之前和深圳豪宅頂級(jí)投資者溝通，這位投資者持有多套深圳灣 300到400平的最新豪宅頂級(jí)產(chǎn)品，自身有穩(wěn)定的實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)投資是其投資愛好和資產(chǎn)配置的一部分，以下一些交流給大家分享。 1.目前深圳能入頂級(jí)投資者法眼的產(chǎn)品，實(shí)在太少。小區(qū)、全深圳不超過(guò)兩只手，戶型、全深圳不超過(guò)一只手。深圳豪宅已進(jìn)入存量市場(chǎng)，存量時(shí)代，為了資產(chǎn)最大程度的安全，只能挑選盡可能完美的產(chǎn)品，有的小區(qū)可能只有一個(gè)戶型能買，寧愿買貴一點(diǎn)，也不能妥協(xié)將就。 2.深圳發(fā)展太快，普宅和豪宅還沒(méi)有拉開差距，同一豪宅內(nèi)部不同戶型的差距也還沒(méi)有拉開。隔壁成熟的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，最項(xiàng)級(jí)豪宅100 多萬(wàn)，普通豪宅 30到40 萬(wàn)，最普通住宅 10 萬(wàn)不到的都有，深圳乃至北上都還遠(yuǎn)未到這個(gè)階段。未來(lái)深圳不一定會(huì)像香港那樣，但真正優(yōu)質(zhì)的頂級(jí)豪宅產(chǎn)品一定還會(huì)與普通產(chǎn)品拉開差距，因?yàn)闆](méi)有新增供應(yīng)，大家只能在存量中挑選，優(yōu)中選優(yōu)，真正識(shí)貨的人最終會(huì)為好產(chǎn)品溢價(jià)。 以悅府一期為例，最好的超高樓層363戶型，已有40萬(wàn)成交，其他戶型和低樓層很多也要30萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)差還不足以體現(xiàn)悅府最頂級(jí)產(chǎn)品的價(jià)值。 深圳歷史短，沒(méi)有文化沉淀。香港一百多年歷史，居住的階層早已固化，頂級(jí)豪宅的價(jià)格包含歷史文化圈層等軟性因素，比如山頂那些獨(dú)棟大宅和頂級(jí)大平層。而深圳別說(shuō)跟香港比，就是跟上海北京都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)法比，看看上海人對(duì)于新天地的認(rèn)同，就能理解翠湖的房?jī)r(jià)，而深圳目前這幾個(gè)豪宅區(qū)，哪怕華僑城，沉淀都還不足，缺少足夠強(qiáng)的這些看不見的軟性因素，就撐不起最頂尖的房?jī)r(jià)。深圳人目前還在喜歡追新的階段。 豪宅不是普宅，要講究這些看不見的貴氣。真正能決定未來(lái)豪宅天花板一定是看不見的軟性因素。 3.深圳的城市特質(zhì)到底是什么?深圳的城市精神就是年輕/活力/創(chuàng)新，另一面則是草根和搞錢，這種獨(dú)特的氣質(zhì)，導(dǎo)致現(xiàn)在深圳普宅與豪宅的價(jià)差還未拉大。但深圳未來(lái)也不會(huì)再野蠻生長(zhǎng)，財(cái)富和階層會(huì)逐步固化，存量時(shí)代，不同豪宅產(chǎn)品上的價(jià)格差異也會(huì)逐步體現(xiàn)。 4.深圳豪宅的天花板在哪里?頂級(jí)豪宅取決于頂級(jí)購(gòu)買力，雖然深圳也不再只是深圳人的深圳，但購(gòu)買力大多還是來(lái)自本土，過(guò)去十年深圳贏得了科創(chuàng)之都的美名，但未來(lái)深圳還能不能繼續(xù)贏得硬核科創(chuàng)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)?如果沒(méi)法在科創(chuàng)領(lǐng)域超過(guò)上海，那么深圳豪宅的天花板也不會(huì)太高。