焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：關(guān)注杭州第二批集中供地的主要變化

城市：杭州市

研究員：趙文浩

· 二批集中供地量跌價升 星城區(qū)域供應(yīng)比例高

8月26日，杭州第二批集中供地正式公布，本次共有31宗住宅地塊出讓，合計(jì)191.55萬平方米，較第一批次下滑37%，計(jì)容建筑面積為466.02萬平方米，較第一批次減少39%，起始總價為629.02億元，較第一批次縮水33%，計(jì)容樓面地價為13498元/平方米，較第一批次增加10%。

根據(jù)二季度杭州自然資源局發(fā)布的公告，一二三批住宅用地集中供地在年度計(jì)劃中，分別占比為43%，33%和24%。由此可知，2021年度供地安排主要發(fā)生在第一批集中供地，和第二批類似，預(yù)計(jì)后續(xù)的第三次集中供地仍舊保持在低位。

分區(qū)域來看余杭區(qū)建設(shè)面積、計(jì)容建設(shè)面積和起始總價最大，分別為42.36萬平方米，139.72萬平方米和163.44億元，領(lǐng)跑各個行政區(qū)，價格方面來說核心城區(qū)樓面地價在2萬元/平方米以上，其中上城區(qū)均價為26942元/平方米，居各區(qū)之首。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，浙江省國土資源網(wǎng)站

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，浙江省國土資源網(wǎng)站

分板塊來看，本次供應(yīng)以星城區(qū)域?yàn)橹?，建設(shè)面積為151.94萬平方米，約占本次出讓建設(shè)面積的66%，計(jì)容建筑面積為372.67萬平方米，占本次出讓計(jì)容建設(shè)面積的80%。這和杭州未來的城區(qū)規(guī)劃關(guān)系密切，7月14日，杭州市政府公布了《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項(xiàng)計(jì)劃》指出：新增規(guī)劃和供應(yīng)居住用地指標(biāo)向“九大星城”傾斜，本批次集中供應(yīng)和該政策正好吻合。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，浙江省國土資源網(wǎng)站

·出讓規(guī)則現(xiàn)重大變化 新政策利好深耕房企

本次集中供地最大的看點(diǎn)為出讓政策的轉(zhuǎn)變，主要分為以下4個方面，把溢價率有20%下調(diào)至15%，只允許房地產(chǎn)企業(yè)競拍地塊，取消競自持環(huán)節(jié)，同時要求拿地資金來源必須為自有資金，這些措施均沿襲自然資源部的要求。此外杭州還設(shè)置了更為個性化的需求，禁止馬甲企業(yè)拿地，除“競品質(zhì)”地塊外，規(guī)定同一家房企最多競5宗地塊，另一方面本次出讓的競買保障金有第一次的10%統(tǒng)一上調(diào)至20%，競拍門檻出現(xiàn)提升。

值得注意的是，本次集中出讓共設(shè)置了10宗競品質(zhì)地塊，出讓政策更加花樣頻出。具體來說，出讓溢價率下調(diào)為5%，并對其中3宗下調(diào)了起始總價。除此之外，在正式競拍之前加入了競買資格評分階段。該階段分為資信得分和品質(zhì)得分兩個部分，在資信方面，在杭州已有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的品牌房企優(yōu)勢較大，在品質(zhì)得分方面，公共配套這塊占比最大，強(qiáng)調(diào)了居住的舒適性。針對競品質(zhì)地塊，對于已經(jīng)在杭州深耕的綠城，濱江和融創(chuàng)等品牌房企具有較大優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，浙江省國土資源網(wǎng)站

·上半年新房交易火熱 二批次土拍熱度不減

杭州調(diào)整出讓政策是有原因的，主要源于近期杭州新建商品住宅供求火熱。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州新建商品供應(yīng)量達(dá)到804.9萬平方米，同比增加22%，成交量達(dá)到1232萬平方米，較去年同期增加92%；成交套數(shù)為10.8萬套，同比翻番。進(jìn)入下半年以來，針對新房交易的調(diào)控政策持續(xù)深化。8月5日，杭州又公布了新一輪的限購措施，對于購房人群的社保年限和落戶時間進(jìn)行了更嚴(yán)格的界定，力圖對火熱的樓市降溫。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示七月新建商品住宅供求總量均有所下降，但是總體上來說杭州新房交易仍舊在高位運(yùn)行。

新建商品住宅交易的火熱傳導(dǎo)到土地市場上，第一批集中供地57宗宅地中有40宗在競自持階段成交，和第一批集中供地政策相比，第二批集中供地采取多個措施的保證了項(xiàng)目的利潤空間。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，除1宗人才租賃住房以外，剩余20宗地塊均為限房價限地價地塊，地貨比在0.4以下的僅有3宗，15宗在0.6之上，項(xiàng)目的利潤空間較第一次有所釋放。此外本次供應(yīng)量的下滑，預(yù)估第二批集中供地競拍過程中，最后達(dá)到最高限價地塊仍舊保持在高位。從房企投資策略方面來說，此次出讓地塊能帶來銷售規(guī)模的增加，有利于提高品牌影響力，但是總體項(xiàng)目利潤率并不高。針對保規(guī)模的房企來說，在二批次供地中拿地不失為一個優(yōu)質(zhì)的選擇。

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