近期有當事人咨詢，自己與其他同村村民口頭協(xié)商，在其他村民宅基地上建房并經(jīng)營管理多年。后該房還建，其他村民訴爭該房產(chǎn)。刑天法務檢索了相關判例供大家學習探討。

江蘇省無錫市中級人民法院(2021)蘇02民申212號

本院認為，本案中，雖然A號系以吳寶珍名義申請宅基地所建造，但吳國忠所提供的證據(jù)可以證明吳國忠具有相應出資建房的能力以及吳國忠出資建造A號的事實。A號建成后，吳國忠、龔麗萍一直在該房內(nèi)實際居住，吳寶珍、舒利平卻未能提供其建造A號的依據(jù)，因此，對吳寶珍、舒利平提出吳國忠未出資建造A號的意見，本院不予采納。根據(jù)吳國忠與吳寶珍于2008年4月7日簽訂的《協(xié)議》，雙方對A號拆遷后所得安置房進行分配處理，吳寶珍按約定向吳國忠支付了款項，之后吳國忠、吳寶珍也對安置房B和C房屋分別進行了占有、使用，故原審認定B房屋為吳國忠、龔麗萍所有并無不當。雖然上述《協(xié)議》是吳國忠與吳寶珍簽訂，但舒利平了解協(xié)議內(nèi)容后，并未就此提出異議，表明其亦認可協(xié)議內(nèi)容，故對舒利平認為《協(xié)議》系無效協(xié)議之說，本院不予采信。吳寶珍、舒利平申請再審的理由不成立，對其再審申請應當予以駁回。

類案：廣東省廣州市中級人民法院(2021)粵01民終30047號

本院認為，本案的爭議焦點是陳燕瓊是否有權訴請確認涉案房屋歸其所有。涉案房屋雖登記在陳銘生名下，但系由陳燕瓊出資建造并一直占有使用，陳銘生對此不持異議。雙方對于陳燕瓊建造并占有使用涉案房屋的原因各執(zhí)一詞，但均未就各自主張充分舉證證明。即使如陳燕瓊所述，其經(jīng)由陳銘生同意在涉案宅基地上建造房屋歸其所有，則陳燕瓊基于借用陳銘生名義辦理涉案房屋所有權登記的事實也與陳銘生之間成立借名合同關系，即涉案房屋登記在陳銘生名下并不違背陳燕瓊的真實意思表示，該權利登記狀況并不存在錯誤故需變更的情形。且，涉案房屋因被拆除而滅失，事實上亦不可能成為陳燕瓊主張確權的標的物。故此，陳燕瓊訴請確認涉案房屋歸其所有缺乏法律依據(jù)，原審判決駁回陳燕瓊的訴請并無不當，應予維持。

新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院(2021)新01民終3940號

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第二條規(guī)定：“當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持”。
　　本案中，丁建剛、王建華系夫妻關系，丁建剛、丁建文、丁建昆系兄弟關系，丁捷、葛菊香、李紅梅系丁建昆的法定繼承人，各方當事人雖存在親屬關系，但不屬于共同生活居住的家庭關系，因涉案房屋現(xiàn)登記于丁建文名下，丁建剛、王建華、丁捷、葛菊香、李紅梅主張對涉案房屋享有權利并主張份額，屬于對涉案房屋的所有權確認糾紛。根據(jù)庭審調(diào)查及當事人陳述證實，丁建剛、丁建文、丁建昆就涉案房屋的建造問題進行了協(xié)商，并于1999年2月20日共同簽訂了《說明與協(xié)議》，從上述協(xié)議的內(nèi)容反映，各方存在共同建房、共同出資的意思表示，并按照出資份額確定對應的權屬比例，該約定系各方真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，對各方均具有約束力。依據(jù)上述協(xié)議的約定內(nèi)容及司法解釋的規(guī)定，本案中涉案房屋的共有人應當享有的份額，應當按照出資額確定。丁建剛、王建華、丁捷、葛菊香、李紅梅對涉案房屋主張權利及份額，應當提供證據(jù)予以證實，從丁建剛、丁建昆于1999年12月31日簽訂的《建房協(xié)議書》內(nèi)容反映，丁建昆并未對涉案房屋的建造進行出資，本案庭審中，丁建昆的繼承人丁捷、葛菊香、李紅梅亦未舉證證實涉案房屋建造過程中，丁建昆存在實際出資額的相關證據(jù)材料，其應當承擔舉證不能的責任，丁捷、葛菊香、李紅梅上訴認為應當對涉案房屋各享有50平方米份額的意見沒有事實依據(jù)，本院不予采信。從本案庭審調(diào)查反映，涉案房屋的建造過程由丁建剛負責并向施工人員支付了建造費用，丁建文抗辯認為上述費用系丁建剛墊付，其已向丁建剛償還，但其未提交充足證據(jù)予以證實，應當承擔舉證不能的責任，對于丁建剛出示的出資建造涉案房屋的資金應當認定為涉案房屋的出資額，丁建剛出示的部分資金往來證據(jù)并不能認定為涉案房屋的出資憑證，一審判決對此認定并無不當。同時，在《說明與協(xié)議》中約定，丁建文的出資部分包括土地使用權及建造費用，從庭審調(diào)查反映，丁建文雖未舉證證實在涉案房屋建造過程中進行出資，但涉案房屋的建造依托于丁建文對涉案土地享有的使用權，丁建文應享有涉案房屋的份額，一審判決結合本案的情況、當事人的親屬關系等綜合因素對丁建文的出資比例予以酌定并無不當，本院予以維持。

