文：向善財經(jīng)

誰能想到，三道紅線以內(nèi)的綠檔房企也會被曝出違約事件。

近日，浙系房企“四小龍”之一佳源系旗下公司陷入違約風(fēng)波。據(jù)投資人透露，佳源地產(chǎn)發(fā)行的定融產(chǎn)品出現(xiàn)實質(zhì)性違約，從2021年12月30日起到2022年2月12日，累計本金5085萬。

據(jù)資料顯示，這款定融產(chǎn)品名為“佳源集團(tuán)廣州中新債權(quán)項目”，起投金額30萬，預(yù)期收益9%-9.5%，發(fā)行人是佳源南方（深圳）集團(tuán)有限公司。管理人為深圳市佳海投資有限公司，資金用于廣州增城佳源印象的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

涉嫌違約背后的“隱憂”

據(jù)深圳某資管公司發(fā)出的律師函顯示，該公司購買了310萬的“佳源集團(tuán)廣州中新債權(quán)項目”，產(chǎn)品于2021年12月30日到期的產(chǎn)品，佳源應(yīng)于項目到期日后5個工作日內(nèi)一次性支付本金及剩余投資收益，即發(fā)行人應(yīng)于2022年1月7日一次性支付投資人310萬本金及投資收益。

但是截止到律師函發(fā)出的時候，佳源依然沒有支付這筆款項。

值得一提的是，為了讓投資人安心，佳源還簽署一份《最高額保證擔(dān)保函》，即佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)和佳源集團(tuán)董事長沈玉興提供全額不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

即如果發(fā)行方未按時兌付任一產(chǎn)品本金/收益，投資人均可要求發(fā)行方和保證人提前支付所有產(chǎn)品本金及收益。

從目前兌付情況來看，除了那310萬未兌付外，1月2日到期的630萬，1月9日到期的30萬，1月16日到期的710萬等，合計本金5085萬均出現(xiàn)未兌付情況。

對于以上事件，向善財經(jīng)團(tuán)隊截止發(fā)稿時間，未搜到佳源方面的對此事件官方回應(yīng)，對于該違約行為的真實性向善財經(jīng)不置可否。

據(jù)佳源集團(tuán)官網(wǎng)介紹，其1995年始創(chuàng)于浙江嘉興，創(chuàng)始人為沈天晴。目前其業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、市政園林、健康養(yǎng)老、服務(wù)、商業(yè)管理、文化旅游等，在國內(nèi)20余個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的180余座城市，旗下?lián)碛猩鲜泄径嗉遥瑔T工達(dá)一萬余人。

此次涉嫌出問題的佳源南方（深圳）集團(tuán)有限公司為佳源國際控股集團(tuán)旗下公司，后者為佳源系的上市平臺之一。

實際上，佳源國際在“三道紅線”方面表現(xiàn)不錯。截至2021年上半年，佳源國際的凈負(fù)債率為40.71%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.11%、現(xiàn)金短債比為1.29，“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，屬于綠檔之列。

表面看企業(yè)運營良好，為何還會涉嫌陷入違約風(fēng)波，難道資金鏈出現(xiàn)了問題？

實際上，在一眾房企開始收縮戰(zhàn)略版圖時，佳源國際并未停止規(guī)模擴(kuò)張。

去年6月份，佳源國際豪擲30.98億元競得貴陽市南明區(qū)觀水路、省委旁的地化所地塊，該地塊成交樓面價為8155元/平方米，成為貴陽第一塊樓面價破8000元/平方米的地塊。高價拿地之外，為了擴(kuò)大營收規(guī)模，沈天晴又拿出180億拿下中天城投100%股權(quán)。

同時為了保證不逾越“三道紅線”，近年來，沈天晴一直在向佳源國際注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做大凈資產(chǎn)。而且很少使用現(xiàn)金，主要是股權(quán)和債券。

在2019年業(yè)績會上，佳源國際的副主席兼總裁張翼就曾公開表示：“沈老板作為實際投資人，把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)全部并進(jìn)來，我再努力一下，這個千億目標(biāo)在未來就可以實現(xiàn)。”

比如在2021年1月14日。彼時，沈天晴曾向佳源國際注入了3個青島項目和1個威海項目，而佳源國際以“債券+配股+現(xiàn)金”三種形式，向其支付72.48億港元。其中僅15%采用現(xiàn)金支付，剩余的則全部采用權(quán)益性工具。

數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年上半年，佳源國際的歸母股東權(quán)益，從86.72億元，增長至203.4億元；而其少數(shù)股東權(quán)益，直到2021年上半年，才第一次錄得28.48億元。

在地產(chǎn)寒冬之下逆勢擴(kuò)張，雖然顧慮到了“三道紅線”，但作為房企生命線的現(xiàn)金流似乎出現(xiàn)了問題，同時容易帶來了融資成本過高的隱憂。

比如2021年1月，發(fā)行本金額3億美元的優(yōu)先票據(jù)，固定年利率為12.50%，于2023年7月到期。2021年5月，佳源國際發(fā)行1.3億美元優(yōu)先票據(jù)， 固定年利率11.00%，2024年2月到期。

涉嫌違約風(fēng)波是否會引發(fā)擠兌的連鎖反應(yīng)？

在2019年1月17日，佳源國際股價從13.26港元暴跌80.62%至2.52港元的收盤價，公司市值也由300多億港元縮水至60多億港元，佳源國際因此陷入債務(wù)償還、資金壓力、經(jīng)營停擺等一系列危機(jī)。

當(dāng)時事件的起因便是市場上傳言的于當(dāng)日到期3.5億美元債未能償付。如今違約風(fēng)波下，2019年的“117事件”是否會再次重演？

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前僅美元債一項，佳源國際共存續(xù)有7筆，規(guī)模合計13億美元左右，融資成本近12%，其中今年將有2筆合計3.31億美元債到期。

在境內(nèi)債方面，“佳源系”還存續(xù)8只債券，存續(xù)規(guī)模43.3億元，平均融資成本在8%，其中有4只債券將于2022年到期，到期規(guī)模19.3億元。

在去年8月“佳源系”以180億對價收購中天城投集團(tuán)100%股權(quán)，其資金來源和償債能力曾受到質(zhì)疑。

另外，佳源國際的融資方式還非常依賴信托，2018年之前，占比幾乎超過七成。在2020年，佳源國際信托貸款余額占有息負(fù)債比重已經(jīng)下降至17%。

佳源國際的部分信托融資或許被隱藏了，可能只是沒有在報表中呈現(xiàn)。

例如，在2021年實施的“佳源青島2號融資集合資金信托計劃”，累計融資40億元，雖然佳源國際對此進(jìn)行了擔(dān)保，但是其融資主體青島領(lǐng)世華府地產(chǎn)有限公司，并未出現(xiàn)在其報表中。

從財報業(yè)績來看，佳源國際也不容樂觀。

據(jù)2021年中期報告顯示，公司營收93.64億元，相比2020年同期的93.54億元 ，增長幾乎停滯。從銷售成本角度來看，從2020上半年的58.59億元，漲到2021上半年的63.70億元，增速為8.7%左右。

從市場的整體環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場消費意愿依舊低迷，佳源國際能否平穩(wěn)度過此次涉嫌的違約風(fēng)波，完成自己的千億銷售額目標(biāo)，需要持續(xù)關(guān)注。

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