文?| 楊素瑤

編輯?|?轔多

2020年，全國經(jīng)濟總量排名前十的城市依次是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢，北方城市中僅剩北京。

南方城市氣勢兇猛，經(jīng)濟發(fā)展勢頭已逐漸碾壓北方。而這一趨勢也將明顯影響各大房企的布局結(jié)構(gòu)。

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中國城市政商關(guān)系南強北弱?

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院發(fā)布了“中國城市政商關(guān)系排行榜2020”。該排行榜通過“親近指數(shù)”和“清白指數(shù)”兩個指標(biāo)，對全國290多個地級以上城市的政商關(guān)系進(jìn)行了評估。

中國城市政府關(guān)系健康指數(shù)評價指標(biāo)體系?

如下圖所示，2020政商關(guān)系健康總指數(shù)前10名的城市是：深圳、北京、廣州、上海、濟南、東莞、珠海、青島、無錫、廈門。親近指數(shù)前10名城市為：深圳、北京、濟南、東莞、上海、廣州、廈門、中山、青島、珠海。

2020中國城市政商關(guān)系健康指數(shù)TOP20?

與中國區(qū)域經(jīng)濟格局類似的是，中國城市政商關(guān)系健康指數(shù)也呈現(xiàn)出了明顯的南強北弱的態(tài)勢。在排名前20的城市中，14座位于南方，占總數(shù)的70%，東北城市則無一上榜。

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2020政商關(guān)系分區(qū)指數(shù)?

從各大區(qū)域來看，華東地區(qū)政商關(guān)系最為健康，其次為華南地區(qū)，但是兩地差別不大，且明顯高于中國其他地區(qū)。西北、東北、華北三個北方地區(qū)排名倒數(shù)。

綜上所述，根據(jù)政商關(guān)系健康總指數(shù)的排名和親近指數(shù)的排名顯示，南北方城市之間的差距非常明顯，南方城市已普遍超越北方城市。

同時，根據(jù)2021年3月全國的各城市房價漲跌地理分布圖可以看出，房價上漲的大中城市主要分布在長三角地區(qū)等南方地區(qū)，上海和深圳的房價相比2月更是強勢上漲20%左右。

北方城市的區(qū)域經(jīng)濟正在逐步衰落塌陷，據(jù)此人大國發(fā)院提出如下政策建議：注重南北城市協(xié)調(diào)發(fā)展，挽回北方的經(jīng)濟頹勢。

如此大背景之下，眾多房企逐漸將更多精力投向了投資較少回報較大的南方，而對于競爭激烈的北方則相對減少投資。?

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開發(fā)區(qū)域向南方擴展?

2020年年初，遠(yuǎn)洋集團宣布啟動全新戰(zhàn)略——南移西拓、城市深耕。其將在鞏固原有京津冀等核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動“南移西拓”戰(zhàn)略。

“南移”指的是長三角和珠三角兩大區(qū)域，其中重點布局長三角、粵港澳大灣區(qū)以及長江中游和西部區(qū)域的熱點城市圈。

很快，遠(yuǎn)洋集團便進(jìn)行了一系列具體的區(qū)域調(diào)整：環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部、北京開發(fā)事業(yè)部、華西開發(fā)事業(yè)部相繼成立，由此形成了北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西6大區(qū)域開發(fā)格局。

該六大開發(fā)事業(yè)部的成立可以拓寬遠(yuǎn)洋集團的全國版圖，憑借核心區(qū)域優(yōu)勢帶動其他地區(qū)優(yōu)勢，促進(jìn)營銷業(yè)績進(jìn)一步上漲。

2020年全年，遠(yuǎn)洋公開市場拿地約40個項目中，“南移西拓”項目占比高達(dá)70%。隨著南方區(qū)域土地儲備的大幅增加，遠(yuǎn)洋集團有望在銷售業(yè)績上更上一層樓。

同時，上實發(fā)展公司曾在2019年年報中指出，企業(yè)下一步將堅持以上海為核心的長三角區(qū)域、青島為中心的環(huán)渤海區(qū)域和成渝為中心的西南片區(qū)的“1+3+X”戰(zhàn)略布局。

此舉目的是不斷推動深耕城市群布局，向南推進(jìn)，提高項目管理的效率與精度，促進(jìn)盈利和企業(yè)整體發(fā)展與升級。

根據(jù)中指研究院2020年的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)在京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)、長江中游和成渝五大城市群購買土地的熱度最高。

其中，長三角地區(qū)比例達(dá)到29%，粵港澳大灣區(qū)、長江中游地區(qū)分別為9.2%和9.1%。各大房企購買和開發(fā)南方城市土地的熱情日益高漲。

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南方營業(yè)收入占比猛增?

