焦點研究院·焦點指數(shù)

監(jiān)測時間：截至2022年11月30日

研究員：企業(yè)研究組

一、測評體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調(diào)整等諸多問題，部分房企未能及時調(diào)整市場策略，最終在發(fā)展過程中面臨著流動性問題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，但市場成交情況依舊低迷，房企經(jīng)營安全狀況仍不太穩(wěn)定。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險具有重要的現(xiàn)實意義。此次安全測評的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、測評結(jié)果與說明：

根據(jù)測評體系，測評結(jié)果如下所示：

在本期測評中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營狀況總體處于逐步改善過程中，在政策方面，房企的股權(quán)和債權(quán)融資渠道被打開，多家房企獲得銀行授信，部分出險房企的項目獲得紓困資金。11月銷售環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，結(jié)合10月銷售額情況來看，銷售出現(xiàn)沖高回落。土地市場方面，本月集中供地城市熱度分化明顯，多數(shù)城市底價成交，僅有杭州和北京熱度較高。值得注意的是，本月融資狀況回暖，隨著后續(xù)融資政策的逐步落實，民營房企的流動性緊張狀況將會得到改善，市場的全面恢復(fù)還需要等待銷售顯著回暖。

在政策方面，調(diào)控仍在供給端發(fā)力，房企融資渠道全面打開。11月，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍集中于供給端的房企發(fā)力，主要為其打開融資渠道，緩解資金壓力。11月13日，央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布“金融16條”，主要為加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持力度。此前，11月8日中國銀行間交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。最后，時隔多年后房企上市融資和增資擴股再次獲得監(jiān)管層的允許。

在銷售方面，11月銷售沖高回落，規(guī)模仍處于低位。11月30家典型上市房企合計銷售額為3632.4億元，環(huán)比減少7.5%，同比下滑36.2%，由于10月基數(shù)較大，多數(shù)房企11月銷售額環(huán)比出現(xiàn)下滑趨勢。30家典型上市房企1-11月合計銷售額同比增幅由上月的-36.2%擴大至-42.2%，仍保持著較大降幅。本月繼續(xù)延續(xù)銷售低迷的市場走勢，預(yù)計隨著后續(xù)疫情的逐步放開，市場信心的逐步恢復(fù)，銷售有望在2023年上半年回暖。

在投資方面，重點城市集中土拍熱度持續(xù)分化，第四批土拍迎來高峰期。11月，由于北京、深圳和長沙等多個城市密集進行第四輪集中土拍，因此土地成交規(guī)模仍維持在年內(nèi)較高水平。熱度方面，武漢、南京和無錫等地的土拍均底價成交，但北京、杭州等地溢價率達到年內(nèi)最高水平，城市之間的分化仍舊較為明顯。盡管房企融資新政逐步落地，但是銷售尚未恢復(fù)，房企對于拿地仍舊較為謹(jǐn)慎，后續(xù)銷售恢復(fù)過后土地市場熱度有望回升。

在融資方面，單月融資同比轉(zhuǎn)正，房企獲得授信額度超過3萬億。2022年11月房企在資產(chǎn)證券化、境內(nèi)債和境外債3個渠道共融資564億元，同比上漲0.8%。2022年1-11月上述3個渠道融資額度合計達到8279.4億元，同比下滑30.7%，較上月收窄1.6個百分點，融資情況出現(xiàn)回暖。在信貸方面，11月多家房企獲得銀行的授信額度，從已披露的數(shù)據(jù)來看，授信總額達到3.2萬億元，主要集中在優(yōu)質(zhì)房企上。在債券融資方面，龍湖中債增中票成功發(fā)行，萬科、金地和新城多家房企擬進行儲架中票的發(fā)行。在股權(quán)融資方面11月有11家房企發(fā)布了定增計劃，包括碧桂園、雅居樂陸家嘴和新湖中寶等房企。預(yù)計后續(xù)隨著融資新政的逐步落實，房企的經(jīng)營安全狀況將會得到進一步改善。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業(yè)通常獲得五星級或四星級的測評。部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯的評級，本文選出萬科、招商蛇口和龍湖集團三家企業(yè)進行分析，以求探尋其評級背后的經(jīng)營狀況。

萬科：六大行均提供授信額度，股權(quán)債權(quán)融資使得流動性充足

11月銷售額環(huán)比下滑5%，申請280億中票儲架注冊發(fā)行。從短期表現(xiàn)來看，在銷售方面，萬科11月銷售額為304.4億元，環(huán)比僅下滑5.3%，仍保持著較強的銷售韌性；在投資方面，萬科單月新增3個投資項目，分別位于長沙和東莞，主要通過股權(quán)合作的方式獲得，拿地權(quán)益金額為41.9億元。在融資方面，萬科大股東深圳地鐵提議，萬科通過定向增發(fā)的方式增資擴股最高不超過20%的股份，并且向間交易協(xié)會申請280億元儲架式中票注冊發(fā)行意向。

