作者 / 惠比壽

編輯 / 封成

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房企正在暴力浸染康養(yǎng)藍(lán)海。

先是康養(yǎng)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域迎來(lái)變革。今年3月，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱，將注資1.2億在上海合作成立項(xiàng)目公司，旨在振興及改造伏虎村為擁有優(yōu)良基建設(shè)施和全新農(nóng)村形象的馳名農(nóng)業(yè)康養(yǎng)村。

此外，去年10月，佳兆業(yè)健康就曾披露將與旅游開發(fā)公司合作，擬共同發(fā)展金鼎湖，將該地區(qū)轉(zhuǎn)型為京津冀地區(qū)的農(nóng)村振興示范區(qū)及高端康養(yǎng)度假區(qū)。

后又有養(yǎng)老領(lǐng)域被一線房企搶占市場(chǎng)份額。綠城康養(yǎng)集團(tuán)旗下的「大愛天下」與「綠城暖君」在5月分別榮獲了「2021中國(guó)養(yǎng)老十大品牌」與「2021中國(guó)養(yǎng)老創(chuàng)新十大品牌」兩大獎(jiǎng)項(xiàng)。

緊接著再來(lái)看一組數(shù)據(jù)。據(jù)遠(yuǎn)東資信統(tǒng)計(jì)，2018年初至2021年2月期間，在國(guó)內(nèi)發(fā)行過(guò)債券的房地產(chǎn)企業(yè)共有289家，其中有108家已進(jìn)入康養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域，占比為37.37%。

同時(shí)，大健康產(chǎn)業(yè)的崛起也為康養(yǎng)地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。據(jù)《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》信息：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬(wàn)億，到2030年達(dá)16萬(wàn)億。作為大健康產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)，據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)推算，到2030年，康養(yǎng)地產(chǎn)的規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)億左右。

以上種種跡象與數(shù)據(jù)直觀地透露出，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已成為大多數(shù)房企前瞻性戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)方向。當(dāng)然，力的作用是相互的，房企作為拉升發(fā)展曲線的航母，也在加速助推康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，扎堆入局朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的房企們，并沒(méi)有像險(xiǎn)企那樣順風(fēng)順?biāo)?，反而陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。

01 唯利出發(fā)，入局是必然選擇

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的維度來(lái)看，近幾年不斷加重的人口老齡化趨勢(shì)，激發(fā)了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的無(wú)限爆金潛力。

與之相反的是曾經(jīng)風(fēng)光淘金，如今舉步維艱的房企。

受政策影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端都被卡緊，「規(guī)模為王」的時(shí)代成為歷史，行業(yè)加速轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。

存量時(shí)代下，行業(yè)面臨不斷整合，為了活下去，開發(fā)商們開始積極地「去地產(chǎn)化」，以至于都到了談「房」色變的地步。而想活下去就勢(shì)必要尋找新增長(zhǎng)曲線，因此，恰逢出現(xiàn)在房企轉(zhuǎn)型風(fēng)口的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，憑借龐大的市場(chǎng)缺口及優(yōu)勢(shì)，成為被爭(zhēng)相奪食的香餑餑。

并且，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)還可以作為工具，滿足上層房企的野心。我們都知道密集出臺(tái)的調(diào)控政策讓房企拿地變得很困難，想拿到優(yōu)質(zhì)土地就不得不采取一些手段，比如利用康養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地。

此外，眾多房企入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)除了自身發(fā)展的需要與龐大的市場(chǎng)需求缺口以外，也是趨于政策導(dǎo)向。

基于我國(guó)目前人口老齡化趨勢(shì)加重的現(xiàn)狀，中央在「十四五規(guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議」中明確提出：要推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，健全基本養(yǎng)老服務(wù)體系，發(fā)展普惠型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和互助性養(yǎng)老，支持家庭承擔(dān)養(yǎng)老功能，培育養(yǎng)老新業(yè)態(tài)，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。

