我們所熟悉的一個時代結(jié)束了。

今年5月，新財富發(fā)布了《2023新財富500富人榜單》。一如地產(chǎn)行業(yè)式微，地產(chǎn)軍團的財富正在瘋狂縮水——從數(shù)據(jù)來看，入榜的地產(chǎn)富人數(shù)量從2020年的61人，直線下降至2023年的32人，足足減少了29名。而富豪洗牌，或多或少是一個行業(yè)故事重寫的時刻。

當(dāng)行業(yè)進入重新分配蛋糕的周期，意味著有人可能退出歷史舞臺，有人可能迸發(fā)力量崛起。當(dāng)我們重新把視野掃向中國房地產(chǎn)江湖，現(xiàn)有格局已經(jīng)發(fā)生巨大變化。這當(dāng)中，令人印象深刻的是昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展，現(xiàn)在化身為一個集結(jié)科創(chuàng)色彩的綜合性投資平臺。

當(dāng)中國龐大的房地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)舵，合生創(chuàng)展或許是一個值得研究的轉(zhuǎn)型案例。

31年歷程

中國地產(chǎn)航母崛起史

時間回到1992年，朱孟依創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，自此開啟了一段地產(chǎn)神話。

猶記得，1998年合生創(chuàng)展登陸港交所，成為國內(nèi)最早進入香港資本市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。緊接著，公司在2004年拿下百億銷售規(guī)模，成為中國首家銷售規(guī)模突破100億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

彼時，恒大還未上市，碧桂園尚未嶄露頭角，但合生創(chuàng)展已經(jīng)站上中國房地產(chǎn)金字塔頂端的位置，位居“華南五虎”之首。對此，原萬科董事會主席王石曾如此評價：“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界的航空母艦?！?/p>

透視背后，合生創(chuàng)展另辟蹊徑，不搞地產(chǎn)企業(yè)常用“快周轉(zhuǎn)”策略，而是一直堅持著“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式。在外界看來，當(dāng)華南“四虎”在房市攻城略地的時候，合生創(chuàng)展的“慢節(jié)奏”曾經(jīng)錯失了不少機會，導(dǎo)致銷售規(guī)模增長緩慢，一度跌出房企銷售百強榜單。

然而，看似掉隊的合生創(chuàng)展卻藏著另一面——毛利率長期保持遠高于行業(yè)的水平。近幾年，國家出臺了“三道紅線”和“兩集中”供地政策，不少房企現(xiàn)金流受到限制，面臨債務(wù)違約。而合生創(chuàng)展通過獨有策略始終保持較低資產(chǎn)負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流。目前，合生創(chuàng)展的主體信用及債券信用等級為AAA級、標普信用評級B級、惠普B+、評級展望均為穩(wěn)定。

與此同時，當(dāng)大多數(shù)同行仍將目光聚焦在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，合生創(chuàng)展卻已經(jīng)開辟了另一個江湖。2020年1月13日，合生創(chuàng)展宣布“二代接班”。彼時公告顯示，自2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕接任董事會主席。

進入朱桔榕時代，合生創(chuàng)展開始大刀闊斧改革。當(dāng)年6月，合生創(chuàng)展正式將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主要業(yè)務(wù)板塊，包括一級市場私人股權(quán)投資及二級市場股票投資。所以，后來當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳之際，合生創(chuàng)展的融資渠道依然順暢。2022年1月，合生創(chuàng)展發(fā)行了2.5億美元可轉(zhuǎn)債，本次發(fā)售吸引了包括貝萊德在內(nèi)的大量優(yōu)質(zhì)長線價值投資者的踴躍參與。

投資人用腳投票。一直以來，合生創(chuàng)展堅持深耕環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)一二線核心城市，在北京、上海、廣州等地擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，土地儲備近3000萬㎡，這些持有早、成本低、溢價高的優(yōu)質(zhì)土地，不僅貢獻了可觀的銷售及利潤，也為其隔離了三四線市場下行的風(fēng)險。

其中，留給地產(chǎn)同行印象深刻的是，合生創(chuàng)展一直秉承著“中高端精品戰(zhàn)略”發(fā)展戰(zhàn)略，升級了“頂級豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產(chǎn)品線，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構(gòu)建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP。

未來房企將由規(guī)模導(dǎo)向和速度導(dǎo)向的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力和服務(wù)力導(dǎo)向。尤其當(dāng)房子逐步回歸到居住屬性，合生的明星標桿系列——“縵系”產(chǎn)品迅速脫穎而出。2018年，合生聯(lián)袂奢華酒店之父Adrian Zecha先生共創(chuàng)全新品牌MAHá。值得一提的是，MAHá合生創(chuàng)展的首個協(xié)作項目，也是MAHá在中國的第一個著作，便是北京赫赫有名的霄云路8號。

