作者 |? 周佳麗

報(bào)道 | 投資界PEdaily

黑石又出手了。

投資界獲悉，1月20日，黑石集團(tuán)宣布，旗下黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金已經(jīng)完成粵港澳大灣區(qū)最大物流園區(qū)的多數(shù)股權(quán)收購，該物流園區(qū)歸屬于富力集團(tuán)旗下全資子公司富力地產(chǎn)，交易規(guī)模達(dá)11億美元（約合人民幣71億元）。交易完成后，黑石基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。

誕生于1985年，黑石被譽(yù)為“華爾街PE之王”。尤為值得一提的是，這家PE巨頭對房地產(chǎn)行業(yè)情有獨(dú)鐘，僅2019年就在中國市場斥資200多億買下多處商業(yè)房地產(chǎn)，更是在2020年第三季度在該領(lǐng)域奉獻(xiàn)了近一半的收入，堪稱“地產(chǎn)之王”。

盯上中國房地產(chǎn)的不止黑石。上周，KKR宣布募集完成其首只亞洲房地產(chǎn)基金，規(guī)模達(dá)17億美元（約合人民幣110億元），進(jìn)一步與黑石PK爭奪中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。群雄逐鹿，一場圍繞在PE巨頭和中國地產(chǎn)之間的較量已經(jīng)拉開序幕。

70億拿下大灣區(qū)最大物流園

這一次，黑石拿下了大灣區(qū)最大物流園。

1月20日，黑石集團(tuán)宣布旗下黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金已經(jīng)完成，針對廣州國際機(jī)場富力綜合物流園的多數(shù)股權(quán)收購，交易作價(jià)為11億美元（約合人民幣71億元）。合并重組事項(xiàng)完成后，黑石下屬基金公司將持有富力綜合物流園物業(yè)的70%股權(quán)，而賣方富力地產(chǎn)的全資附屬公司將繼續(xù)持有30%股權(quán)。

早在去年11月9日，富力地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)布公告稱，富力地產(chǎn)的全資附屬公司與黑石下屬基金公司、目標(biāo)公司及相關(guān)方就轉(zhuǎn)讓位于廣州國際機(jī)場富力綜合物流園的物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。根據(jù)合并協(xié)議，該物業(yè)價(jià)值為63億元人民幣。也就是說，不到三個(gè)月，最終交易額上漲了近10億元。

投資界了解到，富力綜合物流園位于中國廣州市花都區(qū)華東縣，項(xiàng)目總占地1470畝，規(guī)劃總建面積達(dá)142萬平方米，是粵港澳大灣區(qū)最大的物流園區(qū)。根據(jù)物業(yè)園區(qū)官網(wǎng)介紹，該項(xiàng)目現(xiàn)已投入運(yùn)營的物業(yè)面積約達(dá)92萬平方米，包括高端電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全溫區(qū)冷庫、現(xiàn)代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強(qiáng)的倉儲(chǔ)擴(kuò)容性。

如今，這筆重磅交易終于正式落地，黑石在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一，達(dá)到5300萬平方英尺，覆蓋國內(nèi)23個(gè)城市。這一次為何選擇粵港澳大灣區(qū)？黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運(yùn)輸中心，也是中國最大的物流市場之一。

不過，這家PE巨頭并不準(zhǔn)備停手，正悄悄盯上了另一處物流地產(chǎn)。日前有外電報(bào)道指出，黑石、美團(tuán)、ESR、京東旗下京東物流，正參與競購中國物流資產(chǎn)控股權(quán)，交易作價(jià)或高達(dá)20億美元。

這一消息并非空穴來風(fēng)，早在2020年12月28日，中國物流資產(chǎn)發(fā)布公告稱，兩大股東宇培國際投資管理有限公司及RRJ Capital Master Fund II, L.P.正就所持公司權(quán)益進(jìn)行初步的戰(zhàn)略性討論，涉及最多合計(jì)約51.5%的公司股權(quán)及RRJ持有的若干可轉(zhuǎn)換債券。

成立于2000年，中國物流資產(chǎn)是中國第三大現(xiàn)代倉儲(chǔ)公司，也是中國本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商及運(yùn)營商之一。發(fā)展至今，公司已與眾多國內(nèi)外知名企業(yè)租戶建立起牢固的關(guān)系，包括聚美優(yōu)品、本來生活等電商平臺(tái)，順豐速運(yùn)、中外運(yùn)等領(lǐng)先的第三方物流服務(wù)供應(yīng)商以及小米、博世、格力電器等大型科技公司。

2016年7月，中國物流資產(chǎn)在港股掛牌上市，成為首家登陸港交所的中國本土物流地產(chǎn)企業(yè)。在此傳聞前，作為中國第三大現(xiàn)代倉儲(chǔ)公司，中國物流資產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3日上漲。截至1月21日，其市值超150億港元。

