深圳樓市要轉(zhuǎn)向？別逗了，房子要跳出價(jià)格看價(jià)值

近兩年，深圳樓市一直保持著較高的活躍度，部分熱門區(qū)域的房價(jià)不斷躥升。從2020年開始，調(diào)控新政相繼出爐，特別是今年2月出臺(tái)的二手住房成交參考價(jià)，更被部分業(yè)內(nèi)人士視為一把殺手锏。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，深圳市5月份的二手住房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，是近23個(gè)月以來的首次下跌。尤其是成交量，環(huán)比下滑23.6%，降至近一年最低值。

于是，臆想又開始，認(rèn)為深圳樓市有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。真的無法想象，有的人是如何看待深圳樓市的，又是如何看待全國樓市的。要知道，樓市調(diào)控已經(jīng)有十來個(gè)年頭，雖不能說調(diào)控效果不好，但也不能說調(diào)控已經(jīng)完全達(dá)到預(yù)期。實(shí)際上，影響樓市調(diào)控的各種因素并沒有得到有效控制，尤其是信貸閘門，漏洞很多、管涌也很多，沒有對包括開發(fā)商在內(nèi)的房價(jià)騷動(dòng)因素構(gòu)成有效管控，相反，一直是房價(jià)居高不下，甚至在有些地方繼續(xù)較大幅度上漲的主要原因。

一個(gè)很重要的問題，就是在樓市調(diào)控過程中，沒有厘清房子的價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系，一直在圍繞房子的價(jià)格做文章，而忽視了房子的價(jià)值。只要不處理好房子的價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系，房價(jià)就不可能真正穩(wěn)定，住房問題也不可能不成為廣大居民心頭的痛。政府的政策資源，也難以得到最為有效的配置。

必須明白的一個(gè)道理是，價(jià)格和價(jià)值都是構(gòu)成商品的屬性，前者主要表現(xiàn)在外在，后者主要表現(xiàn)在內(nèi)在，前者是商品的表現(xiàn)形式，后者是商品的本質(zhì)內(nèi)容，前者主要受市場供求關(guān)系影響，后者主要受購買者的觀念影響。房子作為一種商品，同樣具有這樣兩大屬性。而且，在不同的購買者身上，表現(xiàn)也是相差很大的。炒房者、投機(jī)者看中的是價(jià)格，并通過價(jià)格的變動(dòng)，獲取自己想要的利益。普通購房者、一般住房投資者看中的是價(jià)值，包括使用價(jià)值和財(cái)富增值價(jià)值。炒房者和投機(jī)者為了賺錢，是不可能將房子長期持有的，而是會(huì)依據(jù)房價(jià)變動(dòng)情況，隨時(shí)拋售和購買，以獲取差價(jià)。購房者和投資者則不同，他們是為了居住或財(cái)富不貶值，自然會(huì)長期持有。

如此一來，樓市調(diào)控的目標(biāo)與方向也就可以更明了，那就是打擊炒房者和投機(jī)者，遏制過度投資住房，支持剛性購房。自然，在調(diào)控政策的制定上，也要符合價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系。遺憾的是，無論是地方還是銀行，都沒有做到，也沒有做好。對地方來說，為了眼前利益，拼命炒高地價(jià)。地價(jià)高了，也就不可避免地會(huì)推高房價(jià)，從而給炒房者、投機(jī)者以機(jī)會(huì)。更重要的，它會(huì)使房子的價(jià)格和價(jià)值出現(xiàn)嚴(yán)重背離。因?yàn)?，對廣大居民來說，購房的目的是居住，房價(jià)1000元時(shí)是居住，房價(jià)到了10000元仍是居住，到了100000元、?1000000?萬元仍然是居住。只是，居住的代價(jià)越來越高，居住的體驗(yàn)會(huì)越來越差。原本應(yīng)當(dāng)是在住房條件改善的情況下，生活的體驗(yàn)也會(huì)越來越好的。可是，卻在價(jià)格的持續(xù)上漲中，把體驗(yàn)完全消除，焦慮不斷增多。那么，住房的使用價(jià)值還有多高呢？沒有了最佳的使用價(jià)值，住房的價(jià)值也會(huì)隨之下降，而不是價(jià)格越高、房子的價(jià)值越大。

拿深圳的樓市來看，為什么深圳的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，是因?yàn)樯钲诘陌l(fā)展給房子帶來了太多的想象空間，繼而讓越來越多的人想到深圳購房，并通過購房給自己的財(cái)富增值。這其中，必然會(huì)包含一些到深圳炒房和投機(jī)的人。炒房者和投機(jī)者是不考慮房子的價(jià)值的，他們只看價(jià)格，只要價(jià)格有空間，有沒有價(jià)值無所謂。因此，也就成了打擊的重點(diǎn)。如果炒房和投機(jī)得到有效遏制，深圳的房價(jià)還是會(huì)平穩(wěn)很多的。

但是，要想深圳的房價(jià)完全穩(wěn)定，也不那么容易。因?yàn)椋钲诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，給了深圳住房更大的投資價(jià)值。即便沒有炒房，居民的投資心理也會(huì)讓深圳的房價(jià)無法出現(xiàn)下降。保持家庭財(cái)富增值，政府不能去管。只要這個(gè)通道不變，像深圳這樣的城市，房價(jià)就不可能降下來。相反，一些沒有更多未來想象力的城市，房價(jià)則可能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。因?yàn)?，在這樣的城市，房子的價(jià)值不高。沒有價(jià)值想象空間，價(jià)格就沒有基礎(chǔ)。

所以，在房子問題上，應(yīng)當(dāng)跳出價(jià)格看價(jià)值，對圍著價(jià)格轉(zhuǎn)的炒作、投機(jī)，包括投資行為，堅(jiān)決予以打擊，對圍著價(jià)值轉(zhuǎn)的購房行為，則要適當(dāng)保護(hù)。尤其是剛需，還要積極支持，避免樓市調(diào)控走偏。