合生創(chuàng)展“縵系”產(chǎn)品善于結(jié)合城市特色打造獨特的產(chǎn)品，因而自帶熱銷體質(zhì)。譬如，今年一季度末首次開盤的縵云上海，每分鐘成交近3000萬元，成交均價接近12萬元/平方米，刷新楊浦區(qū)新房最高單價。二批次加推入圍分達到81.68分，是今年以來楊浦新房最高積分，短短2個月時間兩開兩罄，共實現(xiàn)銷售額48.3億元。

數(shù)據(jù)顯示，縵合北京（霄八）、縵云北京（分鐘寺）、縵云廣州（帝景山莊）、縵云上海（濱江苑）等北上廣四大高凈值資產(chǎn)項目，可售總貨值超1,500億元，為公司銷售提供一線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐。

此外，合生創(chuàng)展積極拓展商業(yè)版圖，現(xiàn)共有物業(yè)發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、基建和投資五大業(yè)務(wù)。其中，新納入的IP物業(yè)，如廣州珠江帝景商業(yè)、駿景北商業(yè)、上海濱江苑121商業(yè)地塊等，預(yù)計在未來5年內(nèi)完成孵化。

強基固本，這家鮮少走到公眾面前的房企越過30余年，已經(jīng)從房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司，締造另一段商業(yè)傳奇。

第二條增長曲線

除了熟知的住宅地產(chǎn)外，合生創(chuàng)展的版圖還拓展至商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資、基建板塊，并驅(qū)發(fā)展構(gòu)成了完整的商業(yè)生態(tài)。其中，合生創(chuàng)展擁有百余個商業(yè)地產(chǎn)項目，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，商業(yè)板塊涵蓋城市綜合體、社區(qū)集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)板塊。

物業(yè)管理方面，2022全年，該板塊收入約為29.89億港元。此外，從2022年中起，合生創(chuàng)展旗下的康景物業(yè)在全國30余座城市的200多個項目中啟動了“匠心筑家”行動相關(guān)服務(wù)，進一步提升服務(wù)質(zhì)量；產(chǎn)業(yè)投資板塊則向房地產(chǎn)上下游延伸，涵蓋基建、設(shè)計研究院、金融投資、科技產(chǎn)業(yè)園、文教地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，打造了全景式企業(yè)生態(tài)圈。

近一年，合生創(chuàng)展的租金收入部分取得了長足發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前合生創(chuàng)展年商業(yè)板塊收入近十年年復(fù)合增長率為24.32%，未來5年左右預(yù)計達到百億年租金的規(guī)模。

值得一提的是，合生創(chuàng)展還嘗試了股權(quán)投資業(yè)務(wù)。具體來看，合生創(chuàng)展的投資業(yè)務(wù)主要通過旗下合生資本進行資本投資及管理，搭建資金、資產(chǎn)、資源全周期資本生態(tài)鏈循環(huán)體系，投資于地產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、城市更新、私募股權(quán)、二級市場等領(lǐng)域，重點投資高科技、醫(yī)療健康、新消費等行業(yè)。

對于配置結(jié)構(gòu)，合生創(chuàng)展曾表示：“60-70%的中長期戰(zhàn)略投資，30%左右做一些財務(wù)性的投資。”而特殊之處在于，合生創(chuàng)展投資方向集中在科技領(lǐng)域、醫(yī)療領(lǐng)域、新消費、供應(yīng)鏈等領(lǐng)域，雖然與地產(chǎn)關(guān)系并不大，但卻可以相互配合產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

不過相比于投資，合生創(chuàng)展還在做一件影響更加深遠的事情——科技創(chuàng)新。

比如在數(shù)字營銷側(cè)，合生創(chuàng)展將科技賦能融入到營銷的各個環(huán)節(jié)。2020年底，合生創(chuàng)展就成立電商管理中心，全面發(fā)力線上營銷，建立了“網(wǎng)絡(luò)看房、實景體驗、營銷預(yù)約跟進”的線上營銷模式；去年合生還啟動“合房寶”小程序，提升在線獲客能力。

過往幾年，很多地產(chǎn)公司都在嘗試用線上直播的形式賣房，但效果可能并不盡人意。這是因為線上賣房需要打通多個節(jié)點，背后細節(jié)遠比想象中復(fù)雜——網(wǎng)上樣板間、網(wǎng)上帶看、網(wǎng)上講解等多個功能等較為簡單，很多公司可以實現(xiàn)；難點在于后續(xù)的網(wǎng)上訂房乃至網(wǎng)上簽約、貸款、備案等環(huán)節(jié)，這需要協(xié)調(diào)房企、銀行、房管局等多個環(huán)節(jié)，很多企業(yè)很難打通，也是不少公司數(shù)字營銷效果差的關(guān)鍵所在。

