富田興合苑業(yè)主的大事小事451、一個小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例2

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2020年9月10日晚上21:40，田沛山6-4-201發(fā)送名為《廣州祈（qí）樂苑（yuàn）小區(qū)開除物業(yè) 業(yè)主自管 3年凈賺400w》的小視頻。

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相關文章2：《一個小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例》（人民日報發(fā)表于2017-05-19 04:09）

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小標題：不平靜的接管之夜

2014年2月28日晚，祈樂苑小區(qū)大門，數(shù)百名業(yè)主和祈榮物業(yè)的門衛(wèi)對峙。雙方情緒激動，沖突一觸即發(fā)……

“在我們招聘到新物業(yè)公司后，看到大勢已去，‘舊管家’祈榮物業(yè)于2014年1月23日張貼《告祈樂苑全體業(yè)主書》，表示將于2月28日結束物業(yè)管理服務。然而，當我們滿心歡喜地等到這一天，卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司又耍了一個心眼?！辟▁iǎn）敏強說。

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2月28日下午2時許，新老物業(yè)開始交接。誰承想，就在所有交接項目幾近完成之時，祈榮物業(yè)卻節(jié)外生枝，堅持要“占有”小區(qū)大門及停車場、商鋪的管理權。

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“保潔、消防都交給新物業(yè)了，商鋪、停車場這些有利可圖的卻不肯放，尤其是我們小區(qū)的大門你們走了還要霸占著，太離譜！”數(shù)百名業(yè)主圍過來，抗議祈榮物業(yè)非法占有小區(qū)公共財產(chǎn)，阻礙物業(yè)交接。

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在這期間，業(yè)委會分成幾撥，一撥守住大門，安撫業(yè)主情緒，防止事態(tài)擴大；一撥繼續(xù)與祈榮物業(yè)代表談判，從下午一直持續(xù)到深夜；還有一撥直接到海珠區(qū)有關部門和新港街道辦事處反映情況。

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經(jīng)過新港街道辦事處和海珠區(qū)國土房管分局多次溝通調(diào)解，3月1日凌晨2點多，距離接管開始已逾（yú）12小時，祈榮物業(yè)知難而退，和業(yè)委會達成臨時協(xié)議，同意新物業(yè)管理公司進駐，3日過渡期限后移交大門、停車場等管理權。

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至此，祈樂苑小區(qū)業(yè)主維權歷時一年半。

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“剛開始我們考慮，業(yè)委會成員都是兼職，大家都擔心沒有能力做好物管的事，所以還是選擇了外聘物業(yè)公司，并簽訂了一年的試用合同。如果行之有效，我們就續(xù)約；如果效果不好，就另作打算?！辟╭í）敏強稱，這種做法初步實現(xiàn)了小區(qū)收益歸所有業(yè)主。

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但麻煩并未結束。新物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，連接15部電梯的呼救系統(tǒng)不見了，只留下一堆電線，還有6部電梯的上行保護裝置也沒了，小區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)控攝像頭都不見蹤影。此外，小區(qū)內(nèi)約80%的消防設備由于老化、故障等問題無法正常使用。

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能否管理好小區(qū)，還全體業(yè)主一個新的祈樂苑？一道嚴峻的考題，擺在新物業(yè)公司特別是青澀的業(yè)委會面前。

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小標題：初嘗自管，在煩惱中成長

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新物業(yè)公司接手后，祈樂苑開始了業(yè)主“半自管”，即所有收支全部由業(yè)委會統(tǒng)籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業(yè)公司人員工資，并將總收益的10%作為物業(yè)公司的利潤。

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業(yè)委會給新物業(yè)公司設定了一年的試用期，試用情況并沒有令業(yè)主滿意。劉永洪說，來自小區(qū)衛(wèi)生方面的投訴最多，幾乎占了80%以上，“舉例來說，我連續(xù)幾天蹲點，看保潔員清理垃圾，發(fā)現(xiàn)他們每天只收一次，而且收完后也不拖地，殘渣、臭水到處都是。說了沒用，他們說公司給的工資跟周邊有的小區(qū)基本齊平，那里的清潔工一天也只收一次?！?/p>

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業(yè)委會幾個人又坐在一起討論，說來說去，最后歸結到兩點：請物業(yè)公司，多一層分包，等于吃掉一層利潤，假設直接用來提高一線人員工資，效果會不會好一些；由物業(yè)公司聘人，還是沒解決“這些人聽誰的”這個問題，“公司給他發(fā)工資，業(yè)主的意見他就很難聽進去?！?/p>

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“物業(yè)公司通常會向我們提供一份人員表，然后由我們撥付工資。但我們發(fā)現(xiàn)這人員表有問題，有‘吃空餉’”的情況。冼敏強說，表中列了25位保安，經(jīng)過清點實際只有18人，“雖然物業(yè)公司說人員流動性比較強，但沒有理由少這么多。”

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2015年2月，祈樂苑業(yè)主投票決定，再次炒掉物業(yè)，并自行組建直接隸屬于業(yè)委會的物業(yè)中心，開始實施全面自管。

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“專業(yè)的物業(yè)公司都管不好，靠你們幾個門外漢，行嗎？”個別業(yè)主的質(zhì)疑隨后得到了印證。

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首先是“領頭羊”的問題。祈樂苑選出的第一任業(yè)委會主任是中山大學的一名老教授，雖然德高望重但年事已高，經(jīng)不起折騰。在經(jīng)歷了舊物業(yè)公司的關聯(lián)業(yè)主用萬能膠堵鑰匙孔、路上攔截辱罵等種種騷擾后，老教授經(jīng)不住家人的極力反對，主動卸任。

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2015年6月上任的冼敏強已經(jīng)是第三任，之后業(yè)委會隊伍才逐漸穩(wěn)定下來。

“他的本職工作就在企業(yè)，懂管理?！眲⒂篮檎f，業(yè)委會用省下來的物管利潤適當提高保潔員、保安的工資，穩(wěn)定了人員隊伍，提高了勞動積極性。如今，小區(qū)垃圾一天收運3次，之后再用清潔劑拖洗一遍地面，關于衛(wèi)生方面的投訴基本絕跡。

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物業(yè)管理涉及方方面面的利益，又都是家長里短。祈樂苑業(yè)委會在教訓中學習，在挫折中成長。

比如對于車輛停放，業(yè)委會擬了一個車輛管理規(guī)定，經(jīng)過業(yè)主大會投票通過了，但由于缺乏經(jīng)驗沒有考慮到訪客停車問題，對所有外來車輛一律實行8元/小時、上不封頂?shù)氖召M政策。

不久，罵聲就來了?！昂⒆觼砜匆幌吕习掷蠇?，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？”老年業(yè)主們頗為子女的荷包心疼，跑來業(yè)委會“吐槽”。

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業(yè)委會正視業(yè)主的意見，想出一記妙招——給業(yè)主的直系親屬發(fā)放“親友卡”，但凡持卡進小區(qū)探親訪友的，可享受2.5元/小時的優(yōu)惠收費。這下，罵聲變成了掌聲，皆大歡喜。

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“冼敏強給記者算了一筆賬：小區(qū)每年總收入約為400萬元，包括物業(yè)管理費、車位費和車輛管理費、其他收益3個部分。

物業(yè)管理費每月約13萬元，車位費和車輛管理費每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、網(wǎng)球場租賃（lìn）收益、小區(qū)攤位收益、房屋中介款、代收水電費等；對前物業(yè)公司的資金追討，算下來也有數(shù)十萬元。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事452、一個小區(qū)業(yè)主自管物業(yè)的案例3》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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