與遠(yuǎn)洋拓展和布局南方開發(fā)區(qū)域不同的是，首創(chuàng)置業(yè)作為一家國企一直秉承穩(wěn)健審慎的投資策略。

根據(jù)2020年的年報，首創(chuàng)的長三角區(qū)域經(jīng)過整合升級，抓住了市場窗口，實現(xiàn)簽約金額人民幣104.1億元，較同期增長30%。

隨著簽約金額的不斷上漲，長三角區(qū)域的核心地位也逐漸凸顯，預(yù)計長三角區(qū)域銷售貢獻(xiàn)比率將持續(xù)上升。

首創(chuàng)置業(yè)此舉最大目的是在戰(zhàn)略布局上拓寬全國化版圖，降低區(qū)域調(diào)控的風(fēng)險。

同樣南方地區(qū)營業(yè)收入占較大比例的還有恒大集團。

恒大集團2020年上半年合約銷售金額地區(qū)分布表

其中，恒大集團的銷售金額全國前十的城市中，南方城市占據(jù)70%的比例。

龍湖中國2020年報顯示，外部客戶收入超過15億的城市有成都、重慶、杭州，非流動資產(chǎn)超過15億的城市有北京、成都、重慶、杭州、上海，南方城市占據(jù)了80%的比例。

其外部客戶收入來源的前三名城市也來自南方，可以說南方城市為龍湖中國貢獻(xiàn)了大部分的營業(yè)收入，且多數(shù)城市的外部客戶收入與去年相比呈現(xiàn)上升趨勢。

2020年&2019年龍湖中國外部客戶收入與非流動資產(chǎn)資料表?

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年1-6月中國排名前十的房企在長三角地區(qū)購買土地所花費金額高達(dá)2329億元，為所有區(qū)域中消費金額最多。2月，香港置地311億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，刷新全國總價地王記錄。

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南方城市建筑面積顯著擴大?

上文提到的首創(chuàng)置業(yè)，不僅向南方大幅度擴展布局，還積極地擴展南方城市的土地儲備面積。

2020年首創(chuàng)置業(yè)新增長三角地區(qū)土地儲備建筑面積62.2萬平米，同比上升190.1%，進(jìn)一步強化了長三角區(qū)域的銷售占比。

與首創(chuàng)同類做法的還有綠城中國。據(jù)綠城中國2020年報顯示，該企業(yè)總建筑面積超過4801萬平方千米，其中南方地區(qū)的布局以浙江、蘇滬皖、環(huán)渤海為主，南方地區(qū)總體占地面積比例為76.5%。

綠城中國的營銷戰(zhàn)略也是將長三角作為戰(zhàn)略深耕地重點培養(yǎng)。與2019年相比，綠城中國在南方地區(qū)的新增可售貨值占比63%。

其在南方城市建筑面積的擴大將進(jìn)一步鞏固其在江浙滬地區(qū)的業(yè)績和行業(yè)地位，提升企業(yè)整體的抗風(fēng)險能力。

2020年綠城中國建筑面積分布比例表?

如圖所示，2020年碧桂園在中國內(nèi)地土地儲備，排名前十的城市中80%都是南方城市。并且對比2019年，南方城市的土地儲備量也在明顯地上漲。

2020年碧桂園按省份/地區(qū)劃分中國內(nèi)地土地儲備分布表

2019年碧桂園按省份/地區(qū)劃分中國內(nèi)地土地儲備分布表?

與碧桂園類似，2020年恒大集團在中國內(nèi)地土地儲備排名榜中，排名前十的城市中80%也都是南方城市。并且對比2019年，南方城市的土地儲備量也在明顯地上漲。

2020年恒大集團中國內(nèi)地土地儲備分布表?