裁判要旨：即使原告對訟爭房屋確有出資，出資建造人也不能當然地取得房屋所有權。只有結合出資人及其他權利人的明確的意思表示，依照相關法律規(guī)定，才能確定出資的法律屬性，從而確定出資人的權利（債權抑或物權）

(2010)民再字第13號廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院經(jīng)審理認為：

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級人民法院經(jīng)審理認為： 關于出資建造與房屋產(chǎn)權的關系。原審六原告主張訟爭房屋屬家庭共有，其舉證了證人蘇真廷、蘇鐘平、蘇炳江、蘇炳進的證詞以證明黃美珍于1992年出資建房。本案訟爭房屋于1992年建造時未取得相關合法手續(xù)，即使原審原告對訟爭房屋確有出資，出資建造人也不能當然地取得房屋所有權。出資是設立權利的原因之一，但不是唯一的原因。出資的目的包括借貸、贈與、取得物權等，目的不同，所涉權利也不同。只有結合出資人及其他權利人的明確的意思表示，依照相關法律規(guī)定，才能確定出資的法律屬性，從而確定出資人的權利（債權抑或物權）。

（1）關于原審原告的意思表示。房屋建成后，蘇業(yè)成于1992年3月24日為訟爭房屋繳納村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理費，收款收據(jù)上的繳款人“蘇業(yè)成”上注明“（金成）”，表明蘇業(yè)成系代蘇金成繳納相關費用。原審原告明知房屋、土地的合法手續(xù)正在辦理，但均未主張共有的權利，而將訟爭房屋用地登記在蘇金成個人名下，并在《土地登記申請書》中明確地上物權屬于蘇金成。就此，原審原告的意思表示是真實明確的，即使其對訟爭房屋確有出資，法律上亦允許當事人通過一定的法律形式為他人設定權利和利益，只要其真實意思表示，就具有法律效力。且蘇金成取得合法的土地使用證后的15年間，原審原告既未對不動產(chǎn)登記提出異議，亦未向蘇金成主張共有。故原審原告未能證實訟爭房屋建造前、建成后以及取得《國有土地使用證》后，曾向蘇金成作出過共有的意思表示及對不動產(chǎn)登記提出異議，現(xiàn)原審六原告在蘇金成將房屋賣與潘云祥后才起訴主張共有，不具有真實性。

（2）關于原審被告蘇金成的意思表示。蘇金成在《土地登記申請書》中明確地上物權屬于蘇金成，將訟爭房屋用地登記在個人名下，且蘇金成以自己名義與潘云祥簽訂房屋買賣合同，蘇業(yè)成與潘云祥簽訂解除房屋買賣合同的協(xié)議時其也未簽名認可共有，之后，其又以自己名義與潘云祥再次簽訂房屋買賣合同，蘇金成這一系列的行為表明其在房屋建成后一直以房屋、土地唯一的權利人身份行使權利。2008年6月17日原審庭審時，蘇金成還表示當時約定房屋是給他的，但他在訴訟中同意家庭共有。蘇金成在已將房屋出賣給潘云祥后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真實性。

（3）關于原審原、被告的約定。原審原、被告在1992年建造房屋至2008年5月14日起訴的16年間均未對訟爭房屋作出共有的約定。原審六原告在本案再審中承認潘云祥自1997年始管理使用訟爭房屋。原審被告蘇金成亦明知訟爭房屋已出售給潘云祥且由其管理使用，但在原審中卻主張訟爭房屋從建成至今都是由其父母及兄長使用，原審原告對此亦未提出異議。雙方均明知潘云祥自1997年始管理使用訟爭房屋的事實，但在原審訴訟中刻意隱瞞，雙方于此時約定共有的目的很明顯是共同對抗蘇金成與潘云祥的房屋買賣合同。故雙方在與他人有權利之爭時才作出房屋共有的約定，在其他證據(jù)佐證此前已有約定的情況下不能認定是真實有效的。