因此，將傳統(tǒng)的居住功能與康養(yǎng)旅居、醫(yī)療等服務(wù)相結(jié)合的康養(yǎng)地產(chǎn)，迎合當(dāng)下社會(huì)發(fā)展主旋律，往后或?qū)@得更多、更大的扶持力度。比如近幾年，住建部、國(guó)土資源部、民政部等多部門就在土地供應(yīng)等方面出臺(tái)了扶持康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的政策。

綜合以上種種因素，在此背景下，房企們各懷鬼胎，扎堆入場(chǎng)。

值得注意的是，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)不僅資金投入大，周期長(zhǎng)，需持續(xù)運(yùn)營(yíng)，且盈利回收還慢，顯然，這套打法與「高周轉(zhuǎn)」模式下的房企背道而馳，成為了房企當(dāng)下的攻堅(jiān)難題。

02 局勢(shì)不明朗下的進(jìn)退兩難

目前，「康養(yǎng)+醫(yī)養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)」的復(fù)合型開發(fā)模式，是房企們布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的基本操作。

在房地產(chǎn)層面愈演愈烈的「馬太效應(yīng)」也同樣復(fù)刻到了康養(yǎng)地產(chǎn)板塊。如今，領(lǐng)跑康養(yǎng)地產(chǎn)的是萬(wàn)科、綠城、保利等TOP級(jí)老牌房企。

其中，萬(wàn)科最先下探市場(chǎng)，進(jìn)行布局。在2009年還沒(méi)有康養(yǎng)這一概念時(shí)，萬(wàn)科就提出養(yǎng)老為主的開發(fā)模式，立項(xiàng)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)「隨園嘉樹」。

「隨園嘉樹」這個(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)科開發(fā)的首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目，項(xiàng)目采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，所用土地屬性為40年產(chǎn)權(quán)旅游用地。在項(xiàng)目推出三個(gè)月后，隨園嘉樹老年公寓實(shí)現(xiàn)真實(shí)入住106戶，1年內(nèi)隨園嘉樹內(nèi)的120張床位的隨園護(hù)理院即實(shí)現(xiàn)100%入住率，良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)讓其一度成為養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)桿。

而綠城是從2010年在杭州試水第一個(gè)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)「綠城藍(lán)庭護(hù)理院」開始，把康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)作為了企業(yè)的重要發(fā)展路徑。

其中，綠城烏鎮(zhèn)雅園的康養(yǎng)項(xiàng)目被封為神盤。這個(gè)項(xiàng)目中國(guó)首個(gè)國(guó)家社保基金參與投資的以“學(xué)院式養(yǎng)老”為主題的綜合性康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目采用“健康醫(yī)療+養(yǎng)生養(yǎng)老+休閑度假”的全新模式，引入浙江雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院以及德國(guó)醫(yī)療專家團(tuán)隊(duì)，以健康醫(yī)療為特色服務(wù)配套，滿足了養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假等多種需求。

猶記郁亮曾在2017年萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示：“目前萬(wàn)科在全國(guó)的養(yǎng)老項(xiàng)目都沒(méi)賺錢。養(yǎng)老業(yè)務(wù)剛發(fā)芽，前期試錯(cuò)階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過(guò)去做地產(chǎn)的思維和習(xí)慣。在我退休前，我一定要把萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)做好了再離開！”。

他確實(shí)說(shuō)到做到了。萬(wàn)科自2010年推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略后，就積極在杭州、北京等一線城市開拓發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，截止目前，萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局已達(dá)16個(gè)城市。當(dāng)下，萬(wàn)科的康養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。

不過(guò)，康養(yǎng)與地產(chǎn)錯(cuò)位的開發(fā)模式還是受到了反噬。2018年萬(wàn)科關(guān)停北京「萬(wàn)科·幸福家」社區(qū)養(yǎng)老中心，接著在2019年關(guān)停北京「萬(wàn)科·嘉園」社區(qū)嵌入中心。同年，萬(wàn)科退出北萬(wàn)光熙康復(fù)醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)。