而合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)全流程的系統(tǒng)則可以全鏈條解決這一問題。“起碼從系統(tǒng)開發(fā)上，我們一直到訂房這個階段已經(jīng)實現(xiàn)線上化。再到簽約階段，我們的系統(tǒng)也已經(jīng)具備這個功能，只需跟房管局的系統(tǒng)打通就可以了。”一位來自集團內(nèi)部的高管曾在公開采訪中表示。

當(dāng)然，這只是合生創(chuàng)展科創(chuàng)版圖的冰山一角。科技創(chuàng)新漸漸流淌進入一家房地產(chǎn)商內(nèi)部，雖然這件事情并不能直接體現(xiàn)在財務(wù)數(shù)據(jù)上，卻在潛移默化地幫助合生創(chuàng)展完成歷史轉(zhuǎn)型。

當(dāng)中國房企集體轉(zhuǎn)身

不破不立，經(jīng)歷“至暗時刻”的中國地產(chǎn)企業(yè)集體吹響多元化號角。

地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去，蒙眼狂奔的時光也一去不復(fù)返，整個地產(chǎn)行業(yè)正在從杠桿驅(qū)動的“指數(shù)牛市”，變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動的“結(jié)構(gòu)市場”。在新時代背景下，地產(chǎn)企業(yè)單純依賴資源獲取實現(xiàn)獲利的時代已經(jīng)結(jié)束，接下來是房企個體能力的比拼。

而隨著紅利期結(jié)束后，中國地產(chǎn)企業(yè)開始焦慮一件事情：未來的增值點在哪？

在迷茫中，碧桂園、萬科、合生創(chuàng)展等頭部房企積極探索，謀求多元化發(fā)展，各自走出了屬于自己的轉(zhuǎn)型之路。

如你所見，這幾年有的地產(chǎn)公司圍繞著地產(chǎn)主業(yè)涌入機器人賽道。比如碧桂園成立了建筑機器人公司博智林，美的置業(yè)戰(zhàn)略投資云跡科技，探索機器人服務(wù)地產(chǎn)新應(yīng)用。萬科更是在生豬養(yǎng)殖、物流地產(chǎn)等方面進行了布局。

就連在當(dāng)下競爭極為激烈的新能源汽車賽道，也擠滿了一眾房企。早在2018年，恒大集團宣布造車，并宣稱“要開辟一條和全世界車企不一樣的造車路?！辈贿^歷經(jīng)數(shù)次爽約，恒大汽車才推出第一款車型恒馳5；而寶能戰(zhàn)略投資的觀致汽車幾近停擺；雅居樂持股的威馬汽車深陷危機……雖然勇氣可嘉，但略為遺憾的是無論下場造車還是投資造車新勢力，地產(chǎn)的副業(yè)似乎并不是那么順利。

粗略數(shù)下來，汽車、醫(yī)療健康、物流地產(chǎn)、機器人等行業(yè)，頭部房企都有過布局。一份數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，70%的企業(yè)都發(fā)布過多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；TOP100房企中，有97%的企業(yè)布局了多元化業(yè)務(wù)。

然而，挑戰(zhàn)同樣擺在眼前。“地產(chǎn)毛利都是30%以上，其他行業(yè)能達到30%毛利并不多?，F(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做機器人、養(yǎng)豬、造車，其實大家都在做各類嘗試，從以前以土地導(dǎo)向的開發(fā)性地產(chǎn)到現(xiàn)在服務(wù)性轉(zhuǎn)型，不過大家還沒有很成功的路徑?！币晃坏禺a(chǎn)人士曾在公開場合如是說。

歸根結(jié)底，主業(yè)才是根本。未來，地產(chǎn)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型還需圍繞著地產(chǎn)做文章，只不過思路要從土地開發(fā)向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。無論是物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，還是公寓出租、物業(yè)管理、智能家居甚至社區(qū)金融，這些住宅相關(guān)的業(yè)務(wù)生態(tài)都有可能誕生下一個行業(yè)增長點。

以合生創(chuàng)展為例，為了打造第二增長曲線，向房地產(chǎn)上下游行業(yè)延伸，地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資等五大板塊協(xié)同發(fā)展，全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)生態(tài)圈已趨成熟。

當(dāng)前，合生創(chuàng)展構(gòu)建從城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營管理、物業(yè)管理、金融投資、基金管理到智慧服務(wù)全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的智慧管理平臺，實現(xiàn)從地產(chǎn)旗艦向“科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司”的成功轉(zhuǎn)型。

繁華如煙，中國地產(chǎn)行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展時期，先行者率先蹚出一條“去地產(chǎn)”的道路。未來十年，地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)身后又將締造怎樣的成績呢？一切交給時間。

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