“選擇困難癥”的難題，每一位購房者都遇到過，不管是預(yù)備的資金買上不足、買下有余，還是選擇的面積和戶型要三要四的問題，大家總是既要這個、又要那個，最后只能把問題歸結(jié)為“我有選擇困難癥”。

今天，內(nèi)伯就來幫大家解決一下面積和戶型選擇困難的問題。對于互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者來說，做競品調(diào)研和對比經(jīng)常遇到，所以針對面積和戶型這種既定的可以量化和對比的選項，我們是太有心得啦。

我們還是以軟二周邊的社區(qū)舉例。

一、海峽國際社區(qū)+聯(lián)發(fā)濱海名居（二實小+雙十分校）

海峽國際社區(qū)有四期，三四期是大戶型4-5房，一二期小到大戶型1-4房都有，聯(lián)發(fā)濱海名居小到大戶型2-4房都有，我們把這兩個社區(qū)做一下歸類：

小戶型1-2房：海峽國際二期58平和89平1房/155平2房、三期140平2房、四期101平2房、聯(lián)發(fā)濱海名居98平2房；（PS：海峽二期現(xiàn)在比較流行的90平改造后可以做2-3房、155平改造后做3房）

中大戶型3-4房：海峽國際一期129-269平、三期270、四期159、聯(lián)發(fā)濱海名居116-166平；（PS：4房有改造成5房的案例）

從數(shù)據(jù)上可以看出來，這兩個社區(qū)缺少89-100平2-3房戶型，很大一部分2-3房是購房者自己去改造得到的，所以在二手市場中，海峽國際更好的2-3房最吃香?；蛘哒f，周邊的新房，做成正規(guī)的南北通透2-3房戶型，會很好賣。

3-4房戶型，這兩個社區(qū)涵蓋的面積段很廣，120平左右3房，只有聯(lián)發(fā)濱海名居和海峽國際一期有，如果新房有120平左右4房（前提是得房率要高），會彌補(bǔ)這個面積段的缺失，也會最好賣。其他面積段的4房很多，競品多，意味著以后流入二手市場更難賣。正規(guī)南北通透5房兩個社區(qū)都沒有，終極改善5房戶型如果新房有的話，也還算不錯。

二、中海學(xué)仕里和中海國貿(mào)上城

根據(jù)內(nèi)伯的研究《買學(xué)區(qū)房會多生孩子！這是真的嗎？》，我們認(rèn)為這兩個小區(qū)未來2孩家庭占比會比較大，3-4房的需求會是主力戶型。

中海國貿(mào)上城和學(xué)仕里所有戶型都是3-4房，上城110平3房、130-143平4房，學(xué)仕里106平3房、126-135-166-190平4房，兩個社區(qū)自己跟自己競爭，面積段和戶型重疊度太高。

所以現(xiàn)在兩盤銷售的結(jié)果，166-190平4房和106-110平3房反而賣完了，剩下全部是126-143平4房自己在競爭。

未來在市場上，166-190平4房和106-110平3房的流通性更好，也更值錢。126-143平4房的競品太多，選擇性太多，買賣雙方都需要拿出足夠的誠意，才有可能成交。

我們再延展一下，大唐中心的中海地塊，在劃片學(xué)校未定的情況下，距離最近的競爭對手是海峽國際、濱海名居、華爾頓（172-224平4-5房）、和悅東方（106-143平3-4房）。

在避免繼續(xù)跟自己競爭（上城和學(xué)仕里）的情況下，大唐中心的中海地塊可以做的優(yōu)質(zhì)戶型有89-110的2-3房、160-190-220及以上的4-5房。

當(dāng)然，這里面2-3小戶型依然非常吃香，因為海峽國際社區(qū)和中海其他兩盤依然缺少正規(guī)2-3房，大戶型則是為商務(wù)區(qū)有錢人提供的改善戶型。

最后我們來總結(jié)一下，每個片區(qū)都有自己的最值錢戶型，需要研究這個片區(qū)的競品后得出，對于選擇什么面積和戶型，除了根據(jù)自有資金考慮外，還需要結(jié)合競品做研究，這樣選出來的房子才最值錢。

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