獲得六大行的授信，后開發(fā)時代有望大獲發(fā)展。從長期表現(xiàn)來看，在銷售方面，萬科1-11月累計實現(xiàn)簽約金額3772.2億元，同比下滑33.1%，低于行業(yè)-40.2%的均值。在償債能力方面，截至2022年9月30日，企業(yè)貨幣資金是一年內(nèi)到期有息負債的1.9倍，企業(yè)現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)。在信貸支持方面，萬科獲得六大國有銀行的授信，這也充分反映了萬科在資本市場受到廣泛認可，為后續(xù)企業(yè)擴張?zhí)峁┝顺渥愕馁Y金。在萬科的過往發(fā)展中，收并購類的股權(quán)合作項目較多，后續(xù)在獲得充足的信貸后，萬科有望通過收并購使得市場份額持續(xù)擴大。在多元化業(yè)務(wù)方面，萬科的長租公寓，商業(yè)運營和物流地產(chǎn)均穩(wěn)居第一梯隊，業(yè)務(wù)模式成熟，進入業(yè)績兌現(xiàn)期，在后開發(fā)時代有望提供更多穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，萬科在本次測評中獲得5星級。

招商蛇口：前11月銷售表現(xiàn)出較強抗壓能力，擬通過定增收購前海優(yōu)質(zhì)土儲

發(fā)行公司債利率低至2.75%，擬通過定增收購前海優(yōu)質(zhì)土儲。從短期表現(xiàn)來看，在銷售方面，招商蛇口11月銷售額為228.5億元，較上月環(huán)比下滑9%。在融資方面，11月企業(yè)正式發(fā)行13.6億元公司債，利率低至2.75%，本月還獲得工商銀行等多家銀行的授信。此外，借助上市房企股權(quán)融資窗口再次被打開，招商蛇口擬通過增發(fā)股票的方式收購南油集團24%股權(quán)，南油集團持有前海區(qū)域約80.62萬平方米土地的使用權(quán)，前海土地較為稀缺，在近兩年的土拍中多以高溢價率成交，若獲得證監(jiān)會通過，企業(yè)優(yōu)質(zhì)土儲價值優(yōu)勢將進一步鞏固。

前11月銷售額同比下滑僅12%，公司投資更加聚焦核心城市。從長期表現(xiàn)來看，在銷售方面，招商蛇口1-11月銷售額為2495.8億元，同比減少11.8%，低于焦點研究院統(tǒng)計的30家典型房企累計銷售額同比降幅42.2%，招商蛇口在市場下行期表現(xiàn)出較好的抗壓能力。在投資方面，2022年以來招商蛇口投資態(tài)度相對積極，且核心城市占比提升，整體投資策略更為聚焦。在收并購方面，企業(yè)還積極參與民營房企紓困，陸續(xù)與佳兆業(yè)、半島城邦和富力地產(chǎn)等合作，后續(xù)市占率有望持續(xù)提升。在負債方面，企業(yè)2022年三季度末三條紅線維持“綠檔”水平，資產(chǎn)負債表安全邊際較高?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，招商蛇口在本次測評中獲得5星級。

龍湖集團：200億中票儲架發(fā)行獲通過，跨越周期未來商業(yè)運營現(xiàn)金流充沛

200億中票儲架發(fā)行獲通過，單月償債金額達100億。從短期表現(xiàn)來看，在銷售方面， 11月龍湖集團全口徑銷售金額環(huán)比下滑，在經(jīng)過9月和10月的積極推盤以后，本月銷售出現(xiàn)回調(diào)。在融資方面，本月200億中票儲架發(fā)行獲得通過，并且20億中債增信中票成功發(fā)行，利率低至3%，為中債增發(fā)行中票的最低利率。由于龍湖集團持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營，本月獲得6家國有大行的授信。在償債方面，龍湖集團在11月上旬密集償還債務(wù)達100億港元，反應(yīng)了其充足的流動性。

管理層接班震蕩逐步平息，商業(yè)運營現(xiàn)金流充沛。從長期表現(xiàn)來看，在銷售方面，企業(yè)在前11月銷售額同比下滑26.8%，降幅小于焦點研究院統(tǒng)計的30家典型房企累計銷售額同比降幅42.2%。在經(jīng)營方面，企業(yè)管理層順利接班，由此造成的市場波動在經(jīng)過積極溝通后逐步平息。在投資方面，1-10月龍湖集團合計獲取35個項目，多位于北京、上海和成都等樓市較為堅挺的城市，等到此類項目入市后，銷售額有望迎來反彈。在商業(yè)運營方面，龍湖購物中心和租賃公寓的租金收入不斷增長，在當(dāng)前動蕩的市場中提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，預(yù)計未來兩年至少持續(xù)增長25%，利于保證企業(yè)流動性充足?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，龍湖集團在本次測評中獲得5星級。