韓國(guó)的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房?jī)r(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。這在2021年是無(wú)法想象的。那時(shí)候，韓國(guó)房?jī)r(jià)一路狂飆，五年平均漲幅80%，首爾房?jī)r(jià)一度超過(guò)15萬(wàn)元人民幣/平方米，高居全球第二。天欲其亡，必先令其狂，韓國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)去5年平均漲幅80%，而這背后有一種非常神奇的炒房方式——全租房。

韓國(guó)全租房，打造全球金融杠桿的最高境界，何為全租房？解釋起來(lái)比較復(fù)雜，我們以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來(lái)說(shuō)明：首爾某個(gè)房東以20%首付購(gòu)買一套價(jià)值500萬(wàn)的房，正常出租的話月租至少得1萬(wàn)左右，這么高的租金，即使在擁有高收入的一線城市，絕大多數(shù)人也是租不起的，但是，如果租客愿意去銀行貸款200萬(wàn)，用來(lái)當(dāng)押金借給房東，那么每個(gè)月由房東支付的利息就有房租的80%甚至更高，也就是說(shuō)租客每月只需要交2000左右的租金，就可以在價(jià)值500萬(wàn)，月租10000左右的房屋中租住2年，2年期滿，房東會(huì)把押金退還給租客，而后租客可以選擇歸還貸款，也可以繼續(xù)貸款來(lái)租房。

這樣做讓三方受益，首先是房東：房東可以拿著200萬(wàn)的抵押金，再次去購(gòu)兩套房，再租出去又可以買4套，以此類推，實(shí)現(xiàn)8套、16套……128套的裂變。相當(dāng)于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸，采用這種模式很多炒房客短時(shí)間就可以累積到幾十甚至上百套房，甚至有上萬(wàn)套房的大神存在，最高峰時(shí)期，全租房甚至占到了租房市場(chǎng)的70%。天量債務(wù)徹底綁架了韓國(guó)的GDP，危機(jī)正在一步一步的形成。

其次是租客：租客除了享受銀行低息貸款外，還能以較低的租金享受高檔的住房，在繁華地段的工資無(wú)疑也是非?？捎^的，所以每月能夠獲得更高的凈收入。

其三是銀行：隨著炒房客擁有房屋的數(shù)量越來(lái)越多，銀行盡管利息較低，但資金規(guī)模呈現(xiàn)幾十上百倍的放大，也能夠享受很高的利息?？梢哉f(shuō)，韓國(guó)人將資金杠桿做到了極致，全球沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家敢這么玩杠桿的。

保持三方受益的條件有兩個(gè)：一是個(gè)人貸款利息非常低，二是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。銀行不加息，租客才會(huì)繼續(xù)租房，房?jī)r(jià)上漲，房東才有利可圖。前面十九年，房?jī)r(jià)每年都保持上漲，到了2022年，房?jī)r(jià)已經(jīng)高到一個(gè)令人望而卻步的高度，首爾中心地段的房?jī)r(jià)高達(dá)15-20萬(wàn)RMB。果然，物極必反，很不幸的是，受到美國(guó)連續(xù)加息的影響，這兩個(gè)條件都不存在了。

韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)跟美國(guó)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，在美國(guó)大力加息后，韓國(guó)也跟隨美國(guó)加息。這就造成了原有低位運(yùn)行的貸款利息不復(fù)存在，這樣擁有大量房屋的房東就開始出現(xiàn)斷供，于是準(zhǔn)備高位拋售房屋，但由于利息高，沒(méi)人接手，于是大家搶著降價(jià)拋售。因此價(jià)格快速下跌30%-40%，成交量更是暴跌70%。

當(dāng)越來(lái)越多高位買房的人出現(xiàn)斷供后，一些擁有幾十上百套房屋的房東就開始跑路，跑到美國(guó)去，因?yàn)楹芏嗳烁A爾街的人前期都是聯(lián)合炒房的，房東一跑路，租客幾百萬(wàn)的押金就拿不到了，租房面臨被銀行查封的同時(shí)，租客還得背負(fù)幾百萬(wàn)的債，大量走投無(wú)路的租客，只能選擇終結(jié)自己的生命。