隨著這3個(gè)項(xiàng)目的相繼關(guān)停和退出，萬(wàn)科曾經(jīng)信誓旦旦的「3+N」養(yǎng)老產(chǎn)品線，只剩下了一個(gè)公建民營(yíng)、非營(yíng)利性CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）「隨園」，和一個(gè)重資產(chǎn)、營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)「怡園」，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目也從5個(gè)減持到了2個(gè)。

如果重點(diǎn)關(guān)注康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會(huì)明白，萬(wàn)科的關(guān)停動(dòng)作其實(shí)是康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)狀的縮影。

截至目前，布局了22個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾表示：“康養(yǎng)是一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)億的行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，但也是一個(gè)比較難做的市場(chǎng)。”，此外，融創(chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團(tuán)總裁荊宏也曾在融創(chuàng)康養(yǎng)品牌發(fā)布會(huì)上承認(rèn)：近期看，行業(yè)普遍呈現(xiàn)虧損的狀態(tài)，仍需要從地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行反哺。

作為市場(chǎng)亟待開發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)，在局勢(shì)尚不明朗的情況下，房企大都進(jìn)退兩難。進(jìn)一步盈利不佳的康養(yǎng)項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，退一步又怕錯(cuò)過(guò)風(fēng)口得不到新增長(zhǎng)曲線，死于不斷整合的行業(yè)環(huán)境。

回歸到根本原因，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的盈利模式是房企殺手。

眾所周知，房地產(chǎn)的「高周轉(zhuǎn)」開發(fā)模式是要求4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金為正，6個(gè)月回籠資金。而對(duì)于以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報(bào)率。（為了公平比對(duì)，這里以持有為主的康養(yǎng)地產(chǎn)舉例）

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果開發(fā)自持運(yùn)營(yíng)類型的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的話，一方面會(huì)產(chǎn)生很大的資金沉淀，資金利用效率比較低。

另一方面則會(huì)增加債務(wù)融資需求，不僅負(fù)債水平會(huì)上升，相應(yīng)地償債能力也可能會(huì)受到影響。同時(shí)，開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)?dǎo)致使長(zhǎng)期債務(wù)占比上升。

所以，隨著市場(chǎng)開發(fā)率不斷提升，大部分康養(yǎng)地產(chǎn)選擇采用租售結(jié)合的形式以提前收回部分現(xiàn)金，確保項(xiàng)目可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

由此可見，未來(lái)房企想在康養(yǎng)領(lǐng)域持續(xù)深耕，不因盈利虧損致使錯(cuò)失千億藍(lán)海，就必須探索更加有效、多樣的盈利模式。不然，不僅不會(huì)開發(fā)出新增長(zhǎng)曲線，還將會(huì)因?yàn)楸罃嗟馁Y金鏈毀壞主營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

房企的這場(chǎng)康養(yǎng)戰(zhàn)事，目前仍是寸步難行，勝負(fù)難分。

參考資料：

遠(yuǎn)投估值-《康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展邏輯梳理》

安信證券-《科創(chuàng)板：陰霾散去，初露崢嶸》

頭豹研究院-《2020年中國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)分析概覽》

時(shí)代財(cái)經(jīng)-《融創(chuàng)荊宏：康養(yǎng)行業(yè)目前普遍虧損，需長(zhǎng)遠(yuǎn)看待》

遠(yuǎn)東資信-《國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、前景及其對(duì)房企財(cái)務(wù)的影響》

佳兆業(yè)健康 公告及通告 - [須予披露的交易] 須予披露之交易成立合營(yíng)企業(yè)

劍榮研究院-《11月投資行業(yè)報(bào)告：房企布局康養(yǎng)地產(chǎn)，汽車銷量再創(chuàng)新高》

房地產(chǎn)O2O企業(yè)家俱樂(lè)部-《萬(wàn)科關(guān)停3個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能盈利么？看這10個(gè)關(guān)鍵指標(biāo) 》