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這個視頻聊聊《房地產(chǎn)》的特點、特殊性

一、房地產(chǎn)的特點

房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟(jì)中非常特殊，非常重要

1.任何人都有這個需要（剛需）

2.房子會增值（投資品-名酒、藝術(shù)品）

并不等于效用，而是等于預(yù)期價值

越漲越買，越買越漲

中國70%家庭資產(chǎn)都是“房地產(chǎn)”

美國28.9%

3.房子和信用綁定

因為買房子，很多人會背上二三十年債務(wù)

發(fā)達(dá)國家房子就是由“信用擴(kuò)張”推動的

1950年15%→漲到70%

房地產(chǎn)→貸款→銀行→資產(chǎn)是房產(chǎn)

二、貸款

1.金融產(chǎn)品抵押貸款

貸款→買股票→股票給券商作為抵押物

如果抵押物虧了，要交保證金

不交保證金就→清倉

券商和銀行基本上沒有風(fēng)險

2.房地產(chǎn)的抵押貸款

拿房子作為抵押物，虧了就要賣掉

銀行作為中間商，要承擔(dān)風(fēng)險

房地產(chǎn)崩→信用崩→銀行崩→都完蛋

流動性抽干＝加息（類似 可參考利率視頻

三、可怕的信用危機(jī)Credit Crunch

房地產(chǎn)泡沫很多都是“信用泡沫”

IMF↓

2008年次貸危機(jī)里，全球23個雙泡沫→21個都嚴(yán)重衰退

全球過去50次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，2/3（35次）都是房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的

房地產(chǎn)泡沫→日本90年代危機(jī)、歐洲2010年后的歐債危機(jī)、美國2008年次貸危機(jī)

四、出現(xiàn)泡沫之后的解決方案

印錢or借錢→西班牙還在還錢

五、投資品的價格波動與實體經(jīng)濟(jì)

股票大漲→精氣神好→消費(fèi)增加

財富增加，消費(fèi)就會增加（心理因素）

房地產(chǎn)里：

房價上升，影響不明顯（暗爽）消費(fèi)下滑

房價下跌，還要還貸款，消費(fèi)下滑

市值蒸發(fā)6.2萬億美金，接著兩年沒怎么受影響↓（反應(yīng)市場總需求）

2008年次貸危機(jī)后，房地產(chǎn)跟著蒸發(fā)了，零售數(shù)據(jù)驟減↓（后面只有2020年疫情剛爆發(fā)的時候下跌了）

六、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)學(xué)

經(jīng)典教材：曼昆《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》

可能是出早了，要不然也得寫好多

七、房價

房地產(chǎn)主要是“供需關(guān)系”

7.1需求

（最主要的驅(qū)動因素）

有多大的意愿買房，愿意花多少錢

7.1.1人口（人的“剛需” 看人口結(jié)構(gòu)）

一個國家內(nèi)部的人口相對閉環(huán)

金字塔：年輕人多→房地產(chǎn)后勁足

水桶型/倒三角形：

年輕人越來越少→房價承受大壓力

老年化的國家→房地產(chǎn)萎靡??

7.1.2人口流動性（底特律Detroit↓）

一個大別墅↓

移民→加拿大和澳大利亞房價漲得猛

人口趨勢：看過去再預(yù)測未來(下圖動態(tài)圖)

7.2 經(jīng)濟(jì)狀況

城市或國家整體越有錢→房價越高

歐洲的希臘、土耳其，但是只有1/10德法

7.2.1 看本國數(shù)據(jù)

GDP：整體經(jīng)濟(jì)（企業(yè)收入）

人均收入/就業(yè)數(shù)據(jù)→人→房價走勢更相關(guān)

要分析增長的背后原因和邏輯→持續(xù)多久

美國的Midland米德蘭：發(fā)現(xiàn)石油

7.2.2 外部投資

國際大都市-香港、紐約、洛杉磯

國際游資都是主力軍之一

葡萄牙老齡化嚴(yán)重，但是房價翻倍

→國際炒家→買房子度假

7.3 利率

利率高→貸款貴→需求減少

低利率→增加需求

貸款100萬 期限25年

利率下調(diào)1%→房子便宜10萬→9折

7.4 政策

購房優(yōu)惠、購房限制、稅收

國內(nèi)：對買第二套房

→有限購 或 貸款收緊→降低需求

eg.房價最高的↓

摩納哥MONACO（????南邊的一個小國）平均房價5萬美金/平米

不用交稅 氣候宜人

7.5 小結(jié)

綜合四個因素考量房地產(chǎn)需求↓

市場因素：人口、經(jīng)濟(jì)→長期

行政因素：利率、政策→立竿見影

7.6 供給

供給：市場上凈增加出售的房子

區(qū)域：人口增長 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)→彈性小

申請牌照→要新蓋的居民樓??

正相關(guān)↑

從視頻一發(fā)17：30開始寫 20：53寫完

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