（4）關于出資與產(chǎn)權?，F(xiàn)原審六原告主張其出資就應享有房屋產(chǎn)權，必須證明其出資當時就表明了要在訟爭房屋中享有產(chǎn)權的意思表示，要求記載其為共有人，或雙方作出相應的明確約定。否則，在《國有土地使用證》記載明確的情況下，其在發(fā)證15年后才以出資為由否定不動產(chǎn)登記的效力，主張房屋共有，依據(jù)不足，本院不予采信。 關于房屋用地性質(zhì)及土地使用人。原審六原告主張房屋共有還提交了《土地登記申請書》和《建設用地規(guī)劃許可證》，兩證上注明了家庭人口數(shù)?！吨腥A人民共和國物權法》第一百三十九條已明確建設用地使用權登記是設立建設用地使用權的法定公示手段和法定要件，具有公信力，登記的權利人在法律上推定為真正的權利人。因政府頒發(fā)的邕國用（1993）字第03221號《國有土地使用證》已確認訟爭房屋的用地性質(zhì)為國有土地而非農(nóng)村宅基地，該證具有法律效力。農(nóng)村宅基地根據(jù)家庭人口及法定標準分配宅基地使用面積，國有建設用地則此標準及限制。故國有建設用地根據(jù)《國有土地使用證》上記載的使用人確認其合法的使用人?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》亦是根據(jù)《國有土地使用證》上記載的使用人所發(fā)放，主體具有同一性。故原審六原告提交的《土地登記申請書》和《建設用地規(guī)劃許可證》上注明的家庭人口數(shù)，不能作為確權的依據(jù)。邕國用（1993）字第03221號《國有土地使用證》載明那馬街338號（原那馬新街67號）土地使用權人系蘇金成，蘇金成應為土地合法的使用人。

關于房屋的權利人。原審六原告還提交了那馬社區(qū)居委會2008年4月10日《證明》以證明訟爭房屋屬黃美珍家庭共有。但那馬社區(qū)居委會又于2009年12月20日出具《證明》，證明其社區(qū)居民所建房屋屬于家庭共有還是個人所有，以土地證登記的名字為準。黃美珍等原審六原告認為2009年12月20日的《證明》是字壓章，但其提交的2008年4月10日的《證明》也是相同情況。那馬社區(qū)居委會的兩份《證明》相互矛盾，且其并非土地、房產(chǎn)法定確權機構或管理機構，兩份《證明》不能作為本案的定案依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十六條及第一百四十七條的規(guī)定，訟爭房屋與土地的權利主體應具有同一性，邕國用（1993）字第03221號《國有土地使用證》上載明訟爭土地使用權人系蘇金成，《土地登記申請書》亦注明地上物權屬于蘇金成，故蘇金成應為訟爭房屋、土地的合法權利人。

廣東省廣州市中級人民法院 (2021)粵01民終30711號

本案在綜合審查證據(jù)需對此加以必要注意。一、涉案房屋的原土地使用權為農(nóng)村宅基地使用權，雖然對土地使用權的申請系以家庭成員為基礎，但并不能得出在該土地使用權上建設房屋為家庭共有的結論，需根據(jù)房屋登記、使用、內(nèi)部協(xié)議等情況進行判斷。二、涉案土地使用權證登記為陳志雄，陳道生自己名下也登記一塊宅基地，兩人的家庭住址亦分別按所分得的宅基地地址登記，由此可見，雙方已按一戶一宅原則實際進行分配。三、涉案房產(chǎn)已由農(nóng)村宅基地房轉為國有土地的房屋，并取得不動產(chǎn)產(chǎn)權證書，該不動產(chǎn)已屬于城鎮(zhèn)房屋范圍，處于可流轉狀態(tài)，而陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰在十幾年來對房屋登記在陳志雄名下均無異議，從該情況來看亦可知陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰對于涉案房屋為陳志雄所有并無異議。四、涉案房屋為陳志雄實際使用，雖然陳道生、鄭玉瓊、陳婉儀、陳婉文、陳婉冰二審提交其與陳志雄的銀行轉賬記錄，但從轉賬金額及時間點來看，并不能證實所轉款項為涉案房屋的出租租金，故對其二審提交的該證據(jù)，不予采納。

(2021)浙07民終5904號本院認為本院認為，雙方于2002年8月29日簽訂杜賣契時虞朝紅原有的三間舊房已被拆除或者已明確即將被拆除，而后趙正洪實際從虞朝紅處取得的是虞朝紅因拆遷安置而重新審批的三間占地面積為96平方米的建設用地使用權，趙正洪在建設用地上出資建房并實際管業(yè)使用至今，可以認定雙方實際交易的內(nèi)容系拆遷安置權益。虞朝紅重新審批獲得的建設用地使用權系國有土地使用權，并已辦理不動產(chǎn)權登記，可辦理轉移登記手續(xù)，不違反法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，應認定雙方簽訂的杜賣契有效。故虞朝紅的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，實體處理得當。

(2021)京01民終11202號 北京市第一中級人民法院

本院認為本院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，無效的合同自始沒有法律約束力。農(nóng)村房屋的買賣涉及到相應宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，具有特定的身份條件限制，非該村集體經(jīng)濟組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權。本案中，袁海民與李金彩之間的共建協(xié)議，系變相將四隊街xx號部分宅基地使用權轉讓與李金彩，而李金彩簽訂涉案合同時不具備松蘭堡村集體經(jīng)濟組織成員身份，之后亦未取得該身份，故其不具備取得涉案房屋相應宅基地使用權的主體資格。一審法院認定袁海民與李金彩于2010年4月1日簽訂的《民房共建協(xié)議書》違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效，并無不當，本院予以維持。