瘋狂拿地

10年出手超200次，地產(chǎn)比PE還賺錢

被譽(yù)為“華爾街PE之王”，黑石的地產(chǎn)生意如火如荼。

誕生于1985年，黑石集團(tuán)在過去30多年的發(fā)展里，已然筑起了一個(gè)龐大的“金融帝國”，業(yè)務(wù)覆蓋私募股權(quán)、房地產(chǎn)、對沖基金以及信貸等多個(gè)領(lǐng)域，在這些領(lǐng)域，黑石幾乎都能“封王稱霸”。2018年黑石募集了1260億美元的資金，創(chuàng)下該公司成立以來的募資記錄。截至2020年第三季度，黑石集團(tuán)總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到5844億美元

黑石的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)始于上世紀(jì)90年代，沿用“Buy it，F(xiàn)ix it”的資管策略，幾乎沒有失過手。黑石投資地產(chǎn)的理念可以歸結(jié)為三點(diǎn)，“買入，修復(fù)，賣出”。首先，瞄準(zhǔn)市場以低于重置成本的價(jià)格買入資產(chǎn)，然后通過管理和有針對性的增值計(jì)劃來改善修復(fù)，最后將其出售，從而獲得投資回報(bào)。

這只PE巨鱷在地產(chǎn)界締造了不少創(chuàng)紀(jì)錄的案例。自2010年以來，黑石集團(tuán)通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年6月，黑石集團(tuán)宣布收購普洛斯位于美國的工業(yè)物流倉庫及債務(wù)，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動(dòng)產(chǎn)交易案。收購?fù)瓿珊螅谑瘜④Q身美國最大的倉儲(chǔ)物流業(yè)主之一。

近年來，一個(gè)明顯的信號是——黑石正在加快腳步重倉亞洲。在中國的布局顯然不止物流板塊，在IDC數(shù)據(jù)中心、商辦寫字樓、購物中心、公寓甚至停車場板塊，黑石出手都非常迅猛。2018年12月，黑石以12.5億美元的價(jià)格收購了上海購物中心怡豐城，后又收購了塔波曼旗下三個(gè)購物中心項(xiàng)目的50%股權(quán)，其中兩個(gè)為中國鄭州、西安熙地港購物中心，交易金額為4.8億美元；2019年3月，再以15億美元收購上海購物中心長泰廣場。

2020年3月，受到疫情沖擊，北上廣深寫字樓正遭遇一場寒冬，而正在此時(shí)，市場傳來黑石出手的消息——黑石集團(tuán)與SOHO中國就后者私有化已經(jīng)在談判中。據(jù)悉，為了買下SOHO中國，黑石無所畏懼地出了雙倍的價(jià)格，交易價(jià)值達(dá)40億美元。只是5個(gè)月后，這筆本在醞釀之中的40億美元交易突然終止。

多年來，這家PE巨頭的房地產(chǎn)生意做得紅紅火火。根據(jù)黑石2020年Q3財(cái)報(bào)中披露的數(shù)據(jù)顯示，黑石房地產(chǎn)在全球范圍內(nèi)運(yùn)營并管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬億），僅次于黑石PE業(yè)務(wù)的管理規(guī)模。與此同時(shí)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，黑石2020年第三季度可分配收益中近50%來自地產(chǎn)投資。也就是說，黑石近一半收入來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

KKR剛募了110億，

PE巨頭抄底北上廣房地產(chǎn)

現(xiàn)在，PE巨頭們紛紛開始圍獵中國房地產(chǎn)。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分。說你對房地產(chǎn)不感興趣，也就相當(dāng)于說你對呼吸不感興趣?！焙谑瘓F(tuán)CEO蘇世民如是說。他表示，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)，即倉儲(chǔ)類資產(chǎn)和城市購物中心。

為此，黑石悄悄補(bǔ)充彈藥。2020年11月，黑石集團(tuán)正在為旗下第二個(gè)專注于亞洲地區(qū)的私募股權(quán)基金籌集至少50億美元。相比2018年其首支亞洲基金23億美元的規(guī)模，第二支亞洲基金目標(biāo)擴(kuò)大一倍以上。這意味著，黑石集團(tuán)正急速押注亞洲市場。

搶中國的“地盤”，KKR更是來勢洶洶。今年1月14日，KKR宣布募集完成首個(gè)KKR亞洲房地產(chǎn)基金，規(guī)模達(dá)17億美元（約合人民幣110億元），旨在針對亞太地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行機(jī)會(huì)型投資。這是KKR首只泛亞太地區(qū)房地產(chǎn)基金，也是迄今在亞太地區(qū)首期募資規(guī)模最大的泛區(qū)域性房地產(chǎn)基金之一。

同時(shí)KKR方面還透露，這只基金將重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、工業(yè)和住宅地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，并將機(jī)會(huì)型評估新興另類板塊的資產(chǎn)，主要的投資方式是股權(quán)和債權(quán)投資。

KKR中國區(qū)董事趙然認(rèn)為，現(xiàn)在正是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會(huì)，其中就尤以中國為突出代表之一。盡管KKR亞洲房地產(chǎn)基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會(huì)設(shè)定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他的國家，“但我覺得中國肯定是我們基金很大很重要的一個(gè)市場。”

資本的嗅覺，往往最為敏銳。以黑石和KKR為首的國際PE巨頭，開始抄底中國房產(chǎn)。