金地集團(tuán)昨晚發(fā)布了年報(bào)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)3.2%，扣非凈利潤(rùn)增長(zhǎng)8.1%，分紅率繼續(xù)維持30%，現(xiàn)價(jià)股息率5.83%，小七認(rèn)為這是一份中規(guī)中矩符合預(yù)期的成績(jī)單，但近兩年金地的股價(jià)走勢(shì)極其弱勢(shì)，跌幅達(dá)到13.3%，跑輸滬深300指數(shù)34.5%，是小七目前所有A股持倉(cāng)中唯一的一只浮虧股。市場(chǎng)對(duì)金地的預(yù)期仿佛像是會(huì)隨時(shí)暴雷，凈利潤(rùn)開始下降，所以從這個(gè)角度考慮，金地的這份年報(bào)已經(jīng)顯得有些超預(yù)期了。

利潤(rùn)表

先來看看利潤(rùn)表，2020年地產(chǎn)股財(cái)報(bào)的共性就是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率的快速下滑，金地也不例外，毛利率由41.3%下降到了33.6%，這也是為什么金地營(yíng)收增長(zhǎng)32.4%但凈利潤(rùn)只增長(zhǎng)3.2%的第一大原因，為了消化16、17年的高價(jià)地，這幾年像金地、保利這樣的純開發(fā)商（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超過90%）唯一的出入就是以量補(bǔ)價(jià)，好在金地近幾年的銷售增速維持的非常不錯(cuò)，2020年銷售收入達(dá)到了2427億元，按照金地53%的權(quán)益比例來算，兩年后金地的營(yíng)業(yè)收入大概率能達(dá)到1300億左右的水平，營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增速達(dá)到25%左右，所以即使未來兩年毛利率繼續(xù)小幅下滑，我依然對(duì)金地繼續(xù)維持凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)充滿信心。

除了毛利率下滑以外，今年金地還在年報(bào)中計(jì)提了6.4億的資產(chǎn)減值損失，主要來自于貴陽、廣州、鄭州等幾個(gè)樓盤產(chǎn)生的4.67億的存貨減值準(zhǔn)備，對(duì)于一家840億營(yíng)收的房地產(chǎn)公司來說，一年計(jì)提6.4億的減值我覺得很正常，減值營(yíng)收比為0.76%，你不可能要求他拿的每一塊地都是賺錢的，一家公司總要有容錯(cuò)機(jī)制，否則發(fā)展過程中就會(huì)變得束手束腳，只要將減值營(yíng)收比控制在一個(gè)較低的范圍內(nèi)就可以了。

但反觀同是金字輩的金茂，去年?duì)I收為600億，但資產(chǎn)減值損失卻高達(dá)43.8億，減值營(yíng)收比高達(dá)7.3%，差不多是金地的十倍，這樣的公司我就會(huì)選擇避開，因?yàn)槲矣X得冰凍三尺，非一日之寒，如果你在廚房里看到一只蟑螂，那隨著時(shí)間流逝，你就會(huì)看到這只蟑螂的親戚，就像銀行股里的民生銀行，你永遠(yuǎn)不知道它的資產(chǎn)質(zhì)量是已經(jīng)到底了還是在加速毀滅的過程中。

接下來再來說說金地在房企中獨(dú)一檔的亮點(diǎn)，那就是他的財(cái)務(wù)費(fèi)用竟然是個(gè)負(fù)數(shù)，增加了5億元的稅前利潤(rùn)，原因主要在于金地的融資成本極低，加權(quán)平均融資成本為4.74%，僅略高于華潤(rùn)、中海這樣的大型央企，而且他還會(huì)將這些低成本的資金加息拆借給關(guān)聯(lián)公司獲取利息收入，2020年金地的關(guān)聯(lián)方利息收入就達(dá)到了27.28億元。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

再來看看金地年報(bào)中披露的一些房地產(chǎn)專項(xiàng)數(shù)據(jù)，關(guān)于金地2020年的銷售端表現(xiàn)，我之前已經(jīng)單獨(dú)寫過《萬科保利金地2020年銷售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)評(píng)》了，今天就不多說了。

金地在Top20房企里一直屬于做賬保守，低杠桿率的代表，這一點(diǎn)和萬科保利很像，金地2020年的利息資本化率僅為48.3%，比萬科的50.9%還要低，凈負(fù)債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21，三條紅線均未超標(biāo)，屬于綠檔企業(yè)，為將來積極拿地提供了財(cái)務(wù)保障。

在拿地方面，金地2020年權(quán)益拿地金額達(dá)到697億元，同比增長(zhǎng)24.91%，保持著擴(kuò)張趨勢(shì)，由于拿地主要集中在一二線城市，所以拿地單價(jià)達(dá)到了8,573元/平，同比上升36.13%，那推斷未來幾年金地的銷售單價(jià)也應(yīng)該會(huì)開始加速上漲，否則毛利率就會(huì)進(jìn)一步吃緊了。

年報(bào)中另外一大看點(diǎn)就是金地給出了2021年的竣工和銷售目標(biāo)，其中目標(biāo)竣工面積為1362萬平，同比2020年增長(zhǎng)23.48%，說明今年應(yīng)該是個(gè)結(jié)算大年，而銷售金額目標(biāo)定為2,800億元，同比增長(zhǎng)15.37%，從目前來看，要完成這個(gè)目標(biāo)基本毫無難度，因?yàn)榻鸬亟衲暌患径蠕N售金額就已經(jīng)達(dá)到了686億元，同比增長(zhǎng)143%，距離完成目標(biāo)還差2,114億元，而金地去年后三個(gè)季度的累計(jì)銷售金額為2,144億元，所以接下來9個(gè)月只要維持去年的銷售金額就能輕松達(dá)到目標(biāo)，小七個(gè)人預(yù)計(jì)金地今年的銷售金額有希望沖擊一下3,000億元大關(guān)。

總的來說，金地這份年報(bào)符合預(yù)期，毛利率的下滑和資產(chǎn)減值損失都在意料之中，去年，今年，明年對(duì)純開發(fā)商來說可能都是用營(yíng)收增速來對(duì)沖毛利率下滑的以量補(bǔ)價(jià)年，直到毛利率下降到一個(gè)穩(wěn)定水平，這時(shí)候就非常凸顯各家房企打造產(chǎn)品以及費(fèi)用管控的能力。
金地目前PE為5.21，PB為0.94，股息率為5.83%，對(duì)于金地的資產(chǎn)質(zhì)量來說，目前這個(gè)估值我認(rèn)為已經(jīng)沒有多大下跌空間了，而我對(duì)金地的預(yù)期收益率和萬科一樣，就是股息率+凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，那今年的預(yù)期收益率就是5.83%+3.20%=9.03%，而今年到現(xiàn)在金地股價(jià)還下跌了11.1%，所以小七肯定不會(huì)對(duì)其進(jìn)行減倉(cāng)，具體的加倉(cāng)減倉(cāng)點(diǎn)詳見更新后的《21只持倉(cāng)股的買賣點(diǎn)》