1億美元B輪融資,之后再度完成由老虎環(huán)球基金領投的7000萬美元B+輪融資。

2019年3月,蛋殼完成上市前最后一輪C輪融資,從老虎環(huán)球、螞蟻金服、春華資本等機構(gòu)手里,拿到5億美元。

2020年1月17日,蛋殼正式登陸美股,成為2020年紐交所上市的第一只中概股。

憑借資本便利,蛋殼開始瘋狂擴張,而且隨著自如等眾多長租公寓加入蛋殼的房源之爭,一場不計成本的搶房大戰(zhàn)由此展開,也為之后長租公寓暴雷埋下伏筆。

整個過程中,蛋殼的房源數(shù)量呈指數(shù)級增長。

從2015年的2434間,到2019年11月30日,蛋殼房源已經(jīng)達到43.26萬間,不到四年時間,蛋殼在北京、上海、杭州等國內(nèi)13個城市完成超177倍的規(guī)模擴張。

而艾瑞咨詢數(shù)據(jù)也顯示,蛋殼已成為中國最大的共享居住空間平臺之一,增長速度遠居業(yè)內(nèi)第一。

但規(guī)模成倍增長,蛋殼卻越虧越狠。

財報顯示,從2017年到2019年,蛋殼虧損額從2.7億多元上升到34.35億元。

今年一季度,公司又虧損12.3億元,創(chuàng)下單季虧損紀錄,半年報則至今未發(fā)布,想必也是業(yè)績堪憂。

圖片來源:萬得股票

導致蛋殼年年虧損的根本原因,就在于蛋殼不計成本搶奪房源,卻無法通過快速哄抬租金,覆蓋自己的經(jīng)營成本。

加上互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人工成功高企,蛋殼又無其他營收,導致租金收益難以抹平成本。

而蛋殼高于市場平均水平的租金,也在增加蛋殼房屋的空置率,由此也在拖累蛋殼的資產(chǎn)回報比。

如今蛋殼深陷跑路、暴雷風波,負面不斷,也在加速減值蛋殼的品牌溢價。

在這樣的背景下,盡管蛋殼是國內(nèi)長租公寓龍頭品牌,但高成本拿地也在拖累蛋殼的資產(chǎn)質(zhì)量,加上如今品牌溢價大幅減值,也就可以理解我愛我家在收購蛋殼問題上的猶猶豫豫。

而且,即便要想吃下蛋殼,從資本層面來講,恐怕也要付出較大的收購成本。

收購蛋殼的成本,不僅僅是錢

收購蛋殼的成本除了要接下蛋殼目前已有的固定資產(chǎn),可能還會包括蛋殼當前的財務缺口,以及租金貸問題在房東和租客兩方產(chǎn)生的違約問題。

從蛋殼當前的財務結(jié)構(gòu)來看,截止到今年三季度,蛋殼累計負債總額已經(jīng)達到90.27億元,較年初增加了4.01億元。

圖片來源:萬得股票

資產(chǎn)負債率也超過90%,達到97.06%。因此,這部分債務是需要收購方買單的。

圖片來源:萬得股票

另據(jù)財新記者報道,蛋殼目前資金缺口在20億―30億,而且還未繳納相應的風險防控金,這也意味著收購蛋殼,大概率要填補這筆資金缺口。

而且激進擴張,導致拿房成本高企,也讓收購方需要付出更大的收購成本,而且還要承擔高于市場平均租金水平帶來的房屋空置風險。

此外,經(jīng)過多輪融資,蛋殼目前的融資總額高達54億元。

在蛋殼的資方中,除了有原糯米網(wǎng)與領英網(wǎng)創(chuàng)始人沈博陽,還有包括CMC華人文化、螞蟻金服、春華資本、高榕資本、愉悅資本、Tiger GlobalManagement等頭部機構(gòu)參與。

而這些資方肯定也不會甘于把蛋殼賤賣,這也在無形中抬高蛋殼的收購成本和交易難度。

但當前的蛋殼很難賣出高價:

一來蛋殼本身房源的出租性價比一般,幾乎沒有利潤空間;

二來蛋殼品牌溢價也在大幅減值;

再者收購蛋殼成本高企,而蛋殼本身在業(yè)務模式上,也沒有太大的競爭壁壘。

像鏈家旗下的自如,我愛我家旗下的相寓,以及早蛋殼一步登陸美股的青客公寓等,都是跟蛋殼一樣的長租公寓品牌,而且同樣面臨盈利問題。

因此你很難在一個不掙錢的行業(yè),讓一家缺錢的企業(yè)去收購另一家不掙錢且缺錢的企業(yè)。

而且隨著長租公寓現(xiàn)金貸問題泛濫,行業(yè)監(jiān)管也愈發(fā)嚴格,進一步增加了長租公寓的資金獲取難度。

去年底住建部等六部門印發(fā)的《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,不僅對租金貸使用比例進行了明確限制,也在鞭策長租公寓品牌壓縮規(guī)模。

而我愛我家的相寓從去年初開始,就在不斷壓縮規(guī)模,房源數(shù)量從30.5萬套降至上半年的25.3萬套,盡管如此,上半年相寓的收入水平也下降15.05%。

從以上看,我愛我家收購蛋殼顯得猶豫也合情合理。

蛋殼何以至此?

至于曾經(jīng)的資本寵兒,為何淪為眾多房東租客的噩夢?

罪魁禍首一方面在于蛋殼等長租公寓引入租金貸,拓寬了自己的現(xiàn)金流,得以進一步擴張,但高價拿房,低價出租的運營邏輯也在加重長租公寓資金鏈斷裂的風險。

另一方面則在于當前國內(nèi)的市場環(huán)境,對長租公寓并不友好。除了高房價和激烈競爭,倒逼長租公寓品牌需要在規(guī)模問題上負擔更大成本。

在長租公寓最活躍的北上廣深等一二線城市,也是全國房價最高的城市,高房價也意味著長租公寓需要付出更多的成本來獲取市場上的房源。

企業(yè)生存困難,降薪裁員的問題比比皆是,由此導致各類租賃平臺面臨較大的房屋空置壓力。

尤其是今年年初疫情,各大租房平臺不僅面臨長達2月有余的房屋空置期,還面臨減租免租的市場壓力。

而單論長租公寓,根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),僅今年上半年,全國就有16家長租公寓平臺倒閉,其中一部分是因資金鏈斷裂而被迫關門。

圖片來源:券商中國

為什么會出現(xiàn)資金鏈斷裂?

最根本的原因在于許多企業(yè)違規(guī)使用了“租金貸”的手法,大肆杠桿擴張,醞釀了巨大風險,在今年疫情沖擊,封城的背景下,導致信任鏈斷裂出現(xiàn)資金擠兌,讓本不富裕的長租公寓更加雪上加霜。

蛋殼資金不足的跡象早在年初就有體現(xiàn),今年1月份,有員工爆料,蛋殼因資金鏈緊張拖欠員工工資,甚至在疫情期間,直接強行裁掉部分員工。

而且疫情期間一邊讓房東減免了一個月房租,另一面卻照常收取租客租金,未提供保潔服務,卻照常收取保潔服務費。

如此來看,盡管蛋殼作為資本寵兒,2015年成立至今融資達54億元,看似錢包鼓鼓,實則囊中羞澀,長期無法盈利,也在不斷消耗蛋殼的資本優(yōu)勢。

如今,支撐蛋殼繼續(xù)走下去的,除了自身規(guī)模優(yōu)勢上的想象空間,恐怕也只剩背后資方無法輕易脫手,只能勉強支撐的尷尬了。


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