2019年恒大集團中國內(nèi)地土地儲備分布表

2019年粵港澳大灣區(qū)獲得了來自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展綱要》和《社會主義現(xiàn)行示范區(qū)政策》的政策支持，促使新力集團擴展對粵港澳大灣區(qū)的土地布局。

加之上述地區(qū)是中國經(jīng)濟最為活躍的核心區(qū)域之一，更有助于新力集團加速發(fā)展。

2019年新力控股集團獲取土地詳情表

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房企重心轉(zhuǎn)向南方?

2019年夏季，國家發(fā)改委發(fā)布了一則最新政策：城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市，將要全面放開放寬落戶條件。

大多城市雖然沒有明確說明沒有房子能不能落戶，但實際情況是，如果本人名下沒有房產(chǎn)，則入戶申請可能進(jìn)入無限期的排隊等候。

所以這則消息意味著一大批大城市將有更多人落戶，對一線大城市的樓市房價格局也將產(chǎn)生影響。

蘇州、杭州、上海紛紛第一時間出臺樓市限購的新政策：三地要求申請落戶者需房產(chǎn)面積達(dá)到75平米以上、房屋全款付清等等。

2021年初，浙江省社科院發(fā)布《2020年浙江發(fā)展報告》預(yù)測：浙江房地產(chǎn)短期內(nèi)“雙限”不會放松，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高，這意味著城市人口將繼續(xù)增長。

同時，這對房地產(chǎn)市場來說是一個重要支撐，因此浙江“房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間”。

另一原因是，南方城市人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動所帶來的城市活力會給房企帶來無限商機。

根據(jù)人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，浙江省2019年新增外來人口流入84.1萬人，超過廣東的82.62萬人，成為最吸引人的省份。而廣東已連續(xù)5年年均新增人口超過百萬。

2019年，粵港澳大灣區(qū)所屬的廣東、香港和澳門三地的常住人口增長將近1.5%，是唯一增長率超過1%的地區(qū)。長三角城市群所在的江浙滬皖四地常住人口增長近0.8%，排名第二。

江蘇、浙江和廣東三省自身經(jīng)濟實力雄厚，加之各類人才政策吸引為三地注入了活力。房企出于避險考慮，也會重點在這些省份所在的城市群布局。

人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動顯示著這些省份在開發(fā)投資方面的活力，同時也成為了決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)鍵因素和主要指標(biāo)。

近日，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，為我國城鎮(zhèn)化的提出新的指向。

同時，延續(xù)十九大中我國城鎮(zhèn)化路徑和方向—“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！?/p>

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍就城鎮(zhèn)化形勢督促“房企要抓住機會”，“在城鎮(zhèn)化的第一階段，往往以單個城市發(fā)展為主；到了第二階段，城市之間會出現(xiàn)分化，原先的一二三四線劃分不再適用，往往用城市群和都市圈來推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程?！?/p>

事實上目前眾多房企已清晰地認(rèn)識到了這一點，長三角城市群正成為諸多房企們業(yè)績最為突出的區(qū)域和兵家必爭之地。

但長三角等地區(qū)的發(fā)展必然是一個長期的過程，在這期間房地產(chǎn)市場也處在無時無刻的波動之中。

不可盲目地投資而忽略了對于發(fā)展前景理智的預(yù)判，各大房企在投資布局長三角等南方地區(qū)時仍需要保持理性。

如今，出于國家政策、營業(yè)收入等各方因素的考慮，眾多房企正在將更多精力轉(zhuǎn)移至南方城市，中國房企布局南移或?qū)⒊蔀?strong>勢不可擋的未來走向。

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參考資料：

1、中國城市政商關(guān)系排行榜2020（中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院）

2、一圖讀懂《中國城市政商關(guān)系排行榜2020》（搜狐城市）

3、十大城市再洗牌，北方為何僅剩北京？（元淦恭說）

4、房企年報：銷售額同比僅增1％遠(yuǎn)洋集團“以價換量”踩線完成全年目標(biāo)（新華社客戶端）

5、疫情下房企投資重心轉(zhuǎn)移 持續(xù)擴圍城市群（時代周報）