房產(chǎn)出資釋義

根據(jù)中華人民共和國公司法規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等，可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；房產(chǎn)出資就是公司可以用房產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)投資入股。

納稅策劃理由

目前，許多公司在創(chuàng)立初期，因為人員少，業(yè)務(wù)量不多，為節(jié)省費用，加之對稅收規(guī)定不熟悉，只顧以最方便、最快的方式把工商執(zhí)照辦下來，直到納稅時才發(fā)現(xiàn)問題。比如，幾個人辦一個公司，約定有的股東以現(xiàn)金出資，有的股東以實物包括設(shè)備、房產(chǎn)出資，公司很快辦起來了，到納稅時股東才發(fā)現(xiàn)，接受房產(chǎn)出資還不如租入房產(chǎn)使用。原因就是房產(chǎn)成了公司的房產(chǎn)后，需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃，既不需要繳納房產(chǎn)稅，租金又可以在稅前扣除。

籌劃案例分析

（一）案例：

例：自然人張三和李四辦了一家培訓(xùn)公司，員工有 3 人，為辦事方便和節(jié)省費用，張三用自己住宅注冊了作為辦公地方。張三的房屋現(xiàn)在是屬于公私合用，居住、辦公司用的都是同一個房屋，實際使用面積也就是樓上兩個房間，其他仍然是居住所用。公司登記成立后，張三和李四辦理了營業(yè)執(zhí)照并進(jìn)行了稅務(wù)登記，沒有多久，稅務(wù)機關(guān)催促該公司需要申報房產(chǎn)稅，其中稅款預(yù)計高達(dá) 1.5 萬元。公司的注冊資本就才 10 萬元，辦理各種登記已經(jīng)花了 3000 多元，現(xiàn)在業(yè)務(wù)還沒有開展，就要繳納 0.84 萬元的房產(chǎn)稅。

（二）納稅策劃前后涉稅計算比較

（1）策劃前

張三的住宅購入價達(dá) 100 萬元，原屬于個人自住房，即非營業(yè)用房，可以享受房產(chǎn)稅免稅待遇。但是，張三現(xiàn)在把它作為公司辦公用房，就屬于營業(yè)用房，按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，需要繳納房產(chǎn)稅。即使張三把自住房無償提供給公司使用，也需要按房產(chǎn)余值計算房產(chǎn)稅。應(yīng)交房產(chǎn)稅=100*（1-30%）*1.2%-8400（元）

（2）實施策劃

節(jié)稅思路：簽訂房屋租賃合同。將房產(chǎn)出資變?yōu)榉慨a(chǎn)出租，這樣出租繳納的房產(chǎn)稅小于出資繳納的房產(chǎn)稅。

具體操作：如果事先和公司簽訂一個房屋租賃合同，將樓上面積按每月 1000 元租給公司辦公使用，在工商、稅務(wù)機關(guān)辦理登記。這樣房產(chǎn)出資改為房產(chǎn)出租，公司按租金收入代繳納房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)：《房產(chǎn)稅暫行條例》 規(guī)定，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個人出租房屋，應(yīng)按租金收入的 12%在出租房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

財稅[2008] 24 號規(guī)定：支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策對個人出租住房，不區(qū)分用途，按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（3）策劃后計算應(yīng)交稅

因為按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅，而且房產(chǎn)稅的納稅人變成了個人，而不是公司。這樣算來，房主出租居民住房，每年收入為 12000 元，房產(chǎn)稅按 12%計算每年應(yīng)交房產(chǎn)稅=12000*12%=1440 （元）

（4）納稅策劃前后節(jié)稅效應(yīng)對比：策劃前應(yīng)交房產(chǎn)稅為 8400 元，策劃后應(yīng)交房產(chǎn)稅為 1440 元，節(jié)稅金額=8400-1440